無處安放

對於樓市，恆大，碧桂園、融創、保利2019年雙十一全面降價促銷，樓市寒冬來了！早在10月份廣州恆大集團房地產降價促銷，最高降幅達40%。大型房企全國降價促銷標誌者房地產行業大洗牌的來臨，大型房企為什麼降價？主要是為了回籠資金，儲備過冬。

目前房企的負債率普遍較高，融資成本也高的離譜，大型房企通過信託的融資成本都在12%以上，中小房企的融資成本就更高了，或者根本融不到資。中小房企怎麼辦？只能和大型房企合作，或者等待被市場淘汰的命運。潘石屹清空地產就是主動退出地產行業的例證。

宏觀上看，目前全球經濟處於康波長週期的蕭條期，全球經濟增長率持續下滑，至今未觸底企穩。經濟要想走出蕭條期，至少需要幾年的時間。具體的表現是，德國、日本國債負利率。美國PMI指數創十年新低，連續三個月降息，美聯儲啟動新的擴表計劃，經濟增長處於下行通道中。國內經濟也持續低迷，9月全面降準，10月，11月通過LPR,MLF降低實際利率。

具體到樓市。國家統計局數據，1—9月份，房地產開發企業房屋施工面積834201萬平方米，同比增長8.7%，增速比1—8月份回落0.1個百分點。商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5個百分點。銷售面積負增長，新開工面積保持較快增長，顯然會導致商品房庫存增多。房企今後幾年銷售壓力巨大。

樓市，經過長達20年的黃金期後，目前顯然處於高位，存在一定的泡沫。國家層面，確立了房住不炒，不搞貨幣大水漫灌的政策。基本上確立樓市在未來幾年處於低迷期，房地產商依靠囤地，坐等升值得方式非旦行不通。高企的融資成本，存貨週轉率下降，財務費用巨大，都很容易壓垮房企。於是降價銷售，加快資金回籠成為房地產開發商最好的選擇。

當然樓市寒冬不等於全國房價大跌，對於國家來說最好的方式是穩住房價，提高居民工資水平，以時間來消化泡沫。以下幾點預期對房價起到支撐作用：1. 在未來很長的一段時間內，國家轉型成功後，依然處於中高速增長。2. 據中國人民銀行公佈的數據，自1997年以來，中國的廣義貨幣供應量的年增長率約為16.9%，真實的年通貨膨脹率約為7.3%，而房地產的本質是一種貨幣現象。3. 中國的城鎮化水平依然還有很高的提升空間。

在樓市的寒冬期，房價經過幾年時間調整後，買房依然對抗通脹的最佳方式。因為未來十年房地產的發展趨勢是大力發展中心城市和城市圈，投資房產一定要結合土地，經濟，人口這幾個主要的要素。

有人說未來十年樓市不值得投資，股市會迎來大爆發，筆者不敢苟同。首先從過往的經驗看，國內還沒出現過股市走牛，樓市走熊的狀況。國外也很少出現這樣的案例，比如，美國2008年救市後，股價屢創新高。事實上，樓市同樣也處於牛市的地位。而且，資金更容易從股市撤退，導致股市大漲大跌，比如2015的股市水牛。一線城市的房價同樣翻倍上漲，但是相比股市，樓市回調的就比較少了。其次，從歷史經驗來看，在一個國家完成城鎮化以前，房地產都是國家的支柱產業。未來十年甚至二十年國內都處在城鎮化的進程過程中。整個房地產市場，租金收益加上房價上漲的收益，預計會保持在合理的範圍內。

對於股市能否長牛，涉及到的就比較多，其中最重要的一點是深化市場化改革。顯然目前國內經濟還沒有完成市場化，沒有完成市場化的經濟，其主要驅動力來源於政策，政策的驅動力會有明顯的週期性。因此未來十年很難實現股市長牛。此外配套的股市退市制度等深層次的經濟制度改革都需要向前推進。

綜上所述，對於房地產，國家建立長效機制的目標比較明確。在特定的地區，本輪調整後有確定性的機會。對於股市，需要配套深層次的經濟制度的改革，市場化的穩步推進才能迎來長牛。在目前的條件下，股市比較確定性是，政策驅動下的階段性投資機會。

博辰

過去十年肯定是投資房市的人賺了，投資股市的人基本都虧了，房市和股市選擇哪個向來都是爭論很多，兩派的意見都有充足的理由，筆者先講一個自己的故事，然後再來談談個人的看法：

1、筆者的親身故事——股市佔GDP比重太低，大有前景

10年前的2008年，筆者在學校學習證券看課程的時候，我們小組選擇了一個研究課題，那就是A股的股權分置改革，在做這個課題的時候筆者記得很清晰的一個概念：中國的資產證券化比例太低了，甚至比印度的都低，由此我們當時得出一個結論：未來A股大有可為。中國的經濟快速發展，而當前的股市在市值佔GDP的比重還比較低，和發達國家根本無法相比，和印度相比也是多有不及，所以我們自然認為投資股市是有前景的。

但是結果大家都看到了，我們當前的指數和十年期是一樣的，還處在3000點的水平，後來我們也百思不得其解，按理來說，這種推論是很容易得到結果的，比如當時中國的汽車的人均擁有量很低，所以未來汽車市場是很火爆的，後來的數據也顯示確實如此！比如當時我們中國的保險密度和深度都很低，所以保險是很有前途的，後來的中國平安也驗證了這一點。

當時中國的城鎮化在快速發展，人均居住面積還比較低，所以房地產未來是很有前途的，事實也確實如此，這種例子可以列舉很多很多，中國過去十年消費了大量的商品，從供給不足到供給合理甚至供給過剩，也造就了很多行業的繁榮，但是為什麼到了股市這個領域，這個推論就失敗了？

2、股市能否用市值和GDP的比重低來說明有前景了？

筆者認為並不能，因為，如果願意的話，中國可以讓所有營業收入1億以上的企業在A股上市，哪怕把這個標準提高到10個億也是可以的，這樣可以有大量的供給，但是股市並不會因此而大漲。

新三板其實 就做了一個很好的實驗，新三板其實是最接近註冊制的，只是沒有集合競價交易，而且投資門檻過高，導致喪失了流動性，估值都非常低，企業都不願意去掛牌，因為估值太低啊，大股東自然不願意去了。

從某種意義上來說，中國的股市能否搞得好和中國的經濟發展是否好沒有必然的關係，因為中國的經濟體量足夠大，再怎麼樣，也總是會有優質的企業，所以中國並不缺乏優質的企業，缺乏的是一個能夠優勝劣汰讓優質企業留存在資本市場，讓劣質企業被淘汰的市場，而目前的A股還不能完全做到這一點。

看到科創板的景象，至少目前筆者認為，股市就是未來投資的首選，筆者是很難同意的，爆炒的現象還是很厲害，股市最大的敵人是高估值的機制的維持，只要股市的高估值的機制一直在維持這，股市要好轉還有很長的路要走。

3、股市的好壞和經濟發展好壞有關係嗎？

有關係，也沒有關係，股市是經濟的晴雨表，但是這個天氣預報總是報錯，如果只看股市，估計你都認為我們的經濟是很不好的，但是結果恰恰相反，在主要的經濟體中我們的經濟發展是最好的，增量是最多的，增速是最快的。

未來的十年筆者仍然想象中國經濟會有不俗的表現，但是這個不代表未來10年中國股市會有相應的表現，面對目前已經接近40倍估值的茅臺，如果再上漲20%，估值提高到50倍，你仍然這是一個划算的買賣嗎？

20倍估值的茅臺你敢買入，說明你非常有眼光，40倍、50倍的茅臺你敢加倉，那這個真的是無話可說了了。

壹號股權

未來十年，是投資房市，還是投資股市？為何？

我是謙秋說，一位十五年以上投資經歷的價值投資者。這個問題提的非常好，我覺得這也是99%的家庭想問的問題。我本人也希望能是一個肯定的回答。但我只能說一個大概率的事情，供大家自己去思考，畢竟投資是每個人自己的事情，如果自己都不能確信，那行動起來，很可能是拷貝走樣。

未來十年，這個時間跨度，說長不長，說短也不短，畢竟一個人的生命中能有幾個十年。所以要做這個決定，應該也是比較艱難的。那每個人做決策之前，我覺得起碼先會去分析現狀，邏輯推測未來，找大概率的事情去做。也應該是沒有問題的思考方式。

先來說說房市。中國的房地產從2000年企穩以後，慢牛20年，中間也有2008年金融危機對市場的衝擊，外加幾次短期的滯漲，基本上來說，牛市還是波瀾不驚的。那當下，在國家房住不炒的大背景下，地方政府也都在出臺穩房價的政策，外加人口老齡化，新增人口趨向負增長的情況下。我覺得中期，房地產投資變現的難度增大，大幅增值越來越難了，但保值的功能是一定在的。

再說說股市。中國的資本市場經歷30多年的發展，已經走過了國外幾十年的歷程。當下的資本市場越來越像是1990年的美國股市。美國股市從1990年開始到現在的30年間，指數增長了10倍。市值更是增長到GDP的1.4倍左右，成為全球最最重要的資本市場。強大的資本市場必將最終反哺中國的經濟增長。這是我中長期看好中國資本市場的大邏輯。

最後，對於我們普通人來說，投資房市，跟投資股市。我覺得不是二選一的事情。而是一個百分比的問題。家庭的投資裡面，組合更重要，也是更理性一點。房子是基本盤，股市是增量盤，總體來說，是比較不錯的選擇。

文末，我希望投資者多去看看國外發達國家的經濟發展的書籍。也許能從中找出一些規律。就好像給你一臺時光機，也許能對你的投資策略有一些借鑑。書中自有黃金屋，一點都沒錯。

謙秋說

任何一個國家，想要拉動經濟，那麼必須從股市或者房產市場下手。也就是說，不是投資股票市場，就是發展房地產市場，兩者擇其一，沒有第三個選擇，也不能同時爆炒。

我們可以看到，印度走了10年金融牛市，房地產處於較溫和的水平；

而美國這10年裡也是如此，因為在2008年次貸危機之前，美國就出現過房地產和金融市場同時火爆的局面，而結果就是帶來了金融風險。

所以，任何一個國家， 要麼房地產走牛，要麼金融市場走牛。

對於中國來說，很明顯的是房地產在過去的20年成為了經濟發展的支柱，我們也靠著房地產的發展，帶動了經濟的起飛。

短短几十年的時間我們走過了其他國家上百年的發展歷程，真的是非常厲害。

不過從現在的情況來看，房地產的市值已經過大，吸附的資金和槓桿太過，再次依賴房地產來作為經濟的帶動和發展，是一個非常不明智的選擇。

更多的是激發風險，刺激出泡沫。

我們可以看到，對於房地產的過渡依賴，已經讓實體經濟，消費經濟，甚至金融市場受到了一定的影響和蕭條。

甚至沒有提速經濟的發展！

那顯然房地產的黃金週期已經結束，未來我們需要學習許多發達國家一樣，靠著金融市場來融資，來刺激消費，來帶動下一個10-20年的經濟增長。

如今，中國的股市已經跌至了又一個歷史底部區域，無論從時間、空間、估值來看都已經出現了明顯的低估，高價值的佈局狀態。

而國家也在這幾年裡大力發展A股，不斷完善交易市場，推出科創板的試點。而且還打開了外資進入的大門，引入了大量的活水。

另一方面，對於房地產來說同時也進行調控，明確了“住房不炒”。不斷地降息引導的是活水流入金融市場，而不是房地產市場。

所以，這一切很明顯告訴我們，未來的10年裡，中國的金融市場將會造富很大一批人。

那麼，對於投資來說，一定要記住幾個建議：

第一就是別在熊市第一波接盤；

第二就是別在牛市第一波出貨；

第三就是別在震盪市追漲殺跌。

第四就是不要買進了經不起時間考驗的劣質資產；

第五就是不要過早賣出了經得起時間考驗的優質資產。

未來的金融市場會逐步從散戶結構體進入機構，外資結構體，炒新炒差將會成為歷史，我們要懂得做投資，做價值，在合適的時機買入好股。否則，你將錯過一波很好的機會和風口哦。

關注張大仙，投資不迷路，感謝你的點贊和支持。

琅琊榜首張大仙

未來十年，是投資房市，還是投資股市？為何？

十年有點長，十年的時間，變化很大，尤其在目前國際經濟環境發生了很大變化的情況下，更難以對未來的發展趨勢有一個比較準確和穩定的預測。因此，到底是投資樓市還是股市，比較難以判斷。

正常思維下，未來的投資，重點應當在股市。為什麼這麼說呢？一方面，樓市已經真實過了一波持續十多年的上漲，而且可以用快速上漲的概括。房價上漲的幅度，少者四、五倍，多者十幾倍。經過如此速度上漲後的樓市，如果仍有上漲空間，那就真的有點魔法、魔幻了。因為，按照經濟規律，樓市的發展、特別是房價的上漲，必須與經濟的發展和居民的購買力相適應，要能夠不違反經濟發展規律。

很顯然，前十多年房價的上漲，已經明顯違反了經濟規律，嚴重超越了經濟增長和居民購買力提升的水平，已經讓至少8成居民沒有承受能力。在這樣的情況下，如果繼續上漲，就完全是風險積聚的過程。自然，是不希望出現這樣的現象的。那麼，投資樓市，也就可能不大會有回報。至少，不會有大回報。相反，房價下跌的概率則越來越大，投資出現虧損的風險也會越來越大。

另一方面，股市沒有過明顯上漲。自2008年從6124點的高處掉入以後，股市就再也沒有真正甦醒過。就算2015年的暴漲，並一度期待著能夠突破前期最高點，最終，卻以暴跌收盤，引發了一場不小的股災，讓投資者遭受嚴重損失。而自那場暴漲暴跌以後，股市就一直處於低迷狀態。即便外圍股市很好，尤其是美股走出了一波十年牛市行情，A股也是熊關漫道，沒有任何表現和反應。因此，如果經濟能夠步入正常狀態，股市應當有一個穩定上漲的空間和可能。

問題的關鍵在於，A股就像是一隻病貓，一直沒有興奮的時候。未來到底如何走，能夠變成一隻健康的貓，也很難說。因此，投資股市是否有回報，有多大的回報，也比較難以判斷。只是，筆者認為，投資股市可能帶來的回報，應當比樓市大。樓市不虧就是盈，股市則是不盈就是虧。因此，建議投資股市，而不要投資樓市。

譚浩俊

我2004年入股市,當初投入的資金比較少，抱著學習的心態，邊工作邊看盤口，關注經濟，政治，軍事等等國內外重大事件，學習股市技術指標和技術分析。十幾年來證監會主席一波換一波，如今還在3000點爭扎。說實話，股市是一個十分複雜的系統工程，感慨中國的股市真的不好玩，也不是一般人完的，到目前還虧本在。相反自己也投資了2套房子，感覺沒有投入什麼經歷，年年漲價，現在房價翻幾倍了，這就是現實。未來還是看還一線城市房地產，不漲起碼不會宿水。

山之峰30713127

未來十年是中國地產白銀十年，這是萬科等地產頭部公司所提出來並被廣泛認可的。

股市在中國也走了30個年頭，股市發展受到了廣泛的民眾認可，也跟上了世界股市200多年的發展，未來也是十年應該是中國股市非常成熟的十年。

所以說投資哪個，我們可以從幾個方面來分析一下。

1、從風險來說：還是應該投資房產，隨著房住不炒，限購等一系列政策實施以來，房價開始進入平穩期，投資地產除了熱點地段基本漲幅都不大，但是房產未來還是非常好的投資，而且比較穩健。而且可以收取一筆比較穩定的房租收入。股票則風險較大，不確定性更高。

2、從收益來說：地產未來漲幅會比較小，但是還可以有租金收入，整體跑贏CPI應該問題不大。股票波動比地產會有更大的不確定性，波動也比較大，更容易有高倍收益。

3、從變現速度來看，地產屬於大宗商品交易，變現時間比較長，按照現在的情況，普遍在1-2個月左右。股票流動性更高，根據規則可以實現T+1變現。

小夥伴們，你們還有那些因素可以對比呢？一起寫下來，大家共同討論吧！

缺點財經

未來的十年，我想現在想的最多的還是什麼都不投，兩者風險都大，不要火中取栗。

(1):如果現在投股市，基本是肉包子打狗，有去無回，從2015年6月30日的最高點5718.19，跌到2019年1月31號的2440.91以來，中間跌了3000多點，最高以只漲到2019年4月3288.45，就一直住下掉，其中有多少大盤震盪，每一次漲跌，基本帳戶都在縮水。看樣子等股市變牛尚需時日。

(2)，房產，前幾年的風光一去不復返，加上國家和地方上的調控政策出臺，基本不敢抄的太狠，國家明確規定房子是用來住的，加上房產稅等等一系列的規定，房子價格現在基本維持在現狀，漲不起，跌不下，至少我們這裡，就是這個樣。

(3):建議，大家在等等，至少要看出一點政策方案出來，好在往那裡投資，大家的錢來的都不容易，特別我這種小吊絲，盲目，只有讓自己受傷。

恆嶺廚房

傻瓜才會投資股市，房子再不濟最後還會有一套房子，股市會讓你屍骨無存，傾家蕩產。

用戶3278072946503

溯源認為：未來十年應該投資股市。

隨著市場的出清和產業升級的完成，經濟整體的運行的質量會越來越好，偉大的、具有全球的競爭力的公司不斷的湧現，而當下的市場火爆的核心資產也會進一步加寬、加深自己的護城河。而房地產隨著人口的負增長，會出現供大於求的局面，房價就十年週期來看，在大幅上漲的概率較小。

為什麼要投資股市？

（1）當前市場整體估值不管是橫向比較，還是縱向比較，其估值都處於低估區域，未來十年上漲的概率大於下跌概率；（2）市場出清週期完成，落後產能已經基本被淘汰，剩下的企業質量更高；（3）市場建設更加完善合理；（4）投資者更加成熟，理性，出現非理性極端情況相對更少；（5）市場更加開放，全球投資者參與，風險偏好提升。

為什麼不投資房地產？

（1）房地長最大的邏輯就是看人口紅利，而目前我國人口出生率大幅度下降，即使現在鼓勵二胎，效果差強人意；（2）房地產長效機制建立，非理性、恐慌性的購買場景不可能再次出現；（3）任何行業都逃不開經濟週期，有漲就有跌的規律，房價過去20年一直處於上漲，且最近一年多的數據顯示，當前房市處於拐點跡象明顯。

所以，未來十來最佳的資產配置是股市而非房市。

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