淘哥昨日报道，最近深圳个别豪宅项目业主挂牌价上涨极快，比如说恒二，88平的挂牌要到2600万以上，这意味着单价要29.5万以上了。
如下图，挂牌2700万的话，妥妥的过30万一平米了。当然了，挂牌价和成交价中间还差一个太平洋，不过确实说明最近豪宅业主心态非常爆棚。
文章发出来后，很多读者留言，要么是不敢相信，要么是充满焦虑感。事实上，刚需才是深圳的大多数，刚需们怎么办？
淘哥的建议是，刚需就不要去凑热闹，不要只盯着深圳湾香蜜湖前海这些豪宅，其实深圳很广阔，依然有适合各个层面的优秀住宅。
关键的是，历史经验证明，拉长周期看，低价刚需房的涨幅非常可观。
淘哥今天给大家介绍一个刚需住宅项目，位于一个发展潜力巨大的高科技片区，单价仅需3.5万起，还不到豪宅的一个零头，性价比非常高。
主力户型是建面约79平的2房，建面约97平的3房，建面约105平的3房（一共有3种户型），建面约132平的4房还有建面约150平的4房。
这意味着，首付不到百万即可上车。
NO. 1｜壹
刚需房中长期涨幅巨大
三个经典案例
有些朋友眼中只有豪宅，看不起中低价位刚需房，其实，不少豪宅片区也是由刚需片区慢慢进化而来，历史数据表明，拉长周期看，低价刚需房的涨幅非常可观。
这里有几个案例，跟大家分享一下：
1、本世纪初，2000-2004年的时候，南山还是深圳的郊区，当时不少来深圳不久的年轻人买不起市中心的房子，所以选择在那置业。
2003年，淘哥有一个同事在蔚蓝海岸买了一套120平的房子，单价4000元出头。当时，市区就是罗湖福田，蔚蓝海岸那一片算是郊区。
淘哥的电脑里还有这张图，这是2002年时，后海观海台的景象，当时还没有现在的后海填海区，没有深圳湾1号、悦府、人才公园，当时后海这一片的房价3-4千，目前13万左右，升值30倍以上，首付增值
150倍以上 类似的故事，在后海有非常多。02年到05年期间，购买后海片区的蔚蓝海岸，观海台等楼盘的，大多是刚来深圳几年的年轻人，比如说中兴华为的新员工，他们积蓄不多，买不起福田罗湖，不得已选择了当时还是远郊的南山。
随着城市发展，高新技术产业的发展，南山的房价也涨了不少。现在从链家网上的挂牌数据来看，都要10万起步，涨幅约25倍。
可以说，这一批刚需年轻人，25倍涨幅，如果按2成首付算，首付增值125倍。这帮人不但事业发展，成为各自公司的中高层，有的创业有成，而且，所持有的物业也是一路升值。这就是一个个最典型的深圳梦。
2、第二个案例
有人说，淘哥，你举例的南山太特殊了，运气好从刚需片区变成了豪宅区。那好，我再举一个人们心目中，过去几十年一直是刚需片区的地方——布吉。
1996年，布吉国展苑12.8万52平随便选，均价2461元，现在大概3.6-4.2万/平，22年间涨了17倍。
3，布吉不够？再举龙华的案例，昨晚龙华金茂府开盘了，均价10.3万，推出200来套，卖了161套。龙华有豪宅化的趋势。
可是，你知道吗，2000年的龙华风和日丽，价格才2800元/平。随着龙华的发展，现在龙华房价也涨了，这个楼盘目前的二手房挂牌价4.2万/平左右，最大涨幅超接近15倍。
过去三十年，深圳不断扩张，一路向西，成就了南山宝安。转向向北，龙华崛起。东进战略，龙岗开始火热。
示范区大利好之下，小小的2000平方公里，深圳每一块土地都是宝地，过去15年南山的奇迹，谁敢说一定不会出现在龙岗等其它区域呢。
未来的深圳，可能是一座没有郊区的城市，房价洼地将会被慢慢填平。你现在看不起龙岗，也许未来就不得不去更远的惠州、东莞买房！
据淘哥了解，位于龙岗宝龙科技城内的京基御景半山花园，因为限价因素，单价仅需3.5万/平起，远低于周边新房与二手房。总价290万起，首付仅需85万起，上车门槛非常低。一定要珍惜这种机会！
NO. 2｜贰
深圳东部宝龙科技城，下一个南山科技园
龙岗宝龙科技城其实是一个非常有潜力的区域。
今年2月粤港澳大湾区发展规划纲要提到深圳定位为科技创新中心，在“广深港”科技创新走廊中举足轻重。早在2015年东进战略提出后，龙岗就承接约5600亿资金投入，与南山形成“西南山、东龙岗“的东西部创新格局，也是“广深港“科技创新走廊的重要节点。
今年4月，深圳市人民政府印发《深圳国家高新区扩区方案》，深圳国家高新区从原来的11.52平方公里规划面积，扩区后深圳高新区总规划面积为
159.48平方公里，形成“一区两核多园”的高新区发展布局。其中，龙岗三大功能区之一的#宝龙科技城#就是其中一个新扩园区。
宝龙科技城片区占地18.03平方公里，规划主导产业为移动通信、集成电路、医疗器械等高新技术产业。11月9日，深圳市第一次集中推出30平方公里的产业用地，其中宝龙片区占了2宗。
11月21日，根据深圳市土地房产交易中心公布的数据显示，龙岗宝龙街道将于12月20日出让4宗工业用地，均为战略性新兴产业用地。可以预见龙岗宝龙科技城作为一个对标南山科技园的高新科技园区，接下来将步入发展加速期。
目前，宝龙科技城已有比亚迪、海能达、先进微电子、中广核、亚辉龙、五洲龙、创维等多家名企落户，仅次于深圳南山科技园的高新技术产业集聚密集度。
随着区域的规划，发展的推进，未来宝龙科技城将以发展战略性新兴产业为主，引进大量高新技术企业。在促进区域经济发展的同时，未来该片区的科技就业人员将超40万人，为宝龙片区带来大量的新增居住需求。
除此之外，宝龙街道还将借鉴国内外轨道建设经验，发挥高铁坪山站综合交通枢纽的要素集聚和辐射带动作用，打造东部高铁新城。
随着宝龙街道片区的发展，未来将形成“西有南山高新园科技城，东有龙岗宝龙科技城“的发展格局。不过，相比南山目前新房动辄单价8、9万/平起，宝龙科技城的新房价格更显亲民！
NO. 3｜叁
区域利好下，房价洼地或将被填平
京基御景半山花园3.5万的价格是什么概念？在全深圳无论横比纵比，性价比都很高。
要知道，前段时间深圳的日光盘深业中城，单价10.8万/平起，相较之下3.5万还不到其1/3。
要说网红日光盘没说服力，那我们再来看看二手房的价格。淘哥从链家网上截了一张图，根据图上数据显示：
目前深圳的二手房均价中，龙岗二手房均价4.2万/平，远高于项目的价格。从整体来看，仅有坪山、大鹏新区价格略低于项目。但你要知道二手房无论从社区配套、居住舒适度甚至外部配套都不可与新盘比拟。
总价290万起，能在深圳中心区买多大的房子呢？根据目前深圳中心区的二手房均价，淘哥简单进行了计算：
可以看出，目前首付85万起，总价290万除了能在京基御景半山花园买到两房一厅的户型，在深圳其他主要区域只能买一个单房或一房一厅的二手房。同样的价格，面积差最大超过近1.5倍的面积大小的户型，还是新房，淘哥认为，这价格真的没得说。
不仅项目与深圳中心区比具备价格优势，即使与周边项目相比，限价所体现出来的价格优势十分明显！
根据链家网上的数据显示：项目周边的住宅新房价格在4.2-5.9万/平；
项目周边二手房除了建设年份比较久的振业峦山谷和振业天峦价格低于4万/平，其他单价均高于4万。
综合分析，淘哥认为，目前的京基御景半山花园价格在区域内非常有优势，上升到市级层面性价比高。但
淘哥一贯觉得，价格和区域价值潜力并不是影响房产增值的唯二因素，项目的产品、户型设计、周边配套这些也影响房子未来的价值空间。
NO. 4｜肆
半山低密度品质大盘，半围合式布局居住更舒适
京基御景半山花园位于龙岗区宝龙街道沙荷路与宝荷支线交汇处。该项目占地约6.3万平米，总建面约22万平米，容积率仅有3.45，是一个位于半山的低密度品质大盘。
该项目背靠马峦山山脉，面朝大运新城，属于依山而建的住宅产品。项目整体设计上采用了半围合式布局，相较于“围合式布局”，没有那么封闭，相应的居住体验会更舒服，它形成的大栋距、大景观、无密闭的生态居住体验，更受人们的喜爱，也是优质楼盘常用设计之一。
京基御景半山花园的小区住宅采用现代风格设计，大楼选用具备节能、环保、隔热等优点的中空LOW-E玻璃，放眼龙岗，可以算是配置挺高的住宅区。
该项目总共有15栋高层和13栋多层，一共提供了1914套住宅产品。楼栋座落有致，大部分是南北朝向的，能保证充足采光和气流循环。
据淘哥了解，项目的内部配套及产品打造也不错：车位2117个，车位比约1.1，采用了2梯3户和2梯4户。
此次京基御景半山花园一共推出8种户型，分别是：建面约79平的2房，建面约97平的3房，建面约105平的3房（一共有3种户型），建面约132平的4房还有建面约
150平的4房。从整体上看户型方正，每个户型各有亮点，可以看出京基御景半山花园在设计上的用心。不仅在产品设计打造上用心，项目配套也非常齐全！
NO. 5｜伍
优质的潜力股，必须配套达到全方位齐全
京基御景半山花园背靠马峦山山脉，面朝大运城，可比肩洛杉矶、香港等半山豪宅，可以享受到无敌山景。项目周边还有高坳山、排塘山，临近炳坑水库、牛坳水库，北边还有深圳第二大正中高尔夫球场，汇聚了“三山二水一球会”，居住非常舒适。
项目还有总建面超30万平的多元化综合文体配套，可以给业主提供多元的文娱配套，满足业主各种需求。
除了未来的东部高铁新城，与项目5分钟车程的地方还有地铁14号线（预计2022年完工通车）的宝荷站，未来1站到大运中心，2站可达坪山中心，8站可抵福田岗厦北。除此之外，还有规划中的33号线，今年准备通车的东部过境高速，已经开通的厦深高铁、水官高速、坪盐通道等，交通非常方便。
项目还自带3200平的社区商业，周边还有宝荷沃尔玛和尖沙咀购物中心，15分钟车程可达龙岗星河COCO PARK、万科创超等，商业配套非常齐全。片区周边还有中国医学院学院肿瘤医院深圳医院、龙城医院还有龙岗人民医院。
项目规划配建12班制的幼儿园，周边还有宝龙学校、宝龙外国语学校、伊斯顿龙岗书院等诸多学校，教育资源非常丰富。
最后，对于京基御景半山花园这个项目，淘哥简单总结三点：
1.区域价值发展潜力大，又是价格洼地；
2.总价低，首付不到百万，上车门槛低；
3.整体户型设计朝南，大部分南北通透，居住舒适度高；
4.项目产品设计用心，周边配套齐全。
总的来说，这个项目推出的户型还是不错的，符合南方人对户型的需求，居住舒适度高。随着交通的兑现，未来交通也将非常便利。随着区域规划，政策的利好，未来项目所在片区发展潜力巨大，且从目前项目的价格来看，存在较大的价值空间。
淘哥认为，京基御景半山花园无论是从自住还是投资来看，都是一个值得重点关注的项目。
目前，京基御景半山花园正处于火爆销售中，感兴趣的朋友可以到现场了解一下。
（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）
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由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。
曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。
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