說到炒IP，粵港澳大灣區絕對是今年的最熱IP，現在只要和灣區扯上關係的，都能拉出來熱炒一番。而

珠海有IP羅列如下：

珠江西岸核心城市、省級副中心城市；

港珠澳大橋、深珠通道；

橫琴自由貿易試驗區、粵港澳創新高地；

中國十佳宜居城市、2018中國空氣質量優良城市TOP10、中國海濱城市 、新型花園城市

……

珠海在過去就貴為經濟特區，如今在大灣區協同一體化的大背景下，作為唯一在陸路同時與港澳相連的城市，獲得國家極大的重視和扶持。尤其是橫琴自貿區，領導人的幾次到訪考察，足見其重要程度。

然而，拋開一些遠景的宏大設想，“網紅”珠海的現狀又是如何呢？讓我們今天關濾鏡、去美顏、卸濃妝、擦口紅，一窺珠海的真容。

一.“小馬拉大車”

其實在大灣區內部幾個城市之間也是有分“派系”的：珠江東岸的深莞惠、中部的廣佛肇、西岸的珠中江。

這三個經濟圈設定是《廣東省十三五規劃綱要》提出的，早於《大灣區規劃綱要》，但目前的區域經濟形勢、區域間的協同合作活動，都仍處在該劃分的框架之內。

君不見，深圳的外溢人口去惠州買房，東莞接收了深圳的華為；廣州的地鐵線修到佛山，而佛山的製造業也通過廣州出口外銷。

廣佛肇、深莞惠都有廣州和深圳作為天然的、當仁不讓的核心，那珠中江呢？珠海能當這個核心嗎？

珠海確實被封為“珠江西岸核心城市”，但是以它的實力並不能服眾。我們看一看珠海的基本面數據。

讓我們異常吃驚的是，珠海的常住人口、戶籍人口、行政區域面積三項，都排在廣東省21個地級市的最後一名。它的常住人口甚至比雲浮、陽江、潮州、韶關這些四線城市都少一大截，更遑論456.2萬人口的江門和326萬的中山。土地面積和鄰近的中山包辦全省最後兩名，還沒到江門的1/5。

而論及GDP，珠海也並不出眾，全省排名第9，落後於第6的中山，也落後於同為省級副中心城市的湛江，僅以微弱優勢領先江門（事實上珠海僅在18年超越江門，在此之前珠海在珠中江墊底）。

人口、土地、GDP均不佔優勢，你珠海憑什麼領頭珠中江？就因為你是特區嗎？至於再遠的粵西地區，珠海就更加發揮不了輻射力了。

我們不否認珠海的經濟質量（人均GDP全省第二），但是體量太小，規模效應不足，對於擔當“領頭羊”重任是很困難的。讓珠海領頭，無疑是“小馬拉大車”。

二.左右徘徊，搖擺不定

再說產業。40年前的珠海和深圳同時起跑，40年後差距咋就這麼大呢？

最簡單粗暴的解釋是香港和澳門的差距——香港前期有大量勞動密集型產業讓深圳、東莞承接；而澳門，經濟結構單一，博彩業嚴重擠佔其他產業，更何況博彩業沒法外溢給珠海，這就造成珠海製造業的先天薄弱。

另一方面，改革開放初的珠海拒絕了大量汙染性企業，這固然保護了環境和綠化，讓如今的珠海成為知名的宜居城市，但這意味著失去了初期資本原始積累的黃金機會，直接造成了珠海的落後。

如果說珠海繼續以“小而精”的宜居城市名頭髮展下去，倒也可以。但是人嘛，哪有不糾結的時候，城市也一樣。

看著東莞、佛山、中山製造業紅紅火火，珠海貴為經濟特區，怎能甘為人後？於是幾十年來，珠海因為種種原因，產業定位搖擺不定，在“做大做強”和“小而精”之間左右徘徊，直到如今這個問題也尚不明確。

如今的珠海，產業結構不夠優化，支柱行業作用不突出。六大傳統產業裡，只有家電電氣（依靠個別大企業）和生物製藥算是小有名氣。

更重要的是，珠海太依賴房地產了，房地產投資佔固定資產投資40%。關於珠海房價的問題，我們接下來還會單獨說。

三.區位短板，交通瓶頸

在與澳門產業結合不緊密的情況下，珠三角內部的交通顯得尤為重要。

然而，一個不常被提及的事實是，珠海處在華南地區交通網的“末梢”上。

這是華南地區高鐵線路圖。眾所周知，廣州是公認的華南地區交通樞紐，在鐵路時代是，在高鐵時代也是，廣州負責連通粵東、粵西、粵北，以及湖南、湖北、福建、廣西、貴州等南方省份。

我們看到，珠海不處於廣州與任一地區的交通連線上，與之形成反襯的是江門跟肇慶——江門連通粵西各市直通湛江，未來還將與北部灣相連，因此江門也在打造“大灣區西翼樞紐門戶城市”；肇慶連通廣西、貴州，定位為連接大西南的樞紐門戶城市。

反觀珠海，2012年通車的廣珠鐵路幾乎是為珠海一家專門修建的。並且這是一條姍姍來遲的鐵路，在此之前，珠海是沒有鐵路的。所以在過去的二三十年，珠海的發展一直受區位所限，交通的瓶頸讓珠海嚐遍了苦頭。

再說市內交通。不得不說，珠海的行政區劃是一個很奇怪形狀。

整個城市被河流分成兩塊，東邊的香洲、橫琴和西邊的斗門、金灣，然後中山的坦洲、三鄉從中間直插腹地。然後各區域間又被山地分割的七零八碎，散落各方。

基本上你看不到珠海的城市中心在哪裡，各個片區各自為政，自成體系。作為主城區的香洲，不僅輻射不到其他區，就連自身的唐家灣、拱北、吉大、灣仔也與中心區域分割。

這種城市形態，天然的造成各區差異極大，西部的斗門、金灣發展極度滯後，房價也呈現顯著梯度。更要命的是，一直以來只有一條珠海大道連通珠海的東西部，兩邊聯絡十分不便，珠海大道上堵車簡直是家常便飯。

過於依賴珠海大道，以及沒有地鐵、缺乏立體交通等問題疊加，讓珠海成為全國聞名的擁堵城市。

沒有大城市的命，卻得了大城市的病。

四.宜居城市≠旅遊城市

珠海是個宜居城市，這事兒全國人民都知道。

珠海環境好，空氣好，氣候好，人流少，節奏慢，風景優美、山清水秀、鳥語花香；珠海是養老勝地、花園城市、幸福之都、浪漫之城……這些咱都不否認。

有人說：珠海不只是珠海人的珠海，而是全國人民的珠海。珠海將承接的是全國人民的養老、休閒、過冬需求。

如果說，珠海要與同樣賣宜居城市IP的雲南、海南島競爭的話，首先海南全境處在熱帶，氣候方面比珠海更勝一籌；另外，

說到海南，第一反應立馬是陽光沙灘遊艇，海鮮椰子菠蘿蜜。因為海南是中國唯一全境處於熱帶的省份，因此有其得天獨厚的熱帶旅遊娛樂資源。說到雲南，大理的蒼山洱海、麗江的麗江古城、西雙版納的原始森林和民族風情，還有石林、玉龍雪山、瀘沽湖都是獨一無二的文化旅遊標杆。

那珠海有什麼呢？珠海最著名的是情侶路和漁女像。

（情侶路）

不過說句實話，漁女像拍個照就完事兒，而情侶路開車走一路就沒了，並沒有太多附加的休息娛樂價值。

另外的，珠海還有圓明新園，不過現已門可羅雀；夢幻水城只開張半年了；長隆海洋王國也比不得廣州番禺的長隆出名。然後，就沒有了。

（圓明新園）

（珠海長隆）

還有，珠海作為沿海城市，沒有像樣的海灘景觀，確實有點說不過去。

既然要吸引養老、過冬的潛在需求，我來這要有地方玩啊！如果空有好山好水，然後好水好水好無聊，拿什麼吸引別人？

當然，現狀不足就等於後發潛力，只要加快發展珠海的旅遊還是可以趕上的。

五.房價比二線省會都高

以下目前珠海的房價水平。我們會驚奇的發現，區區珠海房價比很多二線，甚至新一線城市都高。

截止2019年8月，珠海房價排名全國第11。前10名除了三亞和廈門，GDP都是它的兩倍有多。而珠海的後面，有天津、蘇州、武漢、濟南、鄭州、西安、成都。

各區分別來看，郊區斗門僅有1字頭，拉低均價，但斗門本身的投資價值也不高；被國家寄予厚望的橫琴則已經攀升到四萬，甚至五萬的水平。

最讓人不可思議的是身為郊區的金灣，仗著有“金灣航空城”的噱頭，竟已漲到2.6萬的均價！要知道金灣還什麼都沒有，周邊大片大片的空地。

這樣的價格，明眼人都能看出，以一個人口180萬的城市無法達到。即便有休閒養老的需求在，但這裡面更多是投機炒作的成分。

前文提到，珠海發展過於依賴房地產開發，房地產擠佔實體經濟嚴重。沒有實體經濟，年輕人收入上不去，一個月四五千的工資，靠什麼支撐房價？而畸形的房價收入比，又如何能吸引新增人口流入？

再者說，房價不友好，宜居城市宜居在哪兒？要知道除了三亞，其他旅居城市如海口才1.5萬，昆明才1.2萬，西雙版納、大理、廣西北海在過冬的北方人民眼裡就更是白菜價。

六.珠海的過去、現狀與未來

雖然說了很多珠海的不足，但其實這篇文章不是勸大家放棄投資珠海。

站在更高的層面講，國家之所以發展大灣區，除了經濟因素，還有一層考量是如何讓港澳融入內地的發展，而珠海又是完成這一目標的關鍵一環。

所以在這個因素的推動下，珠海的未來是有無限可能性的。

港珠澳大橋已經通車，雖然目前人流不多，但未來將產生多大的經濟效能，沒人敢斷言。橫琴自貿區，目前仍在萌芽階段，但原先只有博彩業的澳門如今已經在研究“澳交所”了，橫琴能否乘勢而上？還有，深中、深珠通道日後將為珠海帶來多少深圳的外溢？尤其通道出口的唐家片區，又會不會成為深圳的新一座睡城？

其實，這篇文章想告訴大家的是珠海的過去和現狀。在改革開放的前四十年裡，珠海雖貴為經濟特區，但因為種種原因，錯失許多機會。

珠海基礎還很薄弱，發展的並不理想——至少沒有很多人想象的那麼好。而現階段的珠海，價值潛力也已經有部分提前兌現，因此短期而言珠海的溢價空間不會很大。

當然，現狀不足就是改善空間大。珠海的關鍵，在於找準自己的定位，潛心發展，不能再走依賴房地產開發、過度炒作的老路。

相信在國家政策的扶持下，珠海定能革除弊病，迅速發展，成為珠江西岸的明珠。從長期來說，本人對珠海的前途保持謹慎的樂觀。

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