2019 初春伊始，关于杭州法拍房的“瓜”正是一个接一个：“8折捡漏武林壹号，单价仅7万”、“2.5折抢拍下沙地铁房”、“超三成流拍，报名即赚到”。而今年双十一期间，淘宝推出40套仅评估价7折起拍的杭州特价房也成为平台流量的新爆款。
据阿里拍卖提供数据，11月1日-11月25日，杭州法拍房市场有126套房源（仅住宅）进行了拍卖，其中高于评估价成交的有19套，占房源总数的15%，低于评估价成交有67套，也就是有53%的捡漏者诞生。
最意外的是，尽快双十一造势“凶猛”，杭州仍然有多达40套，超三成房源流拍，对比10月流拍的15套，11月法拍房行情陡降，比二手房更早步入寒冬。
三成流拍，半数低于评估价成交，又到年底笋盘季，身边很多朋友已经对主城区不少好的法拍房标的虎视眈眈。
所有的便宜都是“明码标价”的，不限购和起价超低的“卖相”背后，法拍房有多少我们不知道的坑？
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没有明码标价的“天价税费”
大多数关注法拍房的人，都听说这样一个极端的例子。
一个网友花了369万，抢下了一处市场价566万的房子，要过户的时候才知道要交242万的税费，加在一起达到611万，比市场价还要高45万，最后只能舍弃25万保证金来及时止损。
而同样的奇葩悲剧也发生在了杭州。
10月份，下沙的铭和苑新荷坊87.53㎡以96万元的价格被买走，单价约1.1万元/㎡，低于评估价近1万元/平，看似“喜从天降”。
然而这是原房主当初违规申购的经济适用房，如今房主被查后，经济适用购房资格被取消，需要交纳与正常商品房的差价款107万，且由于该房产尚未办理产证，需二次过户，也就是需要两次缴纳增值税、契税、个税，这些均由买受人全额承担。
所以，这套房算上差价款和两次税费已高达233万元，持平或略高于市场价，一顿折腾猛如虎，最终只省了个中介费。
辛亏这套法拍房在拍卖公告中提前明确标注了费用详细，但杭州很多其他法拍房并就没有如此“厚道”，大多数只是一笔带过，如正在拍卖的这套东方一品。
如果说，5.6%的增值税、差价款、二次过户还算“透明”，毕竟二手房也经常遇到，但还有很多法拍房特有的隐性费用，仍需要你自己“火眼金睛”。
比如房子如果原先由企业持有，被买家个人拍下，那就要交高额土地增值税。
一套成交价为500万的房屋，原先是由公司持有，登记总价为100万，与登记价差额太大，则需按照最高60%的标准来收取土地增值税，即为240万，绝对是买到就亏到。
如果房屋拍卖前属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户也会产生20%的个人所得税。
还有很多原房东未缴纳的几万至10万不等维修资金，以及拖欠物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买家独自承担。
去年底价拍出的豪宅蓝色钱江，前屋主拖欠了近 20 万的物业费，买家不交则无法入住自己购买的房子。
还有很多原房东未缴纳的几万至10万不等维修基金，以及拖欠物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买家独自承担。
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拍房容易，收房不易
相比只需要钱解决的费用问题，在我看来，部分法拍房在拍卖后才是噩梦的开始，让买家想死的心都有。
一是房东方人员故意占用。
之所以有法拍房必然是原业主凶途末路了，这套房子可能是原业主家人的唯一居所，拍卖前并没有强制腾空。
最高法专门出台过唯一住房是否可执行的司法解释，如果被执行人确实只有这一套房可住，就不能强制执行，至少杭州目前是这样。
比如，前年萧山法拍的一套保利霞飞郡，成交后竞买人发现里面还住着原业主年迈的母亲和幼儿，法院不参与强制清空，联系了110也不在管辖范围，最后进行了漫长的交涉和不菲的安置费才得以了事。
二是房产存在多头债务。
被拍卖房源可能只是被法院第一手直接查封，还存在其他机构轮候查封，但这并不属于法院解释职责，过户后可能被再次追责。
而更磨人的是，房屋存在民间高利贷抵押，不在债务监管体系，虽然高利贷不受法律保护，但不时被骚扰，家门口被泼油漆的情况可能在所难免。
三是落户问题。
任何竞买公告都注明，户口不在法院执行范围。
如果你花重金拍下的学区房，房子本身就有户口登记，那么原业主一般不会配合你迁出的，这会直接影响落户和孩子上学，好在杭州可以向法院申请强制迁出，但也耗时耗力颇大。
还有一种特殊情况，今年上城区被拍卖的某“老破小”，这个有些年头的小区，因为大家都在事业单位上的集体户口，这套房被集体户口占用，不能随便落户，这种情况很特殊也要注意。
四是买卖不破租赁。
很多人把“买卖不破租赁”当做法拍房的紧箍咒
我国的法律规定买卖不破租赁，所以现在有很多老赖，在提前知道自己房子要被拍卖的时候，会选择把房子长租给自己亲朋好友，而最夸张的情况是一租就是二十年，若要解除，买家可能需要支付高达几十万的违约金。
杭州的法院拍卖标的物，一般会注明是否有租赁情况及租赁期，而且若租约在查封之后，有一部分的房子通过起诉可以判决租赁合同无效。
但无论如何，为了省去无休止的麻烦，只要是带租拍卖法拍房，最好是办法就是远离。
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最隐蔽的大坑：贷款超时
大部分法拍房是可以按揭贷款，但这个“福利”也成了不少刚需最易忽视的雷区，正是贷款这个环节却险些把他们坑进深渊。
由于法拍房存在还款履约紧迫性，一般会强制要求竞买人在20天到30天内支付尾款，如果逾期，不仅没收保证金，还可能承担二拍的差价（若低于一拍价格）。
特别是今年实行监管更细、涵盖更全的新征信系统后，不少自以为征信很好的刚需，到法拍房贷款环节时倒在了莫名的逾期上。
身边朋友就用60万买了血淋淋的教训，被法院永久“拉黑”。
小杨去年拍下一套下沙410万的房子，保证金交了50万，到全款结清法院只给了20天的时间。
小杨家庭收入不错，自认为征信很好，在拍前也咨询过银行能在规定时间内贷款，原计划要办按揭贷款280万，可在真正办按揭时银行审核后，认定征信存在两次逾期，无法贷款280万，到期后法院多次催缴在几日内缴清余款，不然当被动毁拍处理。
无法短期凑齐尾款的小杨只能选择，50万保证金被没收，并被记入社会失信黑名单，终身不能再参与竞拍。
目前，杭州法拍房合作贷款机构主要是中国农业银行，杭州联合农村商业银行、华夏银行、光大银行等。
资金有限的刚需在法拍前，一是应该提前在银行进行资格预审，确认最新征信信息；二是尽量在上述银行中有关系，方便在后续流程中“熟人好办事”。
当然，最好有全款的B计划，避免这个法拍房中最不应该踩的“贷款坑”。
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