在地产这个行业，对99%的人而言，最难又最想实现的是什么，毫无疑问，是预知房价。
2020年，备受关注的新会楼价走势到底如何，相信绝大多数人，心理没有底气。
就单单枢纽新城一个版块，明年就或将有7个项目集中入市，供货量十分庞大。
但另一方面，版块内几乎全部都是高价地，地价6000元/㎡以上的待售项目多达6个，最高顶破8000元/㎡。
▲枢纽新城地价排行
一方面是高地价所造成的成本上升，房企就算只是为了保本，也只能标高价卖。另一方面则是庞大的货量集中入市，或将对供需比产生影响。
2020年，版块楼价到底走高还是走低？似乎难以判断。其实，要回答这个问题，我们看影响房价的两大主要因素，或许能看出些许端倪。
房价由什么决定？市场需求和地价成本是主因
影响房价的因素很很多，诸如市场购买力、地价程度、市场竞争博弈机制、消费者消费行为等。
不过，最重要的两大主要因素，则是供需和地价，我们从这两个角度，来分析一下。
首先，这些高价地块，对普通买家而言，有什么参考意义？很简单，将直接影响未来两年的楼价。
▲风起云涌的市场
按照目前的地产开发周期，大部分地块从成交到建成开售，周期为1-2年。在经济学中，有一个著名的“锚定效应”，一个新盘的出现，其价格将成为片区的“锚”，周边的价格会围绕其变化。
那么，这些地块未来建起的房子，究竟要卖多少钱呢？这也是很多买家，最关心的问题。
为此，房姐采访了多位业内人士，试图揭开未来房价的秘密。
▲锚定效应
首先，不得不了解的是关于房价的构成。简单粗暴而言，房价=成本+利润，不过，仅仅是成本，就五花八门了。
为了帮助大家更好地了解，房姐美编亲手绘制了多张漫画图，一起来看看：
公式长长长长长......，虽然复杂，但清晰明了。
惊！项目保本房价，是地价的约180%-220%
新会已有案例，最高备案均价1.99万/平
根据这个原则，我们来看看，新会枢纽新城，按照普遍情况估算，其未来的售价会是几何？
不难发现，一块高价地，未来项目保本售价，毛坯发售价就要地价的约180%，如是精装发售，甚至要去到地价的约220%。
而且，这只是保本房价，如果还要加上房企利润，价格还会更高。
这不是耸人听闻，也不是吹，已经入市的新会最高地价项目，其最新备案均价达19980元/㎡。要知道，这是均价，不是最高价。
地价成本的高昂，造就楼价走高，版块已有确实的案例，给了我们答案。
▲最贵项目备案价
我们来看影响房价的第二个重要因素：供需。
新会去化周期约8个月，整个五邑最短
就目前新会楼市来看，新房成交量依旧稳居三区榜首。根据江门日报报道，新会去化周期约8个月，是整个五邑去化周期最短的，供应需求可想而知。
区域去化周期蓬江约11个月江海
约15个月新会
约8个月鹤山
约12个月台山
约14个月
开平
约9个月
恩平
约16个月
▲数据统计：江门日报
备注：按最近7-12个月月均成交套数计算
那么，当高价项目入市后，购房者买不买账？
据日前依旧开售的新会最高地价项目官方表示，其开盘两小时，便售罄首推货量。
要知道，那批产品价格可是去到1.7-1.8万/平，刷新了当时新会价格新高。
两大真实数据告诉我们，在高地价入市的情况下，购房者对于价格的接受程度，还是很高，购买力从目前来看，依旧充足。
▲2019年1-10月，江门各区网签数据
地价高企，购买力充足，房价怎么走？
就目前来看，2020年的新会楼市，楼市下降的可能性，似乎不大。
特别是在枢纽新城，有着众多高价项目的楼价支撑，房价下跌的可能性更是微乎其微。
同时，如果本身地价比其他项目要有优势的话，就更能拿出更多的成本打造产品，价格也无论如何更有优势。
▲项目效果图
同在枢纽新城版块，被众多高价地环绕的博富名苑，或许就是最佳案例。
其实，房姐已经很久没有和大家细细聊产品了，毕竟如今户型工业化复制实在太常见，照搬滥用，基本没啥创新。
所以，现在我基本只是简单点评而已，不做深入分析了。
而最近，我在博富名苑看到的户型，可以看出开发商下了很多功夫研究，针对本土化的改造很有特点，或许会引领新会户型创新的潮流。
▲项目效果图
建面约88㎡，做到三房两卫，主卧套间设计
来看户型图：
这个户型将空间规划压缩到90㎡以下，还能做到三房设计，这一点十分可贵。重要的是，每个房间都不逼仄，都带有飘窗，采光通风很好。
每个功能空间格局都十分实用，主卧开间达到3.35米，南向次卧2.8米，东向卧室2.6米，最小的次卧也有将近10平的空间。
难得的是，88㎡就做到南向三开间的设计，主阳台进深更达1.8米，整体的采光范围就大大加强了。
这样的户型，十分适合新会三口之家，低总价也让工作不久的年轻一族拥有入手机会。
而且，这并不是个案，在博富名苑整个项目里的户型设计，都参考了新会本土民情，针对性的做了本土化改造。
建面约103㎡的三房两卫 主卧空间可“拓展”
这个户型，可以看做88㎡户型的升级版。
可以看到，不仅户型设计非常紧凑，走道部分也做到非常小，最大程度地避免了空间浪费，入户玄关也可当做一个独立的功能空间，放置鞋柜、雨伞架等，实用性很高。
再看整个格局，同样是南向三开间，每个户型都带有飘窗，不一样的是，这个户型做了南北双阳台，客厅和主阳台开间延展到3.9米，南北通透之外，采光面也十分之大。
而且，该户型主卧的飘窗还可打通，这样，房间的进深可以去到4.5米，空间增大不少。
建面约100㎡的三房两卫 “零走廊”设计
这个户型，是房姐觉得创新性很高的户型，依旧是南向三开间+双阳台，这个不用多讲，
房姐要大家注意的，是户型的过道，我把过道的重叠部分框出来，大家可以感受下：
可以发现，客餐厅两个位置，除了作为他们原有的功能使用，还作为厨房、入口玄关、三个卧室和一个卫生间的进门通道。
一个户型的面积浪费，基本都发生在这些过道区域，如果要提高实用率，就要让每个区域能够承担更多的功能。
而这个户型，基本所有过道都被功能区域重叠了，这导致过道占户型的比例非常小，形成“零过道”的设计，大程度的减少了空间浪费。
建面约125㎡的四房两卫 房间空间良好
这个户型是目前介绍的第一个四房户型，房姐第一眼就感觉，整个户型不光光只是客餐厅的采光通风很好，连每个房间，甚至都能做到“空气对流”。
来看四个卧室，分在走道两旁，全飘窗设计，这意味着，从客餐厅到房间，有三重“空气对流”，采光和通风之优越，不言而喻。
建面约138㎡的四房三卫 双套间设计
目前新会市场上，双套间的设计十分之少，前不久房姐在鹤山也看到一个双套间的户型，也很惊艳，不过是147㎡。
而项目这个户型，仅138㎡就做到双套间，对空间的利用更上一层楼。
而且，两个套间的面积相差不多，这个设计在满足主人的生活要求的同时，也顾及到了主人父母的居住感受，还可以兼顾家庭中小朋友长大之后的房间安置。
整体来看，每个户型设计都各有千秋，而且很“本土化”，对新会购房者来说，是一个很不错的选择。
▲项目园林效果图
此外，项目享有的配套、教育也十分齐全。
房姐实踩获悉，项目本身自带有一所公办12班的幼儿园，而就在项目附近，政府也将建设新会实验幼儿园（分园），家门口的学校，让小朋友上下学更加安全。
周边已经开学的文华小学，也让小朋友长大后，可享受到优质的教育资源。
此外，小区内还拥有泳池、羽毛球场、儿童运动场所等配套，本身还规划了邻里中心，配备了十分完善的功能设施。
业主就算“宅”在家中，也不会无聊乏味，轻松享受生活。
▲项目效果图
据悉，项目首推尚未确定只推1幢还是连同9幢一同推出，需要视乎工程进度而定。
其中，1幢为两梯四户，户型为88㎡-103㎡的三房。9幢为两梯三户，户型为100㎡-138㎡的三到四房，最快将在明年春节前开盘。
那么，本身区位及配套素质上佳，还拥有如此户型的博富名苑，届时开盘会引爆市场吗？
让我们拭目以待。
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