在地產這個行業，對99%的人而言，最難又最想實現的是什麼，毫無疑問，是預知房價。
2020年，備受關注的新會樓價走勢到底如何，相信絕大多數人，心理沒有底氣。
就單單樞紐新城一個版塊，明年就或將有7個項目集中入市，供貨量十分龐大。
但另一方面，版塊內幾乎全部都是高價地，地價6000元/㎡以上的待售項目多達6個，最高頂破8000元/㎡。
▲樞紐新城地價排行
一方面是高地價所造成的成本上升，房企就算只是為了保本，也只能標高價賣。另一方面則是龐大的貨量集中入市，或將對供需比產生影響。
2020年，版塊樓價到底走高還是走低？似乎難以判斷。其實，要回答這個問題，我們看影響房價的兩大主要因素，或許能看出些許端倪。
房價由什麼決定？市場需求和地價成本是主因
影響房價的因素很很多，諸如市場購買力、地價程度、市場競爭博弈機制、消費者消費行為等。
不過，最重要的兩大主要因素，則是供需和地價，我們從這兩個角度，來分析一下。
首先，這些高價地塊，對普通買家而言，有什麼參考意義？很簡單，將直接影響未來兩年的樓價。
▲風起雲湧的市場
按照目前的地產開發週期，大部分地塊從成交到建成開售，週期為1-2年。在經濟學中，有一個著名的“錨定效應”，一個新盤的出現，其價格將成為片區的“錨”，周邊的價格會圍繞其變化。
那麼，這些地塊未來建起的房子，究竟要賣多少錢呢？這也是很多買家，最關心的問題。
為此，房姐採訪了多位業內人士，試圖揭開未來房價的秘密。
▲錨定效應
首先，不得不瞭解的是關於房價的構成。簡單粗暴而言，房價=成本+利潤，不過，僅僅是成本，就五花八門了。
為了幫助大家更好地瞭解，房姐美編親手繪製了多張漫畫圖，一起來看看：
公式長長長長長......，雖然複雜，但清晰明瞭。
驚！項目保本房價，是地價的約180%-220%
新會已有案例，最高備案均價1.99萬/平
根據這個原則，我們來看看，新會樞紐新城，按照普遍情況估算，其未來的售價會是幾何？
不難發現，一塊高價地，未來項目保本售價，毛坯發售價就要地價的約180%，如是精裝發售，甚至要去到地價的約220%。
而且，這只是保本房價，如果還要加上房企利潤，價格還會更高。
這不是聳人聽聞，也不是吹，已經入市的新會最高地價項目，其最新備案均價達19980元/㎡。要知道，這是均價，不是最高價。
地價成本的高昂，造就樓價走高，版塊已有確實的案例，給了我們答案。
▲最貴項目備案價
我們來看影響房價的第二個重要因素：供需。
新會去化週期約8個月，整個五邑最短
就目前新會樓市來看，新房成交量依舊穩居三區榜首。根據江門日報報道，新會去化週期約8個月，是整個五邑去化週期最短的，供應需求可想而知。
區域去化週期蓬江約11個月江海
約15個月新會
約8個月鶴山
約12個月臺山
約14個月
開平
約9個月
恩平
約16個月
▲數據統計：江門日報
備註：按最近7-12個月月均成交套數計算
那麼，當高價項目入市後，購房者買不買賬？
據日前依舊開售的新會最高地價項目官方表示，其開盤兩小時，便售罄首推貨量。
要知道，那批產品價格可是去到1.7-1.8萬/平，刷新了當時新會價格新高。
兩大真實數據告訴我們，在高地價入市的情況下，購房者對於價格的接受程度，還是很高，購買力從目前來看，依舊充足。
▲2019年1-10月，江門各區網籤數據
地價高企，購買力充足，房價怎麼走？
就目前來看，2020年的新會樓市，樓市下降的可能性，似乎不大。
特別是在樞紐新城，有著眾多高價項目的樓價支撐，房價下跌的可能性更是微乎其微。
同時，如果本身地價比其他項目要有優勢的話，就更能拿出更多的成本打造產品，價格也無論如何更有優勢。
▲項目效果圖
同在樞紐新城版塊，被眾多高價地環繞的博富名苑，或許就是最佳案例。
其實，房姐已經很久沒有和大家細細聊產品了，畢竟如今戶型工業化複製實在太常見，照搬濫用，基本沒啥創新。
所以，現在我基本只是簡單點評而已，不做深入分析了。
而最近，我在博富名苑看到的戶型，可以看出開發商下了很多功夫研究，針對本土化的改造很有特點，或許會引領新會戶型創新的潮流。
▲項目效果圖
建面約88㎡，做到三房兩衛，主臥套間設計
來看戶型圖：
這個戶型將空間規劃壓縮到90㎡以下，還能做到三房設計，這一點十分可貴。重要的是，每個房間都不逼仄，都帶有飄窗，採光通風很好。
每個功能空間格局都十分實用，主臥開間達到3.35米，南向次臥2.8米，東向臥室2.6米，最小的次臥也有將近10平的空間。
難得的是，88㎡就做到南向三開間的設計，主陽臺進深更達1.8米，整體的採光範圍就大大加強了。
這樣的戶型，十分適合新會三口之家，低總價也讓工作不久的年輕一族擁有入手機會。
而且，這並不是個案，在博富名苑整個項目裡的戶型設計，都參考了新會本土民情，針對性的做了本土化改造。
建面約103㎡的三房兩衛 主臥空間可“拓展”
這個戶型，可以看做88㎡戶型的升級版。
可以看到，不僅戶型設計非常緊湊，走道部分也做到非常小，最大程度地避免了空間浪費，入戶玄關也可當做一個獨立的功能空間，放置鞋櫃、雨傘架等，實用性很高。
再看整個格局，同樣是南向三開間，每個戶型都帶有飄窗，不一樣的是，這個戶型做了南北雙陽臺，客廳和主陽臺開間延展到3.9米，南北通透之外，採光面也十分之大。
而且，該戶型主臥的飄窗還可打通，這樣，房間的進深可以去到4.5米，空間增大不少。
建面約100㎡的三房兩衛 “零走廊”設計
這個戶型，是房姐覺得創新性很高的戶型，依舊是南向三開間+雙陽臺，這個不用多講，
房姐要大家注意的，是戶型的過道，我把過道的重疊部分框出來，大家可以感受下：
可以發現，客餐廳兩個位置，除了作為他們原有的功能使用，還作為廚房、入口玄關、三個臥室和一個衛生間的進門通道。
一個戶型的面積浪費，基本都發生在這些過道區域，如果要提高實用率，就要讓每個區域能夠承擔更多的功能。
而這個戶型，基本所有過道都被功能區域重疊了，這導致過道佔戶型的比例非常小，形成“零過道”的設計，大程度的減少了空間浪費。
建面約125㎡的四房兩衛 房間空間良好
這個戶型是目前介紹的第一個四房戶型，房姐第一眼就感覺，整個戶型不光光只是客餐廳的採光通風很好，連每個房間，甚至都能做到“空氣對流”。
來看四個臥室，分在走道兩旁，全飄窗設計，這意味著，從客餐廳到房間，有三重“空氣對流”，採光和通風之優越，不言而喻。
建面約138㎡的四房三衛 雙套間設計
目前新會市場上，雙套間的設計十分之少，前不久房姐在鶴山也看到一個雙套間的戶型，也很驚豔，不過是147㎡。
而項目這個戶型，僅138㎡就做到雙套間，對空間的利用更上一層樓。
而且，兩個套間的面積相差不多，這個設計在滿足主人的生活要求的同時，也顧及到了主人父母的居住感受，還可以兼顧家庭中小朋友長大之後的房間安置。
整體來看，每個戶型設計都各有千秋，而且很“本土化”，對新會購房者來說，是一個很不錯的選擇。
▲項目園林效果圖
此外，項目享有的配套、教育也十分齊全。
房姐實踩獲悉，項目本身自帶有一所公辦12班的幼兒園，而就在項目附近，政府也將建設新會實驗幼兒園（分園），家門口的學校，讓小朋友上下學更加安全。
周邊已經開學的文華小學，也讓小朋友長大後，可享受到優質的教育資源。
此外，小區內還擁有泳池、羽毛球場、兒童運動場所等配套，本身還規劃了鄰里中心，配備了十分完善的功能設施。
業主就算“宅”在家中，也不會無聊乏味，輕鬆享受生活。
▲項目效果圖
據悉，項目首推尚未確定只推1幢還是連同9幢一同推出，需要視乎工程進度而定。
其中，1幢為兩梯四戶，戶型為88㎡-103㎡的三房。9幢為兩梯三戶，戶型為100㎡-138㎡的三到四房，最快將在明年春節前開盤。
那麼，本身區位及配套素質上佳，還擁有如此戶型的博富名苑，屆時開盤會引爆市場嗎？
讓我們拭目以待。
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