■點擊右上角【關注】“拆遷律師週刊 ”頭條號，私信回覆“諮詢”，即可享有一對一法律服務諮詢。
■本文作者：蘇昂、王小明 北京在明律師事務所
在徵收拆遷中經常能遇到這樣的情形：同是一個項目範圍內的房屋，有的房屋將按照590號令規定的程序依法徵收並給予補償，有的房屋卻一上來就收到了責令限期拆除的通知或者決定。限期拆除通知書或是決定書，在棚戶區改造、城中村改造過程中甚至是單純拆違的案件中屢見不鮮，這就意味著你的房屋被認定成了違建。為此，很多人會很納悶，一個片區的房屋，為什麼會頻現區別對待呢？居住了幾十年也沒人說是違建，怎麼一遇到拆遷就成了違建呢？新購買入住的商品房別墅，證照齊全，怎麼也會說成涉嫌違建呢？
【法律分析：歸根到底“證”的事兒？】
根據《城鄉規劃法》第64條的規定：“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；
尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；
無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。”
其第65條則規定：在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
通過上述法條的敘述，我們可以得出結論：房屋被認定成違建主要是因為無規劃審批手續，但並非一旦認定成違建就會被強制拆除。
我們可以看到，只要是可以改正消除規劃實施影響的，都可以不用全部拆除。
那麼就會產生一個新的問題，那就是交了罰款是不是就變成了合法建築？其實成為合法建築這個觀點是不切合實際的，房屋的合法性與否還是隻能在於其是否客觀上存在違法用地、違反城鄉規劃的事實狀態，補證、罰款其實都是形式層面的體現。
【政策分析：證照齊全的房屋怎麼還能涉嫌違建？】
誠如上文所強調的“客觀認定標準”，隨著秦嶺違建別墅大案的爆發，全國範圍內掀起了一股查處違建別墅、高檔社區的浪潮。
在此政策背景下，許多本就無法算清的“陳年舊賬”被翻了出來，一些證照齊全、住得好好的房屋轉眼之間就因違反環保、規劃等方面的原則而成了“涉嫌違建”。
於是，地方政府往往會“打一棒子給一個甜棗”，一方面嚴肅表明要拆除、整治的決心，一方面又採取徵收項目的途徑來給予房屋購買者一定的補償。
無疑，涉案房屋究竟是不是違建已經成為了一筆糊塗賬，負責任的地方政府會承認自己對此情形的產生“負有責任”。
就目前來看，這類附加“環保”背景的項目在補償安置標準上都與老百姓的期待存在落差。在明律師認為，這背後反映出的問題是，通過查處違建別墅要案正風肅紀是好的、必需的，但在這一過程的具體操作中卻難免傷及普通群眾的利益。
就某種意義上而言，這類糾紛是最難處置的糾紛，絕對需要政府、老百姓和專業律師的智慧與相互之間的最大善意和信任，而已經超越了單純的法律範疇。
【就事論事：收到限期拆除決定書怎麼辦？】
在徵收實踐中，我們總會遇到一些“自暴自棄”的被徵收人。總有個別的被徵收人有時候會把徵收方所說的話當成一種“聖旨”，認為他們所說的自家房子是違法建築是一種不可更改的事實，於是自甘墮落的坐在家裡等著他們去拆除。
但是在明律師提醒大家，拆除違法建築一要有充分、明確的事實證據，二要嚴格依照法律所規定的程序進行，被徵收人一定不要輕易放棄自己的權利。
儘快啟動程序，是阻止此類“模稜兩可”強拆的關鍵。根據《行政強制法》第44條，對違法的建築物、構築物、設施等需要強制拆除的，應當由行政機關予以公告，限期當事人自行拆除。
當事人在法定期限內不申請行政複議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機關可以依法強制拆除。也就是說，在複議、訴訟期限內，行政機關是不能逕行強制拆除的。
如果徵收方沒有依照法律規定的程序進行拆除，導致房子內的物品有所損壞、損失的話，這是需要給予行政賠償的。
況且房子在沒有認定的情況下就對被徵收人作出限期拆除通知或是決定的行為是否合法也有待商榷，所以並不能依據限期拆除通知或是徵收方所說的話就拆除被徵收人的房屋。
而當下，“以拆違促拆遷”的情況非常的多，如果自家房屋明明是合法建築卻因拆遷補償沒談妥就被徵收方認定成違法建築而下發限期拆除通知予以拆除的話，這明顯是不合法的。
因此，在被徵收人收到限期拆除通知時一定要在第一時間行使自己的權利。比如申請複議或是提起行政訴訟，如果被徵收人在收到限期拆除通知的第一時間有所作為了，那麼徵收方就無法直接拆除被徵收房屋。
被徵收人申請行政複議的目的主要不是確認房屋是不是違法建築，而是為了由上一級相關部門監督、糾正違法行為或是不當的行政行為。被徵收人要了解清楚這一點。複議機關會在法定的60天內作出相應的複議決定，如果複議機關決定維持該處罰決定，被徵收人不服複議決定，還可以再依法提起訴訟。
當然，在實踐中有許多被徵收人會直接提起訴訟，請求法院依法撤銷限期拆除通知或是決定。之所以會有許多被徵收人直接提起行政訴訟，其優勢就在於舉證責任分配。
新行政訴訟法明確規定了有關行政機關的舉證責任，行政機關就有責任舉證證明作出的行政行為具有合法性。如果徵收方舉證不能或是舉證不明確時，被徵收人就有很大的機會獲得階段性的勝利。
在徵收項目中面臨限期拆除，並不意味著獲取補償安置機會的喪失。只要被徵收人積極配合專業律師提起程序，蒐集自己的房屋系合法建造的證據、依據，雙方就仍有協商談判的空間。
而只要補償安置糾紛能夠被有效化解，限期拆除就會自動轉化為自願簽約搬遷，違反城鄉規劃的事實也能夠就此得到消滅，這才是符合信賴利益保護和最小損害原則的恰當做法。
在實踐中，無論是棚戶區改造還是城中村改造，許多項目都會出現以拆違促拆遷的情況。因此在明律師提醒大家，在收到限期拆除通知或是決定時，千萬不要輕易相信一紙通知或決定，也不要坐等徵收方強制拆除被徵收房屋，一定要在收到此通知或是決定時，及時的行使自己僅有的權利，保障自己的合法權益。
如果您覺得自己的補償不合理或者有其他相關問題，可以點擊下方“瞭解更多”免費諮詢，我們將為您帶來最專業的法律幫助！
閱讀更多 拆遷律師週刊 的文章
