年末盘点：安置型商品房给福州楼市带来什么！

从市房管局了解到，根据福州市2018年~2020年旧改计划，福州要安排实施106个连片旧屋区改造，涉及征迁人数达9万多人。而今年将推出3万套安置型商品房。去年开始福州在全国首创了 安置型商品房模式，改变以往传统的国有企业建设或在出让用地上配建安置房的方式通过市场化运作引进开发商参与安置型商品房建设。

关于安置型商品房，根据福州市房管局官方给出的定义，安置型商品房是“全面推行货币化对接安置模式，按照商品房运作模式组织开发建设面向被征收人定向销售的限价商品房。” 简而言之，就是指定卖给拆迁户的限价商品房。

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从定义上，我们已经很清楚，安置型商品房面对的是拆迁户，从宣传口径，主要也是以安置房为主，也就是这种土拍中带有安置房的模式，目的是解决拆迁问题，解决拆迁户的安置问题。这是安置型商品房政策推出的根本出发点。根据不动产中心数据统计，2018年以来福州市已推出及具备出让条件的安置型商品房项目45个，启动建设安置型商品房4.03万套，可以用来的安置涉迁户约2.69万户，而在2019年计划推出至少3万套的安置型商品房保障涉迁群众回迁安置需求。因此安置型商品房从制定到落实的出发点都是回迁安置需求为导向。

而为了吸引安置户，福州在推行安置型商品房的过程中，实行了“限房价、竞地价”方式公开出让地块，同时吸引品牌大、实力强的开发商参与竞拍。 在土地出让时，明确政府安置型商品房与开发商公开销售商品房比例，实行统一设计、统一开发、统一建设、统一管理，让安置型商品房与普通商品房做到同品质、同配套、同验收、同管理。这个主要为了提高安置房吸引力，过去国企开发的安置房及物业管理，大家有目共睹，基本没有令人满意，而且建设周期慢，回迁久，拆迁户等待太久。通过市场运作，增强安置房对拆迁户的吸引力。

而大部分安置房都留有一定可售商品房对外出售，比例不一，多的有60%，少的10%。目的就是给开发商留一点盈利点，吸引开发商兴趣，本质还是努力做好拆迁户的安置工作。

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“如今福州创新推出的安置型商品房模式正在越来越多的新建楼盘中运用，有效破解了房屋征迁安置难题，”这个来自e福州的报道，已经再次给出答案，还是为了解决拆迁问题。

而安置型商品房给福州楼市带来，准确的说是给拆迁户带来天翻地覆的变化，原拆原迁，保持原有地理位置，以及可能更好的物业管理。福州拆迁户迎来最好的安置房时代。但是目前还没任何安置型小区交付，未来这些所谓“让安置型商品房与普通商品房做到同品质、同配套、同验收、同管理。”是否真能实现，还是等交付使用再说。

另外对于安置型商品房社区的可售部分价格，例如正在建设的华润乌山府楼盘，楼盘地理位置和周边配套都很好，九成房源都作为安置型商品房出售给涉迁户，开发商手上可公开销售的纯商品房房源只有几十套，虽然每平方米价格达到3万多元，但开卖当天就已售罄。

土地从拆迁户中来，再盖房安置给拆迁户，这确实是福州城市拆迁的一大进步。虽然在安置型商品房拍卖中，纯商品房社区越来越少，在有些人看来，安置房降低部分社区档次，这也确实是如此。应该说为了做好拆迁安置工作，zf也是煞费苦心，但某些人以市场价格买了安置型商品房可售部分，如何去平衡这种需求也是我们不得不考虑的问题。未来这些小区管理是否真能达到普通商品房一样管理水准，不仅关系到安置户的利益，更牵扯到那些花市场价格买了商品房的购房者利益。因此即使安置型商品房社区硬件达到商品房标准，如何在软件和制度上做好安置型商品房管理，才是集思广益，应该思考的问题。

因此关于安置型商品房的讨论可能才刚开始！而未来做到安置房与商品房同等质量和管理，那才是真正的国内首创！