財務數據看似穩定，但近幾個月萬科的動向卻表明，泊寓業務的發展前景或許並沒那麼樂觀。
“好在萬科有錢，所以泊寓不會暴雷，長租公寓掙不了大錢，有穩定的收益就很不錯了。”在11月28日的萬科媒體交流會上，萬科集團董事會主席鬱亮的話，似乎暗示了萬科長租公寓品牌泊寓的現狀。
作為萬科旗下長租公寓品牌，“泊寓“是萬科多元化業務佈局板塊之一。在近兩年來長租行業的寒冬中，“暴雷”已是行業和諸多企業避不開的熱詞之一。
根據萬科2019年中年報披露，萬科泊寓上半年新開業 2.06 萬間，累計開業 8.2 萬間，成熟期項目(開業半年及以上)平均出租率達91%。
這樣的數據看似穩定，但近幾個月萬科的動向卻表明，泊寓業務的發展前景或許並沒那麼樂觀。
圖/萬科泊寓
高管變動
總經理薛峰僅履職一個半月
提及萬科泊寓，繞不開的一個重要人物就是其原總經理薛峰。
廈門萬科泊寓合夥人吳迪曾表示，2013年夏天，時任廈門萬科副總經理、主管設計與營銷的薛峰突然把他、黃純純、李響叫到一起。薛峰似乎帶著“開玩笑”的語氣表示：“給你們320萬，給你們2300多平米的面積，你們去‘玩’吧，把它‘玩’得有意思一點。”
結果不小心 “玩”大了，就這樣玩出了今天的萬科泊寓。在萬科舉辦的2017年3月份度業績發佈會上，鬱亮就表示未來萬科要進行業務轉型，以“城市建設和生活服務商”的定位來要求自己。在不到一個月後，萬科就向外界披露了這個轉型成功的樣本——廈門。
從某種意義上講，沒有薛峰的存在，萬科泊寓的出現和成型可能還需推遲幾年，廈門樣本也同樣是萬科高層對薛峰的功績的肯定。因此在薛峰今年5月份調任萬科長租公寓事業部總經理時，曾有知情人士分析稱：“萬科需要有一個人去管長租公寓,他就是合適的人選。”
可惜，作為“合適人選”的薛峰僅僅履職一個半月後就主動提出了辭職，其短暫的履職一時間引起輿論譁然，圍繞薛峰離職和萬科泊寓項目發展的種種探討，也開始不斷湧現。
事實上，近幾年來，萬科一直在多元化的業務方向努力，並且以“城市配套服務商”的要求定位自身。萬科在商業地產、產業地產、物業管理、物流地產、長租公寓、家居裝修、冰雪俱樂部、教育等多項領域佈局。
這些業務體現了萬科多元化發展的決心，但卻同樣讓萬科陷入到管理和資金的困境。根據萬科19年的半年報顯示，萬科近兩年的流動比率和速動比率減少了
3.52%和4.56%，資產負債率增加了0.67%，其主力發展的其他業務表現也並不出色，同比減少了2.72%。
薛峰的突然離職或許可以從其管理理念中尋得蛛絲馬跡。他在接受《萬科週刊》採訪時曾表示：“我跟南方區域首席執行官張紀文交流的時候，都堅定認為新業務本身就是創業，做配套就會失去新業務本身的內在價值，是一種不可持續性發展的業務。
按照薛峰的邏輯推斷，萬科泊寓已然不屬於集團的全新的業務，而更多的算是萬科主業務的配套業務，因此其本人離開缺少內在價值的泊寓，或許也在情理之中。
萬村計劃受阻，泊寓房源受限
除了高管突然變動給萬科長租業務板塊帶來了不小的衝擊，作為泊寓主要房源的“萬村計劃”也同樣進展不佳，讓整個泊寓發展再次受阻。
“萬村計劃”始於2017年，最主要業務是深圳萬科以略高於市場價租下農民房屋，經過改造之後移交給萬科長租公寓品牌“泊寓”進行運營，另外還包括房屋底商、辦公空間的改造與運營。
圖/萬科萬村計劃某改造項目
在推出之日起，“萬村計劃”就以其規模的浩大性、涉及的廣泛性引起了社會多方面的關注。甚至在2018年4月的城市共創大會上，退休後的王石還罕見的為萬村計劃站臺。王石認為在無法強拆重建的現實情況之下，柔性改造城中村是一條新的途徑，他還表示這項業務是“深圳復興的基石”。
不過即便有王石站臺，目標遠大的“萬村計劃”也依然在現實面前敗下陣來。
早在去年6月，一份自稱富士康“無名勞工代表”寫了一封《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監管部門書》在網上流傳，稱萬科進駐富士康龍華工廠北門的清湖社區新村進行改造，導致當地城中村房租翻了2至3倍。後續萬科雖公開解釋，改造前後的租金價格處於同等區間，但萬村計劃再也沒有像此前一路高歌猛進。
同年11月業績會上，鬱亮表示低估了萬村計劃的困難性，但萬科還會大力發展長租公寓，不過將會考慮調整自身的租賃住宅業務。
雖然在此後萬科放緩了“萬村計劃”的速度，但“萬村計劃”也並從此銷聲，而後以一個新的方式再次出現。
在2019年3月年度業績會上，萬科總裁祝九勝透露：“萬村計劃比我們一開始想象的要複雜，涉及的利益相關方太多。”在2019年7月份，更是有消息傳出“萬村計劃”放棄部分了已簽約的“農民房”房源。
萬村計劃的受阻讓泊寓的發展受到了一定程度的衝擊。
2017年萬科曾預計到2018年泊寓大概可以達到開業15萬間的水平。然而根據萬科高級副總裁、南方區域事業集團首席執行官、長租公寓事業部董事長孫嘉 在今年提供的數據，2018年萬科泊寓僅開業了6萬間，這個發展速度顯然低於起初的預估。
裁員降薪多地維權
泊寓背靠的大樹難乘涼？
今年11月4日，一則關於“萬科薪資大調整”的消息引發關注。有知情人稱“萬科這次職級調整從去年年底開始啟動，主要是把基本的薪資下調了很多，並把這塊放在績效裡面去。”
消息稱，萬科薪級體系由過去地產系統的28級擴展為50級，而職級體系調整為核心合夥人（GP）、業務骨幹（SP）、合夥人（JP）三級。由於職級和薪級的變化，大部分僱員薪資結構也隨之調整，新的薪資採用“低底薪，高績效”的組合工資。據此測算，有的員工基本底薪下降了40%。
如此突然的大幅度降薪實在企業中實屬罕見，更何況是出自曾經的行業龍頭房企。對此，萬科方面回應稱，調整後，大部分人的薪酬水平和原來變化不大。但低底薪意味著員工收入的不確定因素增加，五險一金的基數也隨之降低，拿到手的實際收入很難達到降薪之前的水平。
低底薪，高績效，低五險一金，實際上從側面展反映了萬科面臨的財務困境。以至於有業內人士稱，此次調整之後，
萬科的薪資水平將處於業內中低水準。
對此某知名地產分析師表示，目前國內經濟下行壓力較大，各大房企都受到了衝擊，萬科自然也不例外。其薪資下調從側面說明了萬科的融資和財務狀況壓力較大，將銷售額加入到績效考核說明了萬科對銷售額的增長更加看重。
同樣反映萬科困境的，還有全國各地此起彼伏的維權事件。
2019年3月7日，陝西廣播電臺微信公眾號曝光西安萬科城樓盤精裝房質量低劣、出現裂縫、且衛生間馬賽克大面積脫落。6月，重慶第一個現房銷售項目萬科金域華庭，首期3號樓交房時，被超過90%的業主拒絕接收。7月，佛山市萬科在當地出售的金域中央城東花園，內外部以住宅標準建設，甚至將辦公用房包裝成公寓樓盤，出售給5800多名業主。
曾經的萬科，是高質量房企的代表。在2016年萬科股東大會上，王石用一句“讓建築讚美生命”的萬科廣告標語，回顧並總結了自己創立萬科33年來所經歷的歷程，同時也是萬科企業文化價值。
可惜的是，這個曾經實施“千億計劃”，選擇1000名工程師，花費1億人民幣分期分批送到日本訓練，進而提高建築質量的龍頭房企如今卻陷入不得不面對全國各地業主維權的窘境。
從裁員降薪，再到維權聲音不斷，不得不讓人重新審視這家曾經的龍頭房企。
正如鬱亮所言，依靠萬科這棵大樹，擁有雄厚靠山的泊寓自然是不需擔心暴雷的問題。然而，代表的新業務的新方向的泊寓究竟會發展的如何，是單純的“活下去”還是可以“活的好”，依然值得商榷。
閱讀更多 奇點商業地產 的文章
