杭州樓市正在進入年末衝刺模式！
最典型例子，莫過於三大新盤齊開的未來科技城，一天推出1620套房源。
還有“1”字頭的東湖板塊，也迎來了供應潮——山語四季、江山風華還未結束登記，時代悅章和上錦宸府，明天又開始接棒了。
但論競爭激烈程度，估計都不如主城區的艮北新城。
這片面積不大的土地，算上在售、未售，及已交付、未交付樓盤，扎堆聚集著14個商品房小區（近年），還是“面對面、門對門”的那種。
所以到了年底這種關鍵時刻，只要一個樓盤開了，其他都會跟上。
比如，12月初到現在，目前在售的4個新盤，輪番開了一次盤。我仔細算了下，所有潛在新房供應加在一起，足足有5069套。
而且，近兩年艮北交付次新房很多，掛牌量也很充足（之前價格低、投資比例高）。
最關鍵的是，除了個別樓盤，艮北的一二手價差很小。這意味著，二手房也在成為購房者的重要選擇。
從某種角度看，艮北是杭州“最不缺房”的板塊之一了。
PART 1
從10月楊柳郡的“萬人搖”開始，艮北一下子像是按下了加速鍵，幾個樓盤輪流開盤。不過，最密集的還是這個12月。
就在12月初，公園1872率先領出三期住宅第一張預售證，一共4幢房源206套，主力戶型114-139㎡。
雖然不是楊柳郡“萬人搖”般的熱烈，但400萬起步的房子，中籤率也不過22%。
公園1872還未開始搖號，就在這個月10號，中南·棠玥灣領出了首張預售證。
一共是3幢房源，其中兩幢是高層，和公園1872一樣的價格40400元/㎡，洋房則是47700元/㎡。
中南·棠玥灣項目效果圖
高層是清一色的117㎡三房兩衛，洋房則是以125㎡為主的四房兩衛，一共102套房源，今天就是登記的最後一天了。
而在下週，雲悅灣也將有新動作，除了加推2幢高層外，項目的排屋也將首次推出。
高層主力戶型119-145㎡，排屋戶型174-199㎡，一共110套房源。
至於最後接棒雲悅灣的，則是金科博翠碧藍灣。在本月底，預計會領出兩幢高層預售證，戶型在110-139㎡之間，一共128套。
按照這樣的節奏，這個月艮北四大樓盤將累計領出546套房源，這個量已是不少。
除了供應量之外，原本類型單一、以高層為主的艮北，這個月不僅有洋房產品的出現，還將首度迎來排屋產品。
PART 2
不斷提速的12月，只是艮北板塊供應的冰山一角。
除了這個月入市的房源，這4個樓盤未領出預售證的房源量也不少，高達2782套。
根據統計，艮北板塊還有3個未入市的項目。最快要亮相的，應該是越秀的王炸項目——前灘名邸和天萃名邸。
天萃名邸是今年4月越秀在艮北拿下的一宗商住地，體量並不大，一共也只規劃了3幢住宅。
越秀·天萃名邸項目效果圖
根據開發商透露，項目預計在春節前會開盤，首開推出洋房部分，主力戶型125㎡，一共80套。
在天萃名邸的北側一路之隔，就是越秀在2017年競得的現房銷售地塊，樓面價高達30841元/㎡，是艮北的地王。
現房銷售的前灘名邸，一共有19幢建築，其中有高層，也有疊墅。高層戶型約115-135㎡，7-8層疊墅145㎡，一共638套。
而這一批房源，幾乎和天萃名邸處於同一個銷售節點，也要在年前推入市場。
所以，接下來的1月，哪怕沒有其他項目，艮北也會有超700套的房源量入市。
除了越秀的兩個項目，新城在艮北也有一宗宅地，建築面積112591㎡，按照套均120㎡計算，也有938套房源的潛在供應。
所以，在接下來一段時間內，已經確定的潛在供應就有超過1700套。
PART 3
近幾年的艮北新城，正處於一個密集開發的階段，所以近幾年交付的新盤也是相當多的。
目前，艮北板塊的二手房多為交付5年內的次新房，包括雍華府、雍和府、東壹號、曉時代、楊柳郡、親愛裡等6個小區。
按照好找房在售二手房的數據，這六大小區目前一共有超過200套的掛牌房源。
艮北新城之所以二手房交易活躍，是因為改善置換的不在少數。
當初大部分小區，單價都不到2萬，而如今差不多翻了一番，不少購房者選擇了套利置換。
當然，這其中有投資屬性的樓盤也不少。特別是雍和府，因為在2017年以明顯的倒掛優勢，吸引了一大批全款+綁車位的投資客，交付八個月換手率高達15%。
哪怕是到了現在交付接近2年，也還是有54套的掛牌量。
除了以上房源外，還有一個即將交付的招商·武林郡，一共有532套房源。
還記得去年11月，武林郡一把all in 入市的姿態，中籤率僅有10.9%，不少購房者都是看中其中的價差投資的。
據我們測算，投資紅盤交付一年內，比例高達15%-20%。所以，像武林郡這樣的樓盤，換手率會高達15%-20%，預計會有100套左右的房源入市。
當然，遠期還有楊柳郡四期的交付，不過由於時間尚早，就暫不做統計了。
PART 4
5069套新房，306套二手房（根據好找房平臺掛牌量），艮北新城的供應量可謂是相當地充足。要在艮北購置房子，可選擇性還是相當大的。
不過，艮北新城最顯著的特點，還是板塊的一二手房，基本已經沒有什麼倒掛。
目前，板塊的二手房主要分為兩個梯隊。
在第一梯隊獨領風騷的是楊柳郡。就在上個月，剛成交了一套106㎡，單價50716元/㎡，這已經不是楊柳郡首次突破5萬大關，但這是艮北唯一達到5萬的二手房小區。
而第二梯隊的就是其他4萬上下的小區。以雍和府為例，上個月小區的掛牌均價為4萬3左右，而最近一次的實際成交，是一套89㎡總價347萬，摺合單價38928元/㎡。
近6個月的最高成交價，還要追溯到7月，也不過42971元/㎡。
如果以今年交付的精裝親愛裡為例，這個月初剛成交了一套89㎡，總價392萬，摺合單價43648元/㎡。
所以，大部分艮北的二手房價是穩定在4萬上下的，這和新盤高層統一是40400元/㎡的單價，幾乎持平。
那麼，幾乎同樣價格的一二手，你會如何選擇呢？其實兩者各有優劣。
相對於新房，二手房不需要一兩年等待的時間成本，能夠更快速的入住，省去租房的資金成本。
而且，目前艮北大部分次新房均是滿兩年的，稅費方面也能省上不少。
但新房的優勢也是肉眼可見的，雖然需要等待，但產品的更新速度，園區、外立面的新潮程度，肯定要比二手房高出一截的。
還有一點，未來擺在二手房市場上，現在的新房說不定也能達到新的價格高度。
總之，有地鐵、綜合的艮北新城，一面是錢江新城2.0，一面是城東新城，無論是板塊配套，還是地理位置，還是相當適合自住改善的。
當然，房子是用來住的，最終還是要從自己的實際需求出發做選擇。
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