11月22日，溫嶺市人民法院對臺州雙龍物業管理有限公司訴五龍小區業主委員會物業服務費糾紛一案作出判決，判令被告五龍小區業主委員會支付給原告台州雙龍物業管理有限公司物業服務費等共計901218.3元。
按理說，業主委員會和物業公司都是為業主服務，物業管理公司在管理物業的過程中經常要和業主委員會發生聯繫，業主委員會為了業主們的共同利益也時常要和物業管理公司打交道，他們應該是“同一戰壕裡的戰友”。“雙龍”“五龍”兩者之間應該是良好的合作關係，怎麼會鬧到法庭打官司呢？
“雙龍”：訴求支付1000871元
2018年8月13日，原告台州雙龍物業管理有限公司向溫嶺市人民法院提起物業服務合同糾紛訴訟。
雙龍物業訴稱，2014年12月1日，台州雙龍物業與被告溫嶺市五龍小區業主委員會簽訂《溫嶺市五龍小區物業服務合同》，合同約定由雙龍物業向五龍小區提供物業管理服務，合同期限為2014年12月1日起至2017年11月30日。
合同約定：物業服務面積共計232365.19平方米，該數據由市城建指揮部所提供，執行合同時以實際數據為準。
《溫嶺市五龍小區物業服務合同》第五條物業服務費用中約定：物業公司對五龍小區業主的收費標準為多層房屋每平方米每月0.3元，小高層房屋每平方米每月1.0元，營業房每平方米每月0.5元，繳費面積按房產權證登記面積計算，在每個履約年度執行合同滿6個月後向業主（或物業使用人）開收物業費。雙龍物業中標價為小區內物業建築面積每平方每月補貼0.26元，該補貼款由業委會從小區營業房租金收入中列支，預計第一年補貼款為724979元，後兩年補貼款在第一年的基礎上每年遞增5萬元。每個物業服務年度的物業費補貼款分三期支付，第一期288000元在物業進駐後第2個月預付，第二期292979元在第7個月預付，第三期144000元列入本年度的年底考核，按考核結果計發。
合同還約定，五龍小區為雙龍物業提供五龍會館二樓西側一間等數間房屋為物業職工用房。五龍小區公共水電費由業委會從營業房房租中支出。
合同簽訂後，2015年1月29日，雙龍物業向五龍小區繳納了60000元押金。
由於物價上漲等因，2016年7月30日，原、被告雙方增加了一份補充協議，載明物業費補貼款在第一年的基礎上每年遞增50000元。
雙龍物業稱，在合同履行過程中，雙龍物業一直盡心盡責地對五龍小區實施規範的物業管理，為五龍小區提供完善的物業管理服務，履行了應盡的義務。由於五龍小區提供的物業職工用房另有用途，雙龍物業並未使用這些房屋，而是在城東街道渭渚村另行租房，並支付了32400元租金。至服務期滿，五龍小區在支付2015年、2016年主要物業服務費後，未再支付2017年度及此前有所拖欠的其他費用。雙龍物業多次以口頭及書面形式向五龍小區業主委員會催討，均無果，故提起訴訟。
雙龍物業訴請法院判令五龍小區支付物業管理費及其他費用941478元、返還原告招投標時所繳納押金款60000元等，共計1000871元。
“五龍”：物業服務面積就是住宅面積
2018年9月6日，市人民法院公開開庭審理了原告台州雙龍物業管理有限公司訴被告五龍小區業主委員會物業服務費糾紛一案。
庭審中，雙龍物業追加訴請，要求對他們的服務面積進行司法鑑定，並要求五龍小區承擔相關鑑定費用。
2018年9月13日，法院委託浙江地科土地勘測規劃設計有限公司進行司法鑑定。該司出具的司法鑑定測繪報告載明：經數據處理及面積核算，實測五龍小區房屋共74幢，建築總面積為281175.28平方米；其中社區用房4286.99平方米，幼托中心2182.28平方米，1-4號配電站共682.58平方米，1-7號車庫共11762.67平方米，燃氣站22.52平方米，開關站136.07平方米。
根據這份司法鑑定，雙龍物業認為他們實際物業服務面積應該為299319.9平方米，與合同約定的232365.19平方米相差66954.71平方米，要求補齊服務期間3年的物業服務面積差額款，總計626696元。
2019年11月7日，法院第二次公開開庭審理此案。
庭審現場，被告五龍小區業主委員會答辯稱，他們未全部支付物業費補貼款等是有多方面原因的。
首先是原、被告之間的物業合同並沒有解除，雙方在合同中所約定的結算條款、考核條款都沒有實施，按照合同有關約定，最終結算後，如果五龍小區尚欠雙龍物業有應付的款項，五龍小區會承擔結付。因原告並未完全履行合同約定的義務，比如未完成考核義務，導致無法結算，因而不能確定物業服務費最終數目。
其次，雙龍物業提出的三項訴訟請求均基本與事實不符。第一項2017年公共用水、電費及更換配件等38382元請求，五龍小區認為根據雙方的物業合同規定，該費用應該由雙龍物業承擔而不是五龍小區承擔。原告訴求的第二項2017年度第三期物業費補貼款請求，根據合同第五條約定，該款應當在雙龍物業接受五龍小區考評後，根據得分多少，才能決定補助款多少。原告沒有向被告提交考核結果，因而該款項無法支付。
第三，根據物業合同第五條規定，物業合同有約定的由原告進行服務的物業範圍的服務費由五龍小區業主承擔，而不是五龍小區業主委員會承擔。根據合同相對性、權利義務相一致的原則，雙龍物業服務的對象是五龍小區業主而不是小區業主委員會，小區業主委員會只不過代替業主簽訂合同。另外，鑑定報告提及的社區用房、配電房等多項建築物，所有權另有業主，不屬於小區支付物業服務費的項目，這些面積都應當減去，如果不減去也應該是向相關業主收取，而不是向五龍小區業主委員會收取。再者，小區已經向物業公司提供了職工用房，物業公司沒有使用這些房子而另外租房，這是物業公司內部的事，跟五龍小區及本案沒有任何關聯。至於鑑定費，業主委員會認為五龍小區只有58幢住宅，整個小區的住宅面積政府相關職能部門都已經記錄存檔，無需另行測繪鑑定。
法院：服務面積以實際測繪為準
法庭在組織雙方交換和質證證據並充分聽取訴辯雙方意見後認為，原告雙龍物業與被告五龍小區業主委員會簽訂的物業服務合同系雙方真實意思表示，合法有效，雙方應按約履行。案涉物業服務合同期限屆滿後，雙方辦理了物業資料移交手續，且實際沒有繼續履行物業服務合同，因此，雙方的合同權利義務終止，但該權利義務終止並不影響合同的結算和清理條款的效力，雙方仍可就合同約定結算條款進行結算。現雙方認可由五龍小區物業管理委員會（五龍小區第五屆業主委員會2018年底解散，經太平街道辦事處批准，2019年10月22日成立五龍小區物業管理委員會）承擔該物業服務合同所涉的結算事項，不違反法律規定，法院予以准許。
關於雙龍物業提出的各項訴訟請求是否合理問題，法庭評析認為：根據雙方合同約定，五龍小區公共水電費由業主委員會從營業房房租中支出。現雙龍物業提交的水、電及維修費的形成均有相應的水電費繳費依據，且五龍小區對領款憑單的真實性未提出異議，原、被告在事實上形成了由雙龍物業先行出具領款憑單，再由五龍小區通過銀行轉賬支付的習慣，因此，對於原告已經支付的公共用水、電費及維修費38382元，五龍小區方應當按約返還。
關於2017年度第三期物業費補貼款及第三年遞增補貼款，根據物業服務合同約定，由業主委員會從營業房租金收入中補貼給物業公司，雖雙方約定了第三期144000元列入年底考核，實際上，五龍小區作為考核的主導方，在合同約定的考核期內並未對物業公司工作進行考核並得出相應的支付比例，且實際上五龍小區在沒有考核的情形下已按約支付了2016年的第三期補貼款。因此，並不存在以考核結果阻卻該144000元支付的情形，原告要求被告支付2017年度第三期物業補貼款144000元及遞增款100000元的訴訟請求，符合雙方合同約定，法院予以支持。
關於物業用房租房款，根據雙方合同約定，應當由五龍小區提供五龍會館等數間為物業職工用房。從現有證據顯示，五龍小區未提交證據證明上述房屋存在變更履行提供了其他物業用房的情形。因此，雙龍物業自行租賃物業用房，支出的相應費用亦屬合理，應當由五龍小區支付。
關於物業服務面積差額款及鑑定費，根據雙方合同約定，物業服務的範圍以實際面積為準。根據鑑定報告，現五龍小區地上及地下車庫實際建築面積為281175.28平方米。因幼托中心既非小區業主亦不屬於小區業主共同佔有、使用範疇，雙龍物業亦未提交證據證明向幼托中心實際提供了物業服務，即便存在周邊清潔衛生、垃圾處理等情形，亦是為履行對物業共用部分的服務、管理業務。因此，應扣減該部分面積。至於五龍小區提出的地下車庫、社區用房、配電站等，屬於小區配套設施，小區業主為物業使用人，按照“誰使用、誰付費”的原則，被告應當支付相應的物業服務費。且地下車庫、會館的面積在原、被告簽訂的物業服務合同中已經明確作為物業服務範圍進行了約定。因此，法庭不予採納五龍小區提出的抗辯。法院確認，物業公司實際服務面積為278993平方米。根據雙方合同約定，被告應當支付服務面積差額款436436.3元。至於鑑定費，因證明原告在合同約定的面積外另行實際提供了物業服務系原告主張面積差額款的前提，應當由原告對自己的主張承擔舉證責任。鑑定結論證實確係存在了部分超額面積，即該鑑定結論部分支持了原告的事實主張。法院結合舉證責任、鑑定結論對申請人主張的待證事實的支持度以及人民法院對當事人訴訟請求的支持度等因素，對原告所支付的300000元鑑定費用，決定由雙龍物業承擔70%，由被告五龍小區承擔30%。
關於60000元押金款，在雙龍物業全面、適當履行合同義務且合同期限屆滿後，五龍小區應當全額予以返還。現五龍小區未能提供有效證據證明雙龍物業存在需要扣除履約保證金的情形，因此，法院支持雙龍物業要求返還60000元履約保證金的主張。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》之規定，法院判決被告溫嶺市五龍小區業主委員會支付給原告台州雙龍物業管理有限公司物業服務費等共計901218.3元。
據悉，五龍小區物業管理委員會不服本判決，已上訴至台州市中級人民法院。
記者手記：推進“物業革命”，共建和諧家園
如果說小區是城市的細胞，居民是小區和城市的主人，那麼，物業管理則是城市管理的一個縮影，物業管理的成效不僅衡量城市的管理水平，也直接關係到城市管理的成敗。
不可否認，當前物業管理存在著體制不順暢、管理力量薄弱、機制不健全、管理合力低下，市場不規範、行業發展滯後，取向不一、各方面矛盾凸顯等一系列問題。政府也看到了物業管理存在的種種問題，因此在城市管理中推出了“三大革命”，即“公廁革命、垃圾革命、物業革命” 。其中，“物業革命”提出力爭在2019年年底前，形成順暢的物業管理體制、有效的工作運行機制、完善的法規支撐體系、規範的行業監管制度、完整的基層自治架構，提升物業管理整體水平，夯實城市社會治理基礎。
作為一起物業服務費糾紛，雖然一審法院判決支持物業公司的訴請，但五龍小區物業管理委員會和多數業主不服本判決，已經向台州市中級人民法院提起上訴。他們說，五龍小區業主委員會拒付物業管理補貼款自然有他們的理由，雙龍物業在履行合同的過程中，並非像公司所說的那樣“盡心盡責地實施規範的物業管理，提供完善的物業管理服務”。
記者在採寫本文時注意到，9月17日至19日，市住建局委託第三方機構，“雙隨機”抽查了太平、城東、城西三個街道50%的物業住宅小區，共抽取了19家物業服務企業的55個服務項目，檢查其消防安全履職情況、文明城市創建工作情況和物業管理服務實效等。市住建局日前公佈的城區小區物業考評結果顯示，位列前十名的物業住宅小區，服務的物業企業以綠城物業、九龍為主；而排名最後的智能大廈、溪水佳苑、匯龍大廈三個住宅小區，其服務的物業企業均為雙龍物業。這樣的結果，不能說是巧合。
2018年，市政府將“物業革命”納入為民辦實事十大民生工程，市人大、市政協每月跟進“物業革命”進展情況，“物業革命”領導小組每兩週聽取工作彙報，通過點評會、例會、考核等方式，及時通報工作進展。這次向社會公佈城區小區物業考評結果，既是對先進小區及物業企業的肯定和褒獎，更是對落後小區及其服務物業企業的批評和鞭策。
漫漫物業路，需要大家一起推進“物業革命”，進一步理順物業管理體制機制，完善法規制度支撐，不斷強化物業服務企業監管，逐步形成政府監管、市場主導、社會參與、居民自治四位一體和良性互動的物業治理格局，提升物業管理的整體水平，共建和諧家園。
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