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惠州

科院报告预警：11月27日，中国社科院财经战略研究院发布11月《中国住房市场发展月度分析报告》，报告显示，核心城市房价由较快回升到止涨趋稳，二手住房成交量冲高回落。同时，预计2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。并对北京、天津、廊坊、保定、张家口等十个城市提出（一般下跌）的预警预报。

核心城市房价由较快回升到止涨趋稳，二手住房成交量冲高回落



《报告》显示，2019年，核心城市房价经历了由回升到趋稳的转变。2019年2-4月，核心城市房价出现被称为“小阳春”的较快反弹；2019年5-7月，“小阳春”逐步消退，核心城市房价涨速下降。2019年8-10月，市场进一步趋稳，核心城市房价稳中略降。2019年10月，核心城市房价同比微涨0.3%，环比微涨0.028%。

从二手房成交量指数看，在核心城市房价止涨趋稳的同时，二手住房成交量也冲高回落。2019年10月，10大重点城市二手住房成交量指数为135.61点，比9月下降了19.89%，但仍比2018年同期成交量指数高出45%。在其它条件不变的情形下，二手房成交量的持续下降，表明短期房价上涨动能减退。

一线城市房价反弹力度较弱，仅深圳环比上涨

从一线城市近一年的房价走势看，广州、北京、上海房价相对低迷，2019年1季度房价反弹力度较弱，后弹过后随之先后开始下跌。只有深圳2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。一线城市纬房指数监测显示，近一年来广州房价同比下跌3.37%，北京同比下跌3.99%，上海同比微涨0.81%，深圳同比上涨5.58%。



从2019年10月环比变化看，一线城市房价平均环比下跌0.025%。其中北京环比下跌1.33%，在一线城市中跌速相对较快，跌幅比上月也略有扩大；上海环比下跌0.70%；广州环比微涨0.12%；深圳房价环比上涨1.81%，涨速比上月扩大0.91%。

此外，从准一线城市近一年的房价走势看，天津、重庆房价相对低迷。准一线城市纬房指数监测显示，近一年天津累计下跌3.78%，重庆累计下跌2.55%。杭州房价基本稳定，近一年杭州房价累计微涨0.66%。苏州房价上涨较快，近一年累计上涨20.71%。

过半二线城市稳中趋涨，部分城市继续下跌

从近一年二线城市房价走势看，过半二线城市稳中趋涨。上海周边的宁波、南通、无锡，以及东北沈阳、哈尔滨、长春等同比均有上涨，昆明、厦门房价也有回升。二线城市纬房指数监测显示，二线城市房价平均同比上涨1.647%。其中，近一年宁波同比上涨10.41%，沈阳同比上涨9.79%，南通同比上涨9.18%，昆明同比上涨8.20%，厦门同比上涨8.15%。成都、南昌分别同比略涨2.35%和2.32%，年度涨幅相对较小。青岛、济南、长沙、武汉房价相对低迷，其中青岛同比下跌11.67%，济南同比下跌8.89%，长沙同比下跌6.62%，武汉同比下跌3.9%。



北京、天津等十城房价有下降风险

《报告》指出，预计2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。

分城市看，一线房价总体先抑后稳，个别可能上涨。二线城市涨跌并存，但大起大落可能性不大。三四线城市总体下跌。部分行情启动较慢的三四线城市，借助于货币化棚改余热，房价也仍可能上涨。

此外，中国社科院财经战略研究院基于大数据对城市房价进行了预警预报。数据显示，深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波的城市房价在三个月内有一般上涨的预警预报。北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海等城市在三个月内有一般下跌的预警预报。

陕西乡党创惠州

2019年4月份，恒大研究院发布《2019年中国城市发展潜力排名》的研究报告：

研究报告显示，到现在为止北上广深依然是内陆地区发展潜力最强的四座城市，成都、南京、武汉等新一线城市紧随其后。其次，排行位置在前二十内的二线城市分别有：佛山、济南、厦门、合肥。 从排行榜来看，排名前二十的地区，城市潜力毋庸置疑。

从东部地区来看，有32座城市进入前50名，长三角、珠三角地区表现尤其突出；而东北地区有超八成城市位于200名之后。

潜力百强城市以全国13%的土地，集聚了近50%的人口总量，创造出73%的GDP，占全国商品住宅销量的62%。

下图是全国GDP排名的百强城市：

结合这两个图表就很容易得出城市经济实力和发展动能，越是排名靠前的地区，后续的城市发展潜力越充足。二线城市中，南通以6.5%的实际增速，4508.1亿的GDP总量挤入前20强，位列第19位。

下图2019年城市商业魅力的排行榜：

城市商业魅力的名次是由商业资源聚集度、城市枢纽性、城市活跃度、生活方式的多样性和城市未来的可塑性等综合因素评比出来的客观排名，对于城市商业的布局和规划有一定参考价值。

综上所述，各排行榜靠前的二线城市，在未来城市发展的进程中存在巨大的潜力空间。与之相反的，排名越靠后，传统的工业型、矿业型城市在经济发展的日益更迭中，将会走向衰竭之路。

大师侃房

地形、地势、历史、交通对城市持久发展影响巨大

• 全国重点城市主要指中央直辖市、省会首府所在地、副省级计划单列市
• 城市需要有重要政治、军事、交通、经济、文化、医疗、教育战略功能才能持久发展
• 地形、地势、历史、交通对城市持久发展影响巨大

列举几个城市看看

• 全国地形、地势图
  

• 首先，全国重要城市多在大江、大河，沿海地区，水是生命源泉
  
  
• 历史大型城市没有一个在开阔平原地区
• 平原城市有很多优点：土地开阔、没有大山大河阻隔、交通四通八达、周边人口繁多、区域经济发达等等
• 这么多优势，为什么不能形成历史特大型重镇？
• 核心是区域均衡发展，群山无峰，处处中心，也就没有中心！
• 大型历史重镇多在大山、大谷，大江、大河，平台交汇的关塞地带。
• 重庆。长江、嘉陵江等交汇平原地区与峡谷交汇处！
• 武汉，长江、汉江、湘江交汇的江汉平原与峡谷交汇处！
• 洛阳，黄河出谷与平原交汇处
• 大河、大谷山间盆地
• 西安，渭水河谷关中平原
• 兰州，河湟谷地、河西走廊、渭河谷地交汇的山间盆地
• 成都，岷江出谷口平原交汇处
• 大江、大河冲击平原出海口或大区域重要出海口
• 上海，长江冲击平原出海口
• 广州，东江、西江冲击平原出海口
• 青岛，山东主要出海口
• 大连，东北区域出海口
• 政治、历史
• 大山、大河阻隔及区域交通隘口，自然形成区域人口交流，物品交换的中心
• 悠久时间形成区域文化习惯，政治理念，修养信仰等
• 这种集地形、地势、文化、信仰、交通、经济为一体的中心隘口，逐渐形成区域政治、军事、交通、经济、文化、教育、医疗重镇！

与历史较近的清朝中心城市比较

• 清，各大区重镇
  

• 东北地区重镇--沈阳，没有变化
  
• 华北地区重镇--北京、保定，保定让位于出海口重镇天津和铁路交汇城市石家庄。
• 华东地区重镇--江宁（南京），区域重镇让位出海口上海
• 华中地区重镇--武昌（武汉），没有变化
• 华南地区重镇--广州，没有变化
• 云贵地区重镇--昆明，没有变化
• 巴蜀地区重镇--成都，增加了重庆
• 闽浙地区重镇--福州，增加了厦门
• 西北地区重镇--西安、兰州，没有变化
• 从上可以看出几个变化
• 沿海地区区域核心从陆地向出海口转移
• 例如：天津替代保定，上海替代南京，大连、青岛、宁波等城市崛起！
• 铁路成为最重要的交通工具，省会城市变迁
• 黑龙江省会由齐齐哈尔迁移到哈尔滨
• 吉林省会由吉林迁移到长春
• 河南省会由开封迁移到郑州
• 河北省省会迁移到石家庄
• 广西首府由桂林迁移到南宁
• 安徽省会有安庆迁移到合肥
• 交通对城市影响巨大！
• 内陆大区政治、军事、交通枢纽城市将再次崛起
• 武汉、西安、成都、昆明、兰州，随一带一路建设快速成为国际化物流集散中心

• 美国智库米尔肯研究院发布的“中国最佳表现城市指数”

• 一、二线城市排名

• 成都第一，兰州第四、郑州第五、西安第六、贵阳第七、长春第八、武汉第九等

• 2019年新一线商业魅力城市排行榜
  

• “潜力”看什么，是继续保持？还是上升势头？

• 恒大研究院城市发展潜力前百强

• 一带一路将影响部分城市后续发展
  

二线城市中，具有重大上升势头的几个方面

• 一带一路重要交通枢纽和物流集散城市
  

• 由北向南：哈尔滨、大连、烟台、石家庄、济南、合肥、泉州、厦门、乌鲁木齐、兰州、南宁等！

• 经济人口大省中心城市：济南、合肥、石家庄、福州等

• 主要城市群副中心城市：无锡、常州、南通、嘉兴、金华、佛山、惠州、珠海、中山等！

• 省会城市：哈尔滨、长春、石家庄、太原、兰州、贵州、南宁、海口、南昌、福州、济南等！

通过前面可以看出，群山无峰无法形成历史特大城市，地形、地势形成的交通隘口将成为重要的区域枢纽重镇。

• 全国处于发展初期，各个二线城市发展潜力巨大，限于篇幅只列举几个城市看看。

• 举例1，这类城市中南宁、乌鲁木齐、哈尔滨等等

• 内陆关塞交通、物流枢纽，西北政治、军事、交通枢纽--兰州

• 西控河湟谷地--兰州、西宁谷地，海藏咽喉，青海、西藏战略要地！

• 西北依黄河、大漠、祁连山地控河西走廊--中华向西战略要地，西域咽喉

• 东北沿黄河谷地过宁夏、内蒙东联京津冀、黑吉辽，出正太线过太原、石家庄联通齐鲁

• 东沿渭河河谷、陇山谷地过西安市同郑州，过天水--汉中沿汉江出襄阳直抵江汉

• 西南沿嘉陵江河谷过武都联通巴蜀

• 兰州周边特殊的地形地势成就了其西北政治、军事、交通战略重镇

• 2019年能被美国智库评为最佳表现城市，看看近年兰州交通、物流动作

• 欧亚大陆桥贯通

• 兰新重载铁路、兰新高铁、陇海重载、徐兰高铁四线重载铁路贯通，兰新集装箱双线铁路开始筹建

• 省道、国道、高速公路与铁路你、伴行

• 沪兰航空通道建成

• 南向陆海国际通道打通，形成东盟--西南--西北--中西亚--欧洲国际大通道

• 兰州--重庆--贵阳--南宁--新加坡陆海双向多式联运通道打通

• 兰州--成都--昆明--中南半岛铁路、公路通道加速推进

• 兰海高速即将建成兰州--海口新增加高速公路通道

• 广兰航空通道建成，广州--兰州路桥航空通道建成

• 新增兰州--新加坡，兰州--吉隆坡，兰州--曼谷国际航空通道

• 兰州加快与核心城市广州、重庆、成都、南宁、新加坡、曼谷、吉隆坡交流

• 中国--南亚多式联运通道打通

• 兰州陆港先后打通兰州--拉萨--尼泊尔通道，兰州--加德满都开通航线，兰州陆港对尼泊尔开放

• 中国--尼泊尔关系升级

• 兰州陆港打通兰州--西宁--喀什--伊斯兰堡多式联运通道，兰州--伊斯兰堡航空通道打通

• 京兰通道建设加速

• 京包--包兰重载铁路升级，京兰高铁分段建设，京藏高速升级，国道109线升级，京兰航空通道推进加速

• 太中线重载铁路升级，青岛--银川高铁分段建设，青岛--兰州高速公路建成

• 天津、青岛港口与兰州陆港互签互通

• 兰州由陇海-兰新通道变化为路网型国际枢纽：

• 东北--北京、天津--呼和浩特--银川--兰州--成都--昆明--中南半岛

• 青岛--济南--石家庄--太原--银川（中卫）--兰州--西宁--拉萨--尼泊尔

• 连云港--徐州--郑州--西安--兰州--乌鲁木齐--中亚--欧洲

• 新加坡--南宁--贵阳--重庆--兰州--西宁--喀什--伊斯兰堡--德黑兰--欧洲

• 兰州同时是西电东输电网核心调峰枢纽

• 国家石油、天然气、成品油重要炼化基地和国家石油储备库，国家能源管道输送核心枢纽

• 国家向西电信核心枢纽

• 西北集公路、铁路、航空综合枢纽

• 国家南水北调，藏水进疆水利枢纽

• 举例2，这类城市中青岛、厦门等

• 地区金融、贸易、航运、制造中心，东北出海口，胶辽核心城市--大连

• 前面已经表面，沿海地区中心将从内陆重镇向港口城市迁移，这是航海时代主旋律。

• 大连作为东北最重要的出海口，改革开放需要国际化的金融、航运中心引领。

• 我国进入国际金融中心的城市，香港、上海、北京、深圳、广州、成都、大连、天津、南京、杭州。

• 东北地区进入国际金融中心城市的只有--大连

• 东北地区进入国际航运中心的城市同样只有大连

• 大连--烟台跨海大通道建成

• 大连将成为胶辽青岛、济南、烟台、大连、沈阳五大中心城市之一

• 大连同时成为环渤海珍珠项链明珠

• 东北--华东大通道重要交通枢纽

• 东北亚中日韩朝俄自贸区核心城市之一

• 大连不存在对辽宁的分割，恢复中央直辖市的可能较大

天佑中华紫气东来

主推哈尔滨，国家级新区哈尔滨，黑龙江自贸区主体在哈尔滨，东北振兴新引擎，哈尔滨机场被确定东北地区唯一的面向东北亚中蒙俄的门户枢纽机场，工业实力强，科教资源丰富，人口1085万，特大城市，冰雪旅游国际城市，历史文化名城，铁路交通枢纽，经济活力大，哈尔滨欢迎你

隔壁老王为球狂

如果新一线不算二线范围，首先，我们必须理解二线和三线有什么区别。二线主要由省会组成，虽然二线一些省会城市的经济实力不如三线，但省会城市的综合实力却无法与单纯的经济强市相提并论。因此，一个既不是省会也不是经济非常突出的普通地级经济城市被列为三线，与二线相比，其整体经济实力和综合实力较弱。

无锡是二线城市中最有希望的城市，现在已经上升到了新一线，而被无锡挤出这个位置的大连已经从新一线下降到了二线，所以“最”这个词是显而易见的。大连是二线中距离新一线最近的城市，济南和厦门已被列入新一线的候选名单。上述三个城市是二线综合实力最强、经济最繁荣的城市，都是副省级城市，其中大连和厦门仍是计划单列城市。

在三线城市中，由于缺乏全面而强劲的市场和不同的经济特征，不利于横向比较。海口是最有前途的三线城市，海南的总体规划是不用说的。海口作为省会，前途光明。第二个是珠海，它经济实力雄厚，地理位置优越。只是因为它的面积小，人口少，才被放在三线。随着粤港澳的协调发展，珠海的前景比大多数二线城市更好。

洛阳经济虽然不景气，但综合实力在中西部地区仅次于主要省会城市和重庆。此外，该市紧邻国家中心城市郑州，河南省副中心的定位应是中西部地区普通地级市中发展空间最大的。此外，已经发展旅游业的三亚和威海都是人民财富水平高、经济活动水平高的城市。

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广西南宁还不错的，人口城建现在都不缺，而且还是全国最干净最包容夜生活最丰富的城市之一。。。现在算得上二线城市里最靓的那个仔！

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今天刚从阜宁出差回来，去掉江阴，宜兴二县级市无锡连阜宁一半都没有，无锡有何木钱为二线城市，只能算五线城市。

二方连续478

所谓潜力就是现在还没有完全爆发出来而将来可能会爆发出来的城市能力和实力，城市规模扩张的速度和质量。我觉得还是靠近北上广深的二线城市，划进长三角，珠三角，京津冀的二线城市，相对的要大些。如天津，雄安，南京，合肥，苏州，宁波，佛山，东莞，惠州。外加大西北的西安，大西南的重庆，成都，山东半岛的青岛，济南，中原腹地郑州，长江中游称之为江城的大武汉。最看好的最有潜力的是雄安。因为是千年大计，国家大事，因为要举全国之力发展，难道还发展不起来吗？

流广深

“发展潜力”这个概念比较抽象，难以定夺。一座城市发展潜力大不大，要看侧重点在哪里，是侧重速度还是增量？因为每座城市处于不同的发展阶段，一些城市由于经济发展水平比较低，所以就更容易实现经济高速增长；而一些经济体量大、发展水平高的城市，比如北上广深，它们就很难保持经济高速增长，但在增量方面，却名列前茅。由此可见，很多时候，两者是不可兼得的。

在小编看来，不管侧重哪个方面都好，未来中国发展前景较好的城市，绝大部分都会处于以下一些城市群当中，因为在如今抱团发展、一体化发展的趋势下，城市间经济联系越紧密，能够合作共赢，而且城市群的发展有国家的支持，因此发展潜力比较好。尤其是处于我国经济最发达的长三角、珠三角、京津冀三个区域，它们是我国参与经济全球化的主体区域，是全国经济发展的重要引擎，因此享受到的政策支持更多。

那么中国最有发展潜力的二线城市有哪些？也不例外，地处城市群中的二线城市潜力会更大，尤其是那些作为城市群的主要中心城市。首先我们来看看我国有哪些二线城市。我们以第一财经·新一线城市研究院公布的《城市商业魅力排行榜》为依据，根据其公布的2019年榜单显示，二线城市共有30个，具体城市如下榜单。

机遇以上讨论，在这30个二线城市当中，全部都分布在以上所列的城市群当中，其中无锡、佛山、温州、、石家庄、金华、常州、南通、嘉兴、惠州、珠海、中山、台州、绍兴和扬州，它们都是长三角、珠三角、京津冀三大城市群里的成员，整体发展水平相对其它二线城市要更高一点，发展前景比较好。当然，像合肥、福州、哈尔滨、贵阳、南昌、太原、兰州等，它们虽然不在上述三大城市群之内，但它们都是省会城市，也是各自城市群里的中心城市，不仅是省内重点发展的城市，也是城市群当中优先发展的城市，它们的发展潜力或许还更大一些。

锦绣中源

我觉得不管怎么发展，离不开三沿，一定要沿江，沿海，沿边，占其中一个才行，一个都不占，很难成很大的城市，就算是，也只是暂时的，现在世界联通，国际贸易，海陆联运，沿江，沿海，沿边，都是比内陆城市更有前途。

關鍵字: 城市 一线 住房