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剛剛，計小嵐誤入9位大咖群聊，每一位都是深圳地產行業響噹噹的名字，大型樓市問診現場，堪稱年度大場面。

明年市場怎麼走？還會漲嗎？政策會否鬆動？哪些版塊潛力巨大？能不能給剛需指條明路？關於這些問題，每位大咖都給出了專業又誠懇的回答。

字數有點長，但全文無廢話，建議收藏。

以下排名按姓氏，不分先後。

1個詞總結2019深圳樓市

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◎深職院房地產研究所所長 鄧志旺博士

儘管今年有大灣區、先行示範區意見等一些利好出臺，但總體來看，房地產市場還是比較平靜的，尤其是二手房市場，雖然“雙11”豪宅線調整政策，但總體來說，達到了調控的目的。

◎美聯物業深莞惠區董事總經理 江少傑

今年樓市先是處於一個穩重有降的態勢，8月份開始有所好轉，到11月份，雙11後樓市走高特別明顯。

◎廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉

深圳先行示範，不能光顧自己1997平方公里那一畝三分地，最重大的使命，是要帶動周圍小兄弟們過上好日子，“一馬當先”帶動“萬馬奔騰”，以一域服務全局。

深汕新區房地產市場解凍，信號很明確——鼓勵買房，分享區域長期紅利，但不鼓勵短炒。也就是以長期紅利做擔保，讓地產給區域開發融資。

深圳發展好了，外圍才會好；深圳越好，外圍就越好。

◎Q房網大深圳區董事總經理 林家樂

“房住不炒”的深圳，因為大灣區規劃的發佈，以及建設“社會主義先行示範區”的利好，加上豪宅稅調整等一些短期利好行為，2019年有2、3個月份出現成交量的增加，價格也有小幅上升。

◎易居企業集團深圳公司副總經理 潘傳燦

2019年全年出現了幾個利好窗口期。從年初“218”粵港澳大灣區發展規劃綱要出臺，到年中“818”支持深圳建設特色社會主義先行示範區，到年底“雙11”豪宅標準調整，再到最近取消商務公寓“只租不售”，利好不斷。

◎中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任 宋丁

深圳今年有2大缺口，一方面是多年的市場化結果，導致整個市場普通住房、保障住房短缺，“十三五”深圳要實現40萬套保障性住房目標，所以今年大力“補缺”。

第二個方面，今年經濟下滑，造成較大的經濟缺口，需要用房地產去做填補，於是形成了兩大補缺的格局。

6月24日、11月22日，兩次大規模的土拍，在深圳是非常少見的；11月5日，深圳史無前例一次性拿出30平方公里產業用地向全球招商，都著眼於通過土地及產業來拉昇經濟。

還有近期一些列政策，比如11月11日豪宅線調整、取消去年“深四條”對商務公寓“只租不售”限制，這都是“補缺”的表現，力度非常大。

◎貝殼深圳研究院院長 肖小平

分化有兩個層面的意思：

1、市場分化。

大家喜歡講，西部在漲，東部在跌，其實不是這麼簡單的，在不同片區，不同樓盤，都出現了分化。

我們觀察到，哪怕是一些網紅的明星樓盤，不同戶型的價格漲跌也是分化的，可能A戶型在漲，B戶型在跌。

哪怕是這次雙11豪宅線的調整，市場也並沒有形成一致性看法，雖然刺激了市場，但是也有很多投資客，把它當作一次出貨的機會。

2、心態分化。

今年業內談的最多的是，小白進場，資深投資客退場

不同人群的心態分化是很明顯的，一波人覺得沒錢賺要走了，另一波人覺得這是大漲的前夜，衝進去。

再往深處看，無論是外部環境還是樓市政策，現在的信息都是複雜又混亂的，所以在這個前提下，你想要什麼樣的答案都能夠找到證據。

我們談論房價時，從兩個相反的起點，都能推導出同樣的結論。說經濟好，大家認為房價會漲，因為收入會漲。說經濟不好，大家認為資金沒有更好的去處，有更多資金進入樓市，房價還是會漲。

同樣，有些人想要看空，也可以找到很多看空的證據，比如經濟增速沒有過去那麼快了、比如房住不炒基調沒有變等等。

所以，怎麼看市場，其實是看你自己本身的立場，你想要看到什麼，就會看到什麼。

◎深圳中原董事總經理 鄭叔倫

縱觀2019全國房地產市場，深圳可以說是全國焦點。上半年，深圳由於調控政策較為嚴厲，深圳出現快速下滑，但下半年深圳的政策利好和全國樓市持續收緊，導致深圳逆勢上揚。

“雙11”豪宅標準調整進一步點燃了深圳樓市的熱情，城市發展的利好與樓市政策的利好疊加，讓深圳樓市逆勢上揚，一枝獨秀。

除此之外，全國樓市的低迷，讓樓市資金的選擇少了，投資者更多的進入深圳無疑是一個更好的選擇。

◎資深地產評論人、《華爾街見聞》專欄作者 朱羅紀

今年整體市場比2018年好，而且要好不少，創3年新高，原因有兩個：一是深圳市場調整早，自2016年下半年就開始調整，需求積壓幾年需要釋放；二是政策刺激在2019年表現力尤其明顯，年初大灣區綱要、8月示範區、11月豪宅稅，近期深汕樓市解凍、公寓等等，造就一個波浪，3次刺激的市場表現。

明年樓市行情如何？還會漲嗎？

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◎深職院房地產研究所所長 鄧志旺博士

第一，政策還是有逐步放鬆的跡象，包括公寓“只租不售”已經放鬆了；

第二，整個深圳市場供給量依然非常少，在供需矛盾強烈的情況下，我覺得市場會慢慢回暖。

如果政策層面有所鬆動的話，那麼明年市場回暖的跡象將更多。新房自然不用多說，因為限價政策，可能會保持現在這個狀態，更多是看二手房表現。

◎美聯物業深莞惠區董事總經理 江少傑

最新出臺的政府文件，目的其實就是希望能活躍市場供應。市場有一個很明確的信號，官方希望保持供應量的充足，成交量可以漲，但價格要穩定。

比如，除了新盤限價之外，近日前海桂灣限價宅地土拍，其實也是在引導市場，從而影響到購買者的心態，不會盲目居高。

◎Q房網大深圳區董事總經理 林家樂

從以往的經驗看，一般年後的市場都會有一波比較明顯的成交，即使在調控週期內，這樣的規律仍然有效。加上最近深圳出臺了一系列政策利好，像調整普通住房標準、公寓“只租不售”限制取消等等，對明年的市場信心的導向都是積極正向的，相信大家都同樣地看好明年市場。

◎易居企業集團深圳公司副總經理 潘傳燦

第一，明年的新房供應量依然有限，但需求擺在這裡；

第二，樓市調控堅持了這麼長時間，深圳的房價保持穩定，基本沒有泡沫，很理性，明年的買房環境會越來越好。

◎中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任 宋丁

明年的市場會不會繼續保持“補缺”的格局？這取決於2個方向，首先就是房地產問題，大力發展保障房和普通住房，這其實是深圳房地產基本面的問題，住房問題不解決，就沒法落實社會主義先行示範區這樣大的國家戰略，所以必須要去填補。

第二個，從宏觀經濟上看，深圳經濟今年出現比較大的下滑，短期看明年還會較低迷，所以我認為，明年為宏觀政策經濟的補缺，還是會繼續。

至於明年會不會延續用今年這樣的方式“爆”力補缺？我個人認為， 會更著眼於長遠，相對穩健，比如不會一下子推30平方公里產業用地，或者再來幾次史詩級土拍，但實質性力度會加大、會常態化。

◎貝殼深圳研究院院長 肖小平

今年樓市的繁榮，特別是深圳的繁榮，某種程度上，避險資金起到了非常重要的作用。無論這個避險資金是深圳本地的，還是外地湧入的。買什麼都不如買房，這種觀念已經深入人心，恐怕在明年還是會有一定的延續。

最近不少城市的房地產調控政策有小幅鬆動，所以明年的樓市就算起初表現不夠理想，到時預計會釋放一些政策利好，那麼對市場也會有一定的支撐和刺激。

不過，如果經濟大環境不景氣，單純靠政策鬆動來刺激樓市，無異於服用興奮劑。用多了、用久了，難免會產生副作用或抗藥性，這於樓市或經濟的長期發展是不利的。

種種跡象顯示，現在的房地產市場，不同區域冷熱不均，所以之前是因城施策，那麼以後不排除進一步細化到因區施策，就像廣州細化到南沙。

◎深圳中原董事總經理 鄭叔倫

相信政策將會維持基本面不變，小部分不違反“房住不炒”精神的制度，有機會慢慢放開。

深圳近年來經濟發展迅速，且人口增長排在前列，所以房價也排在前面。深圳先行示範區的建設，意味著深圳城市定位、發展都更上一個臺階。

全國資金及人口往深圳走，是未來發展的大趨勢，加上深圳新房新增供應有限，長期以來都是供不應求的局面。房地產市場有一句話，短期看政策、中期看供求、長期看人口，套用在深圳市場，中長期看好，短期內政策雖然全面放鬆不太現實，但是再加壓的機會同樣不大。

◎資深地產評論人、《華爾街見聞》專欄作者 朱羅紀

展望短期不容易，明年整體看，我相信至少會是一個溫和向上的行情，整體環境會比2019年寬鬆。但是，要提醒的一點是，豪宅稅取消之後引發的市場反響，應該說是超乎了各界預期，會讓接下來政策繼續放鬆面臨很大壓力。

深圳潛力版塊，光明被5次點名

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◎深職院房地產研究所所長 鄧志旺博士

寶安：一是跟前海緊密相連，第二，有大空港、國際會展中心規劃。

光明：光明科學城是深圳政府非常重視的一個項目，也是深圳建設先行示範區裡提到的重要項目，同時也是大灣區也涉及的項目，所以可能會發展較快。

具體到版塊：第一是空港新城，第二個是光明科學城，我覺得這未來的空間會比較大。

◎美聯物業深莞惠區董事總經理 江少傑

西部：發展空間更有想象力，也包括產業升級，現在有一定基礎的，還是在西邊，南山、寶安、大前海。

福田：最近紅星美凱龍已經開拆，福田金融中心區，開始敲醒了鍾。未來福田依然是深圳的核心地段，可以看到每每有福田新盤入市，比如深業中城，還是有很多購房者認可。所以我相信，福田金融中心區的發展會把福田特別是香蜜湖的樓市引領到新的高度。

◎廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉

先行示範區文件中，定位帶“中央”二字的只有福田和南山，中央活力商務區、

這兩個區定位高，要向“全球”、“國際”、“樞紐”、“世界一流”等目標打造。先行示範，要帶動外圍區域發展，中心區定位就要高一些。

南山看好蛇口，國際化程度最高，2020年因為深港國際化、大灣區建設，很多規劃要落地，受益很大。中央經濟工作會議提出城市更新要加速，深圳商務公寓解除了“只租不售”，利好蛇口的一些工改項目。

福田看好香蜜湖，富豪最為看好的一個片區，政策利好彈性很大，未來將會成為富豪們聚居的成熟片區。

◎Q房網大深圳區董事總經理 林家樂

深圳的機會相信一直都存在，發展規劃較好的是寶安和南山，居住配套較好的是福田。寶安片區因大空港、大會展的規範、加上前海自貿區的擴容，寶安的福永、沙井片區的潛力還是非常巨大的。

◎易居企業集團深圳公司副總經理 潘傳燦

光明中心區：2020年中，地鐵6號線一、二期將同步開通，光明正式邁入地鐵時代。其次，光明今年出讓的居住用地，明年將陸續上市，包括中海項目、電建項目等。光明科學城的規劃利好也在不斷兌現。

香蜜湖本身就是傳統的豪宅區，居住配套完善，學位優質。今年，香蜜湖舊改啟動，規劃建設國際金融街，打造城市客廳和國際交流中心，定位更高。

◎中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任 宋丁

深圳一路向西發展，有4個區域我比較看好：

一個是寶安沙井，圍繞國際會展中心版塊；

一個是寶中，前海擴容已上報國務院，騰訊企鵝科技島規劃利好；

光明這個片區的前景非常廣闊，國家級科研基地光明科學城規劃、中山大學光明校區明年首期將建成，光明中心片區一帶值得期待；

南山西麗片區，特別是留仙洞總部基地，以及圍繞大學城一帶的版塊，也值得期待。

◎貝殼深圳研究院院長 肖小平

現在全民看好光明。說看好，指的是它未來的升值空間，如果僅僅出於自住需求，就不需要討論這個問題，選喜歡的就行。

光明最大的特點在於，區域發展充滿想象空間，而且樓盤的樓齡都比較新，看起來顏值高。新生代買房，重視第一眼的感覺，也重視第六感，因此區域顏值和發展空間，都非常重要。光明在這兩點上，得天獨厚。

沒有特別看好的小片區，因為綜合品質好的盤，開發商也知道自己品質好，所以定價會比較高。有短板的樓盤，如果開發商現在定價低，它的短板在未來有機會補齊，也許更值得購買。買房投資，第一要素並不是“買好的”，而是“買得好”。

◎深圳中原董事總經理 鄭叔倫

深圳從羅湖開始，一路往西發展，40年過去，福田、南山、甚至是寶安，已經發展相當成熟，房價已經不便宜，超過不少人的承擔範圍。

下個階段的發展，只可以從南往北走，首先可以關注高鐵沿線，從香港的西九龍站開始，再到福田、龍華、以及光明。龍華近年來發展有目共賭，相信光明的未來也不錯。另外，還可以關注觀瀾，就是近年來提出的“深圳中軸”概念，加上地鐵首次在觀瀾投入使用，將會對當地房地產市場有強力支持作用。

◎資深地產評論人、《華爾街見聞》專欄作者 朱羅紀

深圳與其它同類城市最突出的不同，有兩點：創新驅動的產業結構特徵更加鮮明、人地矛盾更加緊張。這就決定了，同樣的基本面下，深圳的市場波動性更劇烈，上漲動能更強。

明年看好的區域，我們還是維持原來的判斷——深圳灣、香蜜湖、前海豪宅沿線，光明等副中心區域，此外，明年“低價區”、臨深可能會有機會。

對明年政策怎麼看？

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◎深職院房地產研究所所長 鄧志旺博士

我認為會延續今年下半年的政策，會有一定幅度的放鬆，但這個放鬆並不是鼓勵炒房投機，更多的是鼓勵整個房地產市場的規模、投資、增長，希望通過房地產帶動經濟的一些發展。

◎廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉

剛剛結束的中央經濟工作會議，在總結2018年工作成效時，有一個全新的表達，“必須從系統論出發優化經濟治理方式，加強全局觀念，在多重目標中尋求動態平衡”。實際上，這句話是對今年以來包括房地產在內的宏觀調控手段和方式的一種肯定性評價。因此，對房地產政策的認識，必須要跳出量價和供需的架構。

這就不難理解，為何廣州（包括南沙）、佛山、珠海、中山、惠州、深圳等熠熠生輝的大灣區城市，近期步調一致地調整了樓市政策，而深圳更是驚人般地連續發佈利好樓市的舉措：“雙11”基本取消了豪宅稅，“雙12”公寓取消“只租不售”，還有深汕合作區解凍商品房市場。

從根本上講，就是要讓房子流轉起來，促進供銷兩旺，並帶動深圳一個又一個“史詩級”的土拍，助力深圳2025年完成“三大戰略，127個事項”。不要擔心會偏離“房住不炒”，深圳在房地產長效機制上已先人一步，“雙限雙競”常態化了，賣地就是對接人才、對接實體經濟。

◎Q房網大深圳區董事總經理 林家樂

深圳一定會嚴格執行房地產調控政策大的方針不變，房住不炒，以“穩”為主。

但是整體上的經濟形勢還是有一定的壓力，深圳可能會根據自己的實際情況在新的一年有一些短期過渡的政策，比如在信貸或者限價等方面可能會有一些空間。深圳在新的一年開始實施大灣區、示範區的佈局落實，面向的是全國甚至全世界，相信新的一年各項調控政策會更加科學合理化。

◎中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任 宋丁

明年我認為調控政策基本面不會變，比如限購限貸不會動，深圳市場資金量太大，供需矛盾也很突出，一旦放開，反彈的力度將非常大，為了避免出現這種情況，基本面一定要守住。

但這並不意味著樓市壓制不動，也可能根據明年的行情、經濟的需要，做適當的政策放鬆

◎貝殼深圳研究院院長 肖小平

種種跡象顯示，現在的房地產市場，不同區域冷熱不均，所以之前是因城施策，那麼以後不排除進一步細化到因區施策，就像廣州細化到南沙。

◎深圳中原董事總經理 鄭叔倫

相信政策將會維持基本面不變，小部分不違反“房住不炒”精神的制度，有機會慢慢放開。

中美貿易談判首階段取得協議，相信將會帶來短期相對穩定的局面，但是為了迎接第二階段的談判，刺激國內經濟力度將會加大，從而對房地產市場帶來松挷機會，當然前提是不違反房住不炒的國策。 信貸環境相信會更為寬鬆，稅費也有可能減免。

◎資深地產評論人、《華爾街見聞》專欄作者 朱羅紀

政策會適度放鬆，關於放鬆程度的描述行內還有分歧，但寬週期是確定的。實際貸款利率、存款準備金率會下調，減稅降負會進一步推行，調控政策會邊緣放鬆（五限令不會取消但會鬆動）。

具體到深圳，如上所述，政府大的方向是“房住不炒”、“二次房改”，這一點不要有任何幻想，當市場起來之後，政策隨之就會反週期操作。

剛需買房怎麼選？

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◎深職院房地產研究所所長 鄧志旺博士

目前看，大空港、光明科學城的單價相對比較低，總價也還在承受範圍之內，從發展的眼光來看，這兩個片區配套、各方面都跟進得會比較快。

◎美聯物業深莞惠區董事總經理 江少傑

我相信供應量會比之前會相對充足一點，剛需購房者可以花點時間，沿著地鐵線找理想的物業，地鐵沿線物業的保值能力一直高於同片區遠離地鐵的物業。可以預見，未來深圳道路將會越來越擁擠，軌道交通絕對是解決這一問題的利器。

◎廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉

2020年，“一城一策”全面落地，地方要負起調控的主體責任，房價漲幅必須可控。因此，過去炒房，穩賺不賠，未來再去炒房，看似也能賺錢，但只是賬面收益。再交易時，扣除交易成本，很可能賺不到錢，或炒房不如理財。

想賺錢，只能長期持有，選對房子，分享城市成長的長期紅利。

未來，LPR還會下降，推遲買房是划算的。不過，房價溫和上漲，會抵消省下來的月供。所以，如果未來5年內不賣的話，該買就買。

另外，建議買房貸款時，與銀行商定利率LPR“一年一調”。近期，央行行長說，“抓緊研究出臺存量貸款利率基準轉換方案”。存量房貸利率轉換方案出來以後，轉為LPR利率，可以分享利率不斷降低的紅利。

◎易居企業集團深圳公司副總經理 潘傳燦

尖崗山明年有很多項目要入市，包括越秀地塊、泰禾院子、恆豐尖崗山壹號等。西鄉兩頭都很火，中間也不可能冷下去，雖然現在居住環境還有待提升，但位置擺在這裡。

硬指標方面，剛需可考慮地鐵、學位，改善關注社區、配套、品質等要素。

◎貝殼深圳研究院院長 肖小平

綜合品質好的盤，開發商也知道自己品質好，所以定價會比較高。有短板的樓盤，如果開發商現在定價低，它的短板在未來有機會補齊，也許更值得購買。

◎深圳中原董事總經理 鄭叔倫

在限價的政策下，一二手房價倒掛，買新房還是比較好的選擇。另外，房價肯定是離開市中心越遠越便宜，跟著地鐵沿線走，坐多幾個站，房價可以省不少，用距離換房價，算下來還是比較划算。

對於改善型購房者，深圳豪宅與普宅價差，相比像香港這些發達城市，還是偏小，換句話說，深圳豪宅價格還是相對落後。優質住房，長期來看，還是稀缺及珍貴，所以可以趁機會換房。

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