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“我們觀察到，哪怕是一些網紅的明星樓盤，不同戶型的價格漲跌也是分化的，可能A戶型在漲，B戶型卻在跌。”資深地產人/貝殼深圳研究院院長肖小平說，2019年深圳樓市最大的特點是“分化”，買房投資，第一要素並不是“買好的”，而是“買得好”。
選準了樓盤，卻挑錯了戶型，就像是考試時，做對了附加題，卻在選擇題上失盡了分。誰捨得？
挑戶型其實是個技術活，從大到小來看，挑朝向，挑戶型，挑每個房間的結構，都有一些簡單的門道。簡單補補課，60分，so easy！
朝向
每個城市，都有自己獨特的“好朝向”。
從採光看。深圳，北迴歸線以南，一年中有兩次太陽直射，四季太陽起落的軌道都不相同。夏天，太陽從東北方向—正中—西北方向，冬天，太陽從東南方向—正中—西南方向落下。
所以，常規來說，在深圳：
朝北的房子，採光效果一般較差，夏季可以曬到太陽，但冬天曬不到。
朝西北的房子，夏熱冬冷。
朝東向的房子，採光效果不錯，四季都能夠曬到太陽，陽光還可以進入室內。
朝西的房子，不用說，陽光會從午後一直曬到傍晚，深圳的夏天，就會被暴曬，就是常說的西曬。冬天就很舒服，基本屋裡一直暖洋洋。
粗暴地給採光朝向排個序：
正南≈東南＞西南＞正東＞正西＞東北＞西北＞正北。
如果從通風的角度看：東南、西南向依然排名靠前，甚至略優於正南向。因為，這兩個朝向，冬天吹北風，不冷；夏天吹南風，涼爽通透。
北向的房子，冬天風太大，尤其是高層，東西向的房子通風也稍顯遜色。
當然，南北通透一直都是買房人的心頭好，現在多為塔樓佈局，更顯得可遇不可求：
龍湖春江天璽120㎡四房整套房南北通透，客廳朝南。且客廳、主臥和2間次臥均朝南，一間次臥朝北。主臥套房也南北通透。
◎建築師錦囊：沒有戶型能擋住深圳回南天
每年3月至4月時，暖溼氣流，與北方南下的冷空氣相遇，變得非常潮溼。有人說朝南的房子更容易潮溼，北則乾爽許多，其實回南天主要是空氣溼度問題，跟朝向關係不大，任何朝向都會有影響。
戶型
中國傳統居住習慣還是講究格局方正。魏歡說，小區的建築格局，往往決定了整體戶型的質量。
總的原則：塔樓住宅，梯戶比一般較高，兩梯四戶，三梯六戶，一般來說梯戶比越高，戶型設計越難，越容易出現異形戶型，買房的時候越需要注意選擇。
板式住宅，尤其是高端住宅，梯戶比少，但是公攤面積就會增加，對北面建築的日照影響大，如果做不到南北通透，也會影響居住質量。
戶型的背後，是生活習慣和日常動線。
除了南北通透，還有很多小細節，會大大影響到以後的生活。
◎先說習慣：
建築師魏歡認為，一個好的戶型，既要方正，又要動靜分區。方正往往能夠一目瞭然，早年的鑽石戶型也是學習香港比較多，近年基本以規整為主。
動區是客廳、餐廳、廚房、客衛、陽臺；靜區是臥室書房、主衛，一般在動線尾部。也有書房跟玄關結合，靈活用，為公區。
其中有一種“雙龍抱珠”式設計，臥室分佈於客廳兩側。喜歡的人很喜歡，因為老人的作息時間和年輕人不一樣，老人房和主臥隔著客廳，儘量減少了互相之間的干擾。並且，縮短了室內通道，減少了面積的浪費。但也有人覺得，這樣沒有做到動靜分區。
迴歸到最後，對戶型的喜好，還是和每個家庭的生活習慣息息相關。
◎再說動線：
最早現代人體工學和建築學意義上的“動線”概念，出現在1869年勞拉-萊曼的《家務哲學》一書中，“設計廚房時，首先考慮的就是要減少所需步數。”
人為了完成一系列動作所走的路，走的路越短、效率就會越高，這就是動線設計的價值。
動線一般分為以下三種。
來客動線：客廳、餐廳、客衛。
居住動線：臥室、書房、衛生間
家務動線：廚房、衛生間、陽臺等洗曬衣物的地方
以居住動線中，早上起床場景為例：
常規的動線是7個步驟：從1起床——2移步到衛生間洗漱——3再返回到梳妝檯化妝——4、再到衣櫃選衣服——5再回到化妝臺選飾品——6再去照全身鏡——7走出房門去玄關挑鞋子。
逯薇在她的書中，會建議在洗手間化妝，在房間裡設置了一個放鞋的區，然後把全身鏡的位置移到衣櫃對面，這樣的動線就縮短到4個步驟，變成1起床——2洗手間洗漱+化妝 ——3衣櫃選衣服+選飾品——4去放鞋區挑鞋子，轉身照全身鏡。
仔細想一想，生活中還有很多動線，只要在房間裡略作改造，就能省掉跑來跑去的時間，就像晨起上班之前的這個場景一樣，可以從原本的7個步驟，需要來回走大約33步20米的路程，簡化為5個步驟，走7步4米就能解決。
簡直就是懶人的效率天堂。
△圖片來源：《小家，越住越大》 [逯薇著繪]
△圖片來源：《小家，越住越大 》[逯薇著繪]
再比如，有些戶型的合理設置，就能避免將來使用時的煩惱。
在廚房裡，我們的動作一般順序是
取-洗-切-炒-盛，如果洗和切之間，隔著走道，溼答答的廚房就在所難免。多數設計師認為，U型佈局，不僅讓洗切炒更流暢，也更能節省空間。值得注意的是，記得把冰箱擺放離有明火的灶臺遠一點，會更安全。
所以，最好的佈局是：冰箱出來是水槽區，洗手池出來是晾菜的，再過去是菜板，再到灶臺區烹飪，再過去是電飯煲盛飯區。這是廚房完整的動線。
△龍光玖龍臺樣板間廚房
所以，不管是哪個空間，不妨預想下自己將來的生活場景。你用得順手，就是最好的戶型。
◎建築師錦囊：廚房不要經過客廳
1、開門不見灶，開門不見廁，開門不見鏡。
2、廚房一般離入門越近越好，不經過客廳更好，以免買菜回來弄髒了客廳，而客廳不要和洗手間對視，避免公然直視隱私的尷尬。
3、衛浴設計切記乾溼分離，洗澡之後的水汽，搭配光滑的地板，對於有老人和小孩的家庭太不安全。
尺度
60-120平的戶型，主臥。先說面積，多大算夠用？每個房間怎麼佈局好？建築師給到的答案是：
這是舒適級的面積尺度，在緊湊的戶型中，依然有些尺度的底線不能突破。
以最容易被忽略的餐廳來說，如果你坐在桌邊吃飯，兩個人之間最短的距離是60釐米，如果還要留下背後過人的通道，那麼桌子離牆的最肖距離是1200釐米，而一個人用餐需要的最小空間是60釐米*80釐米。
△《住宅設計解剖書》作者：增天奏【日】，譯：趙可
再比如，樣板房裡的床尺寸有些會略作縮減，以使得房間看上去更加寬敞，一般來說，床的長度要2米，單人床寬1.0-1.2米，雙人床1.4-1.8米，而床距離牆邊，至少要留出30釐米整理床鋪的位置，而坐在床邊的位置則要留出大約45釐米，否則就只能“撲上床”。
△《住宅設計解剖書》作者：增天奏【日】，譯：趙可
小於這些尺寸的空間，要麼得通過功能設計再去修正，要麼只能看上去很美。
迴歸到最後，還是要買房現場去體驗，才知道到底這個空間是用來看的，還是以後能用的。
最後附送一個簡單的功能設計：
“我來深圳第一套房子買了朝西的，一到夏天，從下午到晚上都很曬，冬天倒是蠻舒服的。第二套房子就買了東南朝向的，舒服很多，但是早上卻沒辦法睡懶覺了。”小王說。
作為人生最大一筆消費，到了買房的最後一步，希望你能挑到一個稱心如意的戶型。
鳴謝：建築設計師 魏歡
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