2019年是房地产话题最多的年份，犹如一道“分水岭”，起着承上启下作用，如果说2019年之前房地产犹如坐“高铁”，那么从明年开始或许就是坐“绿皮火车”，提不起速度，维持在一定速度内前进。
商业地产作为一个门槛很高的产业，据统计，全世界的房地产公司中只有2—3%的企业在做房地产，既不完全属于房地产行业又不完全属于商业行业，其中包含地产、商业、金融、投资等等，所以论商铺值钱与否，并不是单方面原因的结果，比如很便宜的厂房也能创造很高财富，租金很高的商铺也存在店面倒闭的情况，对于大部分投资者来说，买商铺的目的无非是两点：一是以较高投资回报率租赁出去，每年收取固定租金；二是等到商铺增值后，以高价售出赚取差价，实际上真会这么简单吗？
不妨换个角度思考一下：商铺增值如果依靠时间，岂不是商铺买得越早越“赚钱”？如果真是这样，银行拥有大笔资金可供调动，完全可以将投资重心放到商铺中来，妥妥的等待“增值”，开发商也可以将商铺长期持有，等到最值钱的时候出售。在现实中往往与这个假设相反，开发商最想卖的资产就是商铺，银行最不愿意贷款的也是商铺。
不过“一铺养三代”确实存在，某些买得早的商铺价格翻了几倍，租金也逐年递增，赚得盆满钵满，是否证实“投资商铺，越早越赚钱”的理论呢？
在这之前不妨看看这“三组”数据
<strong>（一）、现如今我国的商业面积估值临近25亿平方米（2014年10月国家统计局发布的18亿+每年1.6亿平米*5年），按照59%的城镇户口计算，人均商业面积高达3平方米，按照全国13亿人口计算，人均商业面积接近2平米。人均商业作为国际城市流通业饱和度的重要指标，国际标准为1—1.2平方米，城市经济发展越旺盛、经济圈范围越大，城市的商业总面积需求量也就越大，反之则越低，高出国际标准66%的人均商业面积意味着三点：一是接近10亿平方米的商铺租不起高价；二是实体店之间的竞争力提高40%；三是接下来商铺转手“困难”。
<strong>（二）、据抽样调查数据显示，2019年下半年商业街商铺和重点商圈商铺稳中有涨，抽取重点城市的100条商业街和100个购物中心样本中，环比上涨分别为0.58%和0.44%。 然而在普通租赁市场中，每年租金递增率在5%左右，可见租金高的商铺比租金低的商铺上涨空间更低，此外租金上涨的商业街商铺和购物中心商铺分别占71.6%和66.7%，M2增速指标与租金上涨形成鲜明对比，近三年M2增速维持在8%左右，大大超过商铺租金增速。
2019年下半年租金环比涨跌幅较大的商业街
<strong>（三）、10年时间，一线城市商铺租金普遍上涨3倍左右。 据在上海租赁商铺超10年的投资者透露，2009年租金单价350元/平方米/月，今年为1050元/平方米/月，相当于每年租金上涨30%，当然这只是个例，高于这个水平的商铺也有存在，另外现在的商铺售价是10年前的4倍，加上这十年内收取的租金（1倍计算），收益率为400%，可见过去十年在一线城市投资商铺非常可观！
另外据全球咨询业巨擎波士顿咨询公司发布的《2006年全球财富报告》显示，中国有25万户百万富翁家庭，全球排名第六，并且我国0.4%的家庭占有70%的国民财富，与“二八定律”有着惊人相似之处，所以在过去投资商铺更是有钱人的象征，大部分人与投资商铺无缘，也是为何商铺买得越早越“赚钱”的重要原因。
全球商业地产龙头企业，万达集团持有物业面积全球第一，却从2017年开始逐渐变卖资产，迄今为止已卖出超1700亿元，对网传市值9000亿的万达集团来说，显然有些“大出血”之兆，也有人说变卖资产还债其实是为转型铺路，现在的万达购物中心正在推动“轻资产”模式，董事长王健林在一次接受采访过程就曾表示：作为商人，在商言商，还是以赚钱为主！这句话透露的信号似乎与未来商业地产发展趋势有这极大关联，有着异曲同工之妙，比如商业地产是在赚哪些人群的钱？如何挣到更多的钱？答案我们便不得而知！
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现在买商铺，未来也能很“赚钱”吗？
从商业地产发展现状来看，2015年一线城市商铺平均空置率超过8%，二线城市由于部分项目招商为达到市场预期，最高空置率高达27.8%，并且这样的现象正在持续往地级市蔓延，从以下三点可以看出未来商铺不再“很赚钱”：
<strong>第一、“值钱”的商铺只占少部分，最值钱的商铺有价无市！这句话理解起来并不困难，就像现如今投资者在选择商铺方面非“十字路口”区域不选，非一楼临街商铺不投，可见投资者心中早已有定论，投资普通商铺犹如“水滴与大海”，滴下去可能连泡都不会冒一下，然而好的地段商铺价格很高，一般人投资者很难有这样的购买力，容易出现价格很高却买不起的局面，并且未来是否有很高的增值空间尚且未知。
<strong>第二、开发商融资渠道收紧，资金不会大量流入房地产中来。就在今年7月份，银保监会约谈了10家信托机构，并对信托机构提出五点要求，大致意思是：严格配合监管要求，提高风险管控，加强合规意识，控制房地产类信托业务增速和增量，对房地产企业提供特色化金融服务。说到底主要是防止资金过度流向房地产市场形成楼市“泡沫”！
<strong>第三、商铺价格存在“虚高”现象！从前十年商铺增长速度可以看出，近两年商铺增长变得缓慢，部分开发商针对商铺进行了大量促销活动，比如租金和售价打5折，有人会觉得这是开发商的营销套路，其实不然，为了促进回款，部分开发商选择“让利”，要知道商铺销量不错时，购买者大部分属于拆迁群体，“一夜暴富”后的他们又回过头来投入到商铺、房产中来，看似这几年涨价不少，其实只是有价无市之状，一方面价格透明化，价格提得太高没人购买；另一方面老百姓手里可支配资金相比商铺投资还远远不足。
种种迹象表面：未来的商铺只有少部分值钱，与地段、城市、金融有关，而绝大部分商铺因缺乏购买者，难以有较高回报！
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