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肯定是北上廣深！雖然說四個一線城市的房價都很高了，但房子不是豬肉，房子是不可移動的固定資產，房價是一個區域多種要素構成；而豬肉是可以通過貿易物流去平衡的，所以北上廣深房價高，是有它的客觀性和必然性的。

四個城市中，猶以深圳最有投資價值。從當前的土地拍賣價，深圳最少也最高；從樓市的銷售消化速度，深圳最快；從深圳每年新增人口的淨流入量，深圳最多；從樓價的增速，深圳十年只有一年持平，比三個城市升幅大！特別是粵港澳大灣區的戰略，香港不爭氣，深圳勢必替代。妨且，深圳對比香港有很大的房價落差的窪地效應，深圳一定是最好的！

清風清水清世界

上海

滬上一位具有 20 多年房地產開發經驗的開發商堅定地表達了人們對上海的信心：“如果我們相信中國最終會發展成為世界上最大的經濟體，那麼上海將會比肩其它國際化大都市，如倫敦、巴黎、紐約和東京。”另一個投資人也表示：“上海是我最喜

愛的城市。這裡的市場頗具規模，對於境外投資者更具吸引力。這位開發同時提到，“未來 3 年，上海核心區域的開發機會將會進一步減少。增長將會出現在浦東，如浦東南部的臨港、奉賢以及金山；會出現在中國的汽車中心安亭，尤其是在電動車方面；還會出現在張江以及漕河涇高科技產業園。北外灘（虹口區）將會與陸家嘴一起形成一個金融圈，從陸家嘴向北跨越黃浦江（到北外灘）更為便利，這一區域將成為陸家嘴的延伸區，”黃浦江沿岸的陸家嘴金融區土地存量非常有限，基本上沒有可供開發的土地。北外灘通過兩條隧道與陸家嘴相連，並且在過去幾年中寫字樓項目日漸增多。2014 年的報告中，我們注意到一些受訪者比較關心的一個問題：非核心區域如虹橋交通樞紐等地新開發寫字樓項目的巨大存量對核心區域現有寫字樓租金和入駐率的影響。在過去一年中，寫字樓租金和入駐率情況相對穩定，因為非核心區域實際入市的項目數量有限。非核心區域絕大多數項目都是在近兩三年前開建的，目前仍處於在建階段。但是，

在未來的幾個月甚至幾年中，將有大量新項目入市，供應量將會非常可觀。

一位在核心與非核心區域均擁有大量寫字樓的開發商認為：“核心區域的情況應該是

不錯的，非核心區域面臨著壓力，因為多數新入市寫字樓都在非核心區域。”非核心區

域的供應總量是非常清楚的 — 儘管一些項目可能會出現延遲竣工的現象 — 但未來的

市場需求不清晰。非核心區域的寫字樓市場將會如何表現，很大程度上取決於未來幾年

中有多少需求可以實現。積極因素包括項目一期開業的位於虹橋交通樞紐附近的全球最

大的會展中心，其總建築面積約為 147 萬平方米；還有日漸成熟的高鐵站與上海虹橋國

際機場相連，使得這一地區成為通往長三角地區以及東北亞主要門戶城市最便捷的區域。

另一位開發商認為虹橋交通樞紐“有望成為長三角地區的CBD（中央商務區）

深圳

去年，推動深圳排名上升的主要原因是中央政府決定將前海區設定為經濟特區，

並給予大量優惠政策。

深圳的寫字樓市場空置率經歷了很大程度的下滑 — 由 2014 年第一季度的 7.5% 下

降至 2015 年第一季度的 4.6%。在所有的一線城市中，深圳的辦公樓市場表現最佳。一

位研究分析師表示，在今後幾年中，每年新增寫字樓面積將達到100萬到200萬平方米，

較近年來每年50 萬平方米的新增供應水平有大幅上升。新增面積主要來自福田區和南山

區的後海和前海地區。但是，由於需求強勁，他並不認為租金會降低。一位投資者預計，

深圳將會很快超過廣州，成為廣東省最大的寫字樓市場。

深圳的住宅市場相對穩定，價格指數年同比增長0.7%，是唯一出現增長的一線城市。

一位受訪者表示，相比北京和上海的平原地形而言，深圳的多山地形限制了可開發土地

的供應。2015 年 4 月，深圳新住宅供應量同比下降11%，也是唯一供應量下跌的一線城

市。其結果是深圳的新建住宅庫存消化週期在一線城市中最低 — 僅為 8.2 個月，有出

現新建住宅短缺的可能性。一位調查分析師表示，在過去一年中，深圳舊居民區的再開

發步伐有所放緩，這也會影響未來新住宅的供應，尤其是在核心區域。

深圳的零售物業和辦公樓市場則受益於較低的歷史投資水平。政府的統計數據顯示，

2010 年到 2013 年間，深圳的辦公樓和零售物業投資位列第 21，居於南京（第 20 位）

和哈爾濱（第 22位）之間。

深圳的另一個有利因素是擁有中國大陸所有城市中最大的移民人口基數，這一點對

於住宅市場尤為有利。與北京、上海和廣州相比，深圳的移民人口占比最高。2012 年，

深圳的常住人口接近 1060 萬，其中 770 萬，也就是 73% 的常住人口是外來移民；而上

海的外來移民佔比為40%；北京 37%；廣州則是 35%。與其他一線城市不同的是，深圳

的本地人口非常有限，在1980 年中央政府宣佈這一地區為經濟特區之前，深圳只是一個

小漁村，當地人口數量很少。深圳是中國私募股權產業和 IT 產業的發祥地，華為技術公

司就誕生於此。這座城市聚集了大量的企業家和熟練的高科技產業工人，他們都得益於

快速發展的 IT 產業。深圳與香港接壤，而香港的房價居全球最高之列，深圳與香港的不

斷整合將有助於深圳住宅市場的發展。

百度推出石器時代頁遊啦，帶你回憶青春，還沒玩過石器時代的out啦！！！ 暴擊！暴擊！我還以為遊戲大招喃，原來是萌寵的名字哈哈。

北京

很多受訪者都對北京有深刻的見解，尤其是涉及這座城市的宜居性和城市規

劃。其中一位開發商談到：“北京不適於居住。交通規劃很糟糕。北京和上海不同，郊

區市場不活躍。”而另一位開發商則表示：“現在的問題是過度擁擠和交通堵塞。”今年，

北京的城市宜居性評分仍近於墊底 — 位列第 31。

儘管居住環境較差，北京仍然是被機構投資者認為必須前往的兩個市場之一。北京

的一位房地產開發商解釋說：“城市宜居性對房地產市場的影響沒有人們想象的那麼大。

房地產市場仍然由就業機會驅動。”

今年，北京表現最好的物業類型仍然是辦公樓。從去年至今，辦公樓平均月租金保

持平穩，2015 年 4 月，辦公樓平均月租金為 382 元人民幣 / 平方米，比上海高出 40%。

2015 年 4 月，北京辦公樓的空置率仍然維持在 5.4% 的較低水平，在一線城市以及主要

的二線城市中最低。需求主要來自 IT 產業。一位在北京擁有辦公樓項目的開發商表示，

最近她的公司在望京地區新完工的辦公樓裡絕大部分租客都是從事 IT 行業的公司。她還

補充說，中國大陸排行前十的IT公司中有 8 家總部設在北京。

辦公市場的強勁需求和相對疲軟的零售物業市場導致愈來愈多的購物中心轉型成為

辦公樓。北京的一位研究分析師介紹說：“在北京，把零售物業轉型為寫字樓的例子比

比皆是。”可能零售購物中心轉型為辦公樓的趨勢在中關村表現得更為明顯，這片圍繞

著北大和清華校園的區域被譽為“中國硅谷”。很多以前用於電子產品批發的大樓正在

轉型為辦公樓。

到2017年，北京商務中心區計劃完工的甲級辦公樓面積將達到250萬平方米，另一

位分析師透露。不過，他並不認為這些新增面積會為市場帶來實質性的影響，原因不僅

包括較高的自用比率，而且竣工時間可能後延，再加上開發商以及許多頂級金融機構的

財務狀況非常良好。他還表示北京商務中心區以及金融街辦公樓的高昂租金迫使愈來愈

多的租客選擇前往非核心區域落戶，例如豐臺和麗澤商務區。

廣州

一線城市中，幾位受訪者認為廣州的城市等級應該位於另外三座城市之下。

一位在廣州投資房地產的投資者表示：“即便我們在廣州進行了投資，我也並不十分喜

歡這座城市。廣州的定位非常尷尬。廣州從未得到任何政府支持，不過這一形勢現在有

所好轉。”另一位投資者則認為他們在廣州投資的零售物業表現不佳，在過去幾年中，

項目的租金漲幅有限。

另一位投資者的觀點則較為樂觀，他認為：“廣州與武漢的經濟發展都很強勁，而

地價卻相對較低，位置也不錯。那裡的地產更具吸引力。這兩座城市具有更多的創新精神，

不過項目執行風險也比較高。一些 IT 公司也選擇將總部設在那裡。”受訪者們還特別強

調了珠江新城南部的琶洲，政府將促進那裡的IT 產業發展。

廣州的辦公樓租金基本保持平穩，2015 年第一季度平均月租金為 163 元人民幣 / 平

方米，僅相當於北京的 42%或上海的 60%。2015 年第一季度辦公樓空置率為 6.7%。

在廣州附近一座城市開發項目的一位開發商表示：“廣州正在優化其經濟結構，遷

出了一些低端製造企業。”他還盛讚了該市的城市規劃，認為道路系統設計得非常好。

一位廣州研究分析師看好廣州辦公樓市場的長期表現。他認為珠江新城已經發展成熟，

許多項目的入駐率都接近 100%。另外，他也提到附近的廣州國際金融城的發展速度比之

前的預期要慢一些。

在已建成的零售商業區內，零售物業市場基本保持平穩。但是，一位研究分析師認

為來自線上零售商的競爭使得經營廉價電子產品和其他消費品的沿街商鋪的銷售額出現

下滑。

廣州的住宅市場基本呈健康發展態勢。2015 年 4 月，廣州新建住宅存量消化週期為

11.6 個月，同比增長 23%。

南京

2013年，南京的投資和開發前景排名分別列第九和第11位，此後，這座城市一路攀登，

躍居第五，並有坐穩趨勢。南京的投資前景評分較去年提高了2.3%，這也讓它坐穩了第

五的位置；不過開發前景的評分略微下降了 1.2%，使它的開發前景排名由第四跌落至第

五位。受訪者認為南京的投資前景“一般”，但發展前景“良好”。

江蘇省是中國大陸最富裕的省份之一，作為江蘇省的省會城市，南京無疑已經躍升

為長三角地區四大經濟強市之一，其他三座城市分別為上海、杭州及蘇州。

今年，許多受訪者普遍對南京持積極態度。一位熟悉南京的開發商認為：“選擇城

市的關鍵標準是看大學以及在校大學生的數量，還有新興產業方面的投資。南京、西安、

武漢和成都都是具有這種優勢的城市。”他還表示南京計劃將於2015 年下半年開始開發

江北新區 — 一個類似陸家嘴的開發區。

另一位開發商認為：“南京具備很好的城市肌理，有望成為一個非常有前途的城市。

在中國歷史上，許多朝代都選擇南京作為首都。南京近些年來表現不俗，同時也在推進民

營經濟的發展。此外，政府也在著力提升環境質量。南京具有成為第5個一線城市的潛力。

而且，南京的城市規劃做得很好，政府的思想也更為開放。”

談到南京，許多受訪者就會把南京和毗鄰上海的競爭對手蘇州做比較。蘇州很早就

開始發展經濟，直到現在，南京在 IT 以及高附加值製造業方面仍然落後於蘇州。但是南

京具有更強的高等教育基礎，而蘇州則缺乏享有盛譽的高校。南京作為江蘇省的省會城市，

而且位於江蘇省中心位置，這兩個因素被認為是投資南京辦公樓市場的積極因素。總部

或區域辦事處設在上海的公司，通常更願意將辦公室設在南京，而不是蘇州。

一位熟悉南京的開發商則以更為謹慎的態度看待南京的辦公樓市場。他表示，在南

京租用寫字樓的跨國公司或國內公司的規模往往要比落戶上海的公司小很多，常見的租

用總面積一般都在 500-1000 平方米。南京的辦公樓市場以散售為主，一位研究分析師認

為。

京滬高鐵的貫通也讓南京受益匪淺。該市的新建住宅存量消化週期僅有有8.5個月，位

於消化週期最短的城市之列。

杭州

2015年，受訪者對杭州的投資前景評分提高了 6.3%，開發前景評分略升0.5%。

在投資前景排行榜上，杭州站穩了第10的位置；而在開發前景排行榜上，杭州則由第11

位上升至第10 位。杭州的投資和開發前景評級均為“一般”。

很多受訪者認為，人們之所以對杭州失去了熱情是因為這裡的市場波動性比較大。

但是，由於浙江是中國最富庶的省份之一，作為浙江省的省會城市，許多人認為杭州的

地產市場將會從強勁的經濟增長中獲益良多。

對新建住宅供應過剩的擔憂似乎有所緩解。新建住宅存量消化週期同比下降 34% 至

13 個月，新建住宅存量同比增加 9%。一位在杭州有兩個項目的住宅開發商介紹說，今

年受中央政府放寬信貸政策的影響，杭州的住宅價格正在緩慢增長，銷售量則出現了大

幅攀升。儘管由於需求有限，去年杭州政府大幅減少了土地出讓數量，但他看到了開發

商的現金狀況有所改善，因此重新拾起了拿地的興趣。

一位在杭州有項目的開發商表示：“我們的項目位於杭州郊外。杭州核心區域增長

有限，未來的增長會出現在郊外。”一位投資了杭州商業地產的投資者表示：“杭州的

辦公樓市場不及廣州。錢江新城仍處於早期開發階段，對甲級辦公樓的實際需求較低。

今後5-10 年間，租金會出現上漲。”

一位研究分析師指出為了提高入駐率，錢江新城辦公樓的業主們要求的租金相對較

低，以期吸引核心區域的辦公樓租戶

櫻梔颯爽的麻麻

朋友們好！

最佳房產投資城市，一般都具備以下兩個特點。一個是要看城市的經濟發展前景應該良好，還有就是要看城市人口要持續流入，對人才有充分的吸引力。下面來分析一下。

最佳房產投資城市經濟發展前景良好

一般來說，最佳房產投資城市的經濟發展前景都是非常良好的，可以說經濟發展速度都比較快，而且能夠持續的吸引資金的流入，讓城市產生一個持續發展的動力。

如果一個城市經濟能夠持續增長，那麼這樣的城市肯定是非常具有活力的城市，那麼這座城市的房地產也會呈現出較好的發展態勢，這座城市的房產也會具有較好的保值和增值的能力。

一個城市的經濟發展的越快越好，城市對於人才的吸引力就會越大，畢竟經濟發展的越快，工資待遇就會越好，需要的人才就會越多，而人才也會因為工資高的關係願意進入這座城市，人口增加，肯定對於房產是一個大的利好。

一個城市的經濟只要是發展較快，那麼房地產也將會面臨著很好的發展機會，這樣的城市房產保值增值的可能性將更大一些。

因此，最佳房產投資城市肯定是經濟發展前景良好的城市。

最佳房產投資城市肯定是人口持續流入的城市

一般來說，最佳房產投資城市肯定是人口持續流入的城市。一個城市中如果人口持續流入，必將帶來住房需求的增加，住房需求的增加，必將帶來房產價格的穩健攀升。這樣，人口持續流入城市的住房肯定是能夠較好的保值增值的。

現在來說，我們的城市化進程還在持續進行，我們的城市化建設還在加快建設，好多城市人口也在持續流入，這些人口持續流入的城市一般來說，房產投資前景都是相當好的，能夠起到保值增值的作用。

一個城市如果人口持續流入，必將帶來城市經濟活力的進一步增強，能夠讓城市經濟發展的更好，這樣一來，經濟的增長又能夠吸引更多的人才進入。這樣的良性循環一旦形成，可以說城市的房產肯定能夠發展的越來越好的。

因此，最佳房產投資城市肯定是人口持續流入的城市。

最佳房產投資城市

最佳房產投資城市應該是經濟發展速度較快，人口持續流入的城市，這些城市未來房地產發展前景較好，房產能夠較好的保值增值。

下表是2019上半年主要城市的GDP增長情況表。從中可以看出來，全國現在年度GDP超萬億的城市，大概有16個了。今年佛山有希望超過萬億GDP。

從經濟發展前景上來看，這些GDP超過萬億的城市，可以說經濟發展前景較好，而且也嫩鞏固較好的吸引人才流入，可以說，這些城市未來房地產發展前景較好，房產也能夠較好的保值增值。

因此，可以說，我國GDP超過萬億的城市，未來經濟發展前景將更好，未來房地產也將會發展的更好，房產也能夠更好的保值增值。

綜上所述，我國房地產投資的最佳城市，應該是我國前十六位GDP超過億元的大城市，這些大城市經濟發展前景較好，未來房地產前景較好，能夠較好的保值增值。

睿思天下

而二線城市，重慶、成都，貴陽，均價在一萬多，低至五千，肯定持續上漲，人流量大，一片繁榮景象，看人口流動，工業內遷，交通發展，山水園林，二線才真正保值，性價比高，工作與生活舒適，壓力小，升值空間大。

三十多萬買小戶型，二十萬買輛車，工資四五千，日子特好過！

懂不懂什麼叫後方，戰略高地，國家為什麼重點發展長江流域與西南，不僅是礦產物產豐富，環保好，重要的是國家安全，一有摩擦，人都要跑，房有何用？

溫情犀牛

我跟明確告訴你，沒有任何地方房子保值，現在全款投資房子是送錢，貸款高槓杆投資房子是自殺。

第一，房地產對經濟和社會發展影響已經得不償失，剝離房地產勢在必行，越是救房地產，越是通貨膨脹，人們購買力越差，市場消費能力越差，越來越多企業，服務業和實體越來越會減少規模和裁員甚至關門，那越加劇房地產泡沫刺破，飯都吃不起哪裡來的錢買房，錢都買吃飯了，哪裡來的錢去消費，商家呢物價貴越賣的少，賺的越少，之前可以賣10斤蘋果賺5元的，現在只能賣1斤蘋果賺2元，你覺得通貨膨脹誰受益呢？結果大家都討不了好吧。

第二，住宅空置率還在不停飆升，人口下滑，企業，實體服務業收入，規模減少，就業減少，人口老齡化加劇，人老了回家了或者和兒女住住在一起給兒女帶帶孩子了也要賣房子，降價售賣已經是必然。還有由於做企業，服務業，實體減少規模了，關門了，老闆也要賣房子回老家了，這樣加劇了房價下跌。

做企業，服務業，實體的和正在老齡化60後和70後他們大多數買房買的早，現在價格1/5到1/3。80後呢不缺房子，60後和70後人口分別是2.365億和2.17億，90後人口才1.74億，60和70後人口是90後2.6倍，也就是不算空置率老齡化會騰出市場需求一倍的房子，你說房價會不會下跌呢？10年內空置率變50%以上不是危言聳聽，到時候80%城市鶴崗化，真的免費送嫌棄麻煩。

第三，土地增值稅，房產稅，空置稅，遺產稅一大推稅等著你，現在很多城市啊財政收入嚴重依賴土地出讓金，後面出讓不了了，就得靠上面稅了，你讓地方縮減財政收入不可能的，早養成了大手花錢，大口吃肉習慣了，你看看公務員的工資不高，但是福利私人企業是無法比的，這麼多公務員要福利要工資，不可能不發，你要是把他們福利減少，合併單位，我估計他們要你的命了，好不容易幾千幾萬幾十萬人中選拔當上公務員，多少個寒窗，你現在不給福利，合併單位，不漲工資，這個怎麼活，無法活了，更不要說裁員了。

劉華銀mark

未來房子保值和增值，主要看經濟和人口。

經濟基本面好，人口持續流入的城市有以下三類。

1三大都市圈裡的城市：

粵港澳大灣區、長三角、京津冀。這些城市大體是：北京及周邊城市、天津、上海、南京、蘇州、南通、杭州、寧波、廣州、深圳、佛山、東莞、惠州、中山、珠海、香港、澳門等。

2國家中心城市：

北京、上海、天津、廣州，重慶，成都、武漢、鄭州、西安

3省會城市及省內核心城市

比如長沙，合肥，廈門，瀋陽，青島等。

買房要保值增值儘量選擇這三類裡的城市。

北京看房有王工

國家統計局剛剛公佈了2019年1-8月份全國房地產開發投資和銷售情況，2019年1-8月份住宅商品房銷售均價為9318元/平方米，相比於2018年銷售均價8544元/平方米，同比增長9.3%；全國房價依然在快速上漲，如果使用3倍槓桿，收益率更可觀，投資房產依然是抵抗通貨膨脹的，從全國看房價是同比上升9.3%，但是有些區域是上漲的，會比較慢，甚至會出現下跌，有些區域會上漲比較快，所以買房選擇城市非常重要，最保值的城市我認為是北上廣深一線城市，最佳投資城市我認為是2線城市中人口淨流入增長率快的城市。

最保值的城市

最保值的城市，我認為是我國的4個一線城市，北上廣深，原因如下：

• 北上廣深的絕對購買力強

北上廣深聚集了我國大多數頂級的公司，頂級公司聚集了頂級的人才，頂級人才的收入相比於其他城市是高的，絕對購買力是最強，北上廣深購買力強是房價能夠堅挺的物質基礎。

反映居民購買力有兩個常用指標，一個指標是居民可支配收入，另一個指標是居民儲蓄。2018年北上廣深居民總儲蓄為84955.78億元，人均儲蓄為11.52萬元。2018年北上廣深居民總可支配收入為45426.30億元，人均儲蓄為6.15萬元。 北上廣深的人均可支配收入和人均儲蓄遠高於2線城市、3線城市。

• 北上廣深人口基數大，需求大。
  

從人口基數看，2018年末北上廣深總常住人口為7371萬人，總面積為3.21萬平方公里，北上廣深以0.33%的土地，居住著全國5.26%的總人口，這還在北京和上海嚴控人口的前提下的數據。

從增量看，由於北京上海控制人口，人口增長緩慢，北京出現了負增長，而深圳和廣州人口出現大幅增長，總體看，北上廣深人口是淨流入。

從戶籍看，戶籍情況看，北上廣深人口本地化空間很大，隨著戶籍制度改革深化推進有望釋放部分住房需求。當前常住人口與戶籍人口之差大於500萬人的有上海、北京、深圳、東莞、廣州、天津6座城市。

• 人口潛力：人隨產業走，北上廣深產業基礎、潛力和創新能力強

  （1）從經濟-人口占比看，2018年北上廣深的GDP總額為11萬億元，2018年全國GDP為90.03萬億，北上廣深以5.26%的人口，創造12.22%的GDP，經濟-人口比重為2.32，高於2線城市（經濟-人口比重1.7）、3線城市（經濟-人口比重1.0）。

  （2）從反映龍頭企業的A+H股上市公司數來看，北京佔全國的比重達10.7%，京滬深合計佔比高達27.5%。

  （3）從發明專利授權量來看，北京由於佔盡產學研資源優勢而獨佔全國的14.4%，京滬深合計佔26.8%。

  （4）從科技創新指標-研究與試驗發展（R&D）看，（R&D）費用衡量一座城市的創新指數，以及該城市對技術產業的投入情況，投入越高，說明這座城市在新經濟領域表現更加搶眼，放在企業中也是一樣的道理，華為能夠從默默企業成長為世界知名的500強企業，核心競爭力是研發投入比競爭對手高，2017年北京R&D費用為1579.70億元，2017年上海R&D費用為1205.20億元，2017年深圳R&D費用為976.93億元，2017年廣州R&D費用為254.85億元，2017年北上廣深R&D費用為4016.68億元，2017年全國R&D費用1.20萬億元，北上廣深R&D費用佔全國的33.47%。

• 公共資源方面

  從教育資源看，北上廣深共有985高校14所，佔據全國985高校總數的36%。

  從醫療資源看，北京、上海、廣州、深圳的三甲醫院數量和實力全國排名前列。

  軌道交通看，北京、上海、廣州軌道交通運營里程全國排名前三。

• 北上廣深供需矛盾更突出
  

2004年是我國房地產市場和土地市場的轉折點。這一年，我國土地出讓全面實行了“招拍掛”制度（招標、拍賣、掛牌），這使得土地供應增速大幅減慢。在2005年之前的8年，我國土地出讓總面積的年平均增速為28%。而在從2005至2017年這13年中，土地出讓年平均增速僅為-4%，比前些年下了個大臺階。城鎮住宅完工面積增長也走出了類似軌跡，平均增速從2005年前的17%下降到之後的4%，隨著土地和房屋供給增速的大幅下滑，房價增長明顯加快。因此可以說，土地和房屋的供給不力是過去十多年來我國城市房價持續上漲的根本原因，地方政府因土地審批的壟斷權總是傾向於減少土地供應、推動價格以獲得更高的收益，這些是經濟規律使然，而且土地的資源是有限的，未來房地產的供給端短板會繼續存在。

下圖是2002年到2017年北上廣深歷年的竣工面積，以深圳為例，2002年竣工面積為892.2萬平方米，到2018年深圳竣工面積只有285.05萬平方米，北上廣深供給端短板更突出，供需關係更緊張。

最佳投資城市

房價上漲短期看金融、長期看人口，而金融政策全國基本一樣，決定房價重要因素是人口，從1982年-2017年，1、2線城市大城市人口流入，三線城市流入流出基本平衡，四線城市出現流出，房價漲幅是1、2線城市相比於3、4線城市高得多，驗證了人口對房價的影響之大。而1線城市由於房價處於高位，對人才和經濟的擠出效應比較明顯，房價高導致的投資成本高，為了保持1線城市的競爭力，1線城市會繼續控制房價快速上漲，2線城市由於房價相對於1線城市低、而且戶口政策好，對人口的吸引能力強，所以我認為2線城市投資潛力大，2線城市中選擇入口淨流入增長率快的城市。

第一次財經.新一線城市研究所公佈的我國城市等級排名中，新一線城市基本上我們一直在說的2線城市，第一次財經.新一線城市名單：成都、杭州、重慶、武漢、西安、蘇州、天津、南京、長沙、鄭州、東莞、青島、瀋陽、寧波、昆明。

下圖是新一線城市中，過去5年的人口數據，其中西安、成都、長沙、杭州、鄭州人口淨流入年複合增長率排名前5，這5座城市的房價漲幅也是排名全國前列。所以使用人口淨流入增長率數據指標判斷哪些城市是最佳投資房地產城市具有可信度。

綜上所述：北上廣深的居民絕對購買強、人口基數大、產業基礎和創新能力強、公共資源優越，所以北上廣深房地產最保值，但是由於北上廣深的房價已經處於高位，對人才和經濟的擠出效應比較明顯，為了保持城市的競爭力，1線城市會繼續控制房價快速上漲，所以北上廣深不是最佳的房地產投資城市，2線城市由於房價相對於1線城市低、而且戶口政策好，對人口的吸引能力強，另外產業基礎、人口基數、公共資源也比較強，最佳投資房地產城市是2線城市，2線城市中選擇人口淨流入增長率快的城市，如西安、成都、長沙、杭州、鄭州。

互金圈

要說清楚這個問題，首先是要搞懂房地產的投資邏輯，而不是一上來就扔出，北、上、廣、深，然後說一大篇有的沒的。

我從兩方面來解答這個問題：

1.哪些城市的投資價值更大？（含清單）

2.中小城市的投資潛力？

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首先要說清楚房地產價值投資，那麼先的把標的城市分類。

我把具有投資潛力的城市分為三大類：一線城市、區域核心二線城市、都市圈次中心城市。

從圖標所示

一線城市：北上廣深，無論經濟規模、基礎設施、就業機會、人口吸引力都是國際性超大型都市，針對這幾個城市而言，不是買不買的問題，而是在政策引導下，很多人沒法買，想盡辦法買的問題。

區域核心：這十個城市都是大家熟悉的區域核心城市，基礎條件好，經濟腹地大，吸引人口盡流入，發展潛力巨大。

都市圈次中心：這四個城市的特點都是處於都市圈的核心，離核心城市很近，加上自身條件優秀，很容易承接核心城市轉移出來的資源，未來形成次級都市圈。

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看完上面的論述，各位會發現，名單上都是東南部和中部大城市，西北、東北南到沒有潛力嗎？

要回答這個問題，我先提出一個概念——胡煥庸線

什麼叫胡煥庸線呢？

胡煥庸線是中國地理上的一條分割線，大致從黑龍江黑河到雲南騰衝，從道北到西南的45度斜線。

上圖大家感受一下

這條線的東南側，人口密度大、降水充沛，反之西北側地廣人稀、常年乾旱。

這條線最最奇特的是，自從1935年胡煥庸提出這條線以來，線兩側的人口比列到現在幾乎保持不變的，東南側面積36%，人口96%，西北側面積64%，人口4%，東南側人口密度是西北側的42倍！！！！

這條線經過這麼多年的測算，兩側的人口比例依然穩定。那麼未來，東南側還是人口密集，西北側依然地廣人稀，所以西北側的城市在我看來仍然不具備投資潛力。

當然東南側還有如鄭州、西安、合肥、昆明等城市，這裡我不做太多闡述，我列出的是我能非常確定的投資價值大、潛力大的城市。

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再來，我們談談中小城市

我的觀點是，中小城市已經過了最好的投資時機！！

2013年是個節點，大中小城市的房價在那一年開始就不再是同漲同落了，而是呈現出一個新規律“大城市大漲、中城市中漲、小城市小漲”

這說明人口集聚的方式發生了轉變，以往是人口在大中小城市分散居住，現在是向大城市進軍。

各位不妨捫心自問：未來你想居住在大城市享受完善的配套、較高的收入、優良的醫療和教育，還是想在小城市過田園牧歌式的生活。

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以上！！！！！

我是漆小柒，是一個從事過幾年投行，現在專注於房產投資的小丫頭，如果你喜歡我的回答，點個贊加個關注再走唄~~~~

漆小柒

蔣老師觀點：首先大家要擺正一個心態，住房不炒是未來很長時間的基調，所以，房地產投資已經不可能再出現2008-2015年的那一撥行情，但是如果說保值型的投資，房地產依然是首選，甚至還有些城市房價還會略微有所上漲！

下面，蔣老師從保值和投資兩個角度，來告訴大家未來哪些城市房地產還有機會下手！

保值型城市

未來20年，我國城市還會繼續分化，大量的農村人口還會湧入城市，三四線城市的人才還會繼續湧入到一二線城市。

這樣會繼續導致三四線城市的空心化，一二線城市的人口持續增加。

除了人口方面，高校資源、科研資源、就業機會大多都集中在一二線城市，所以，從這個角度來看，一二線城市的房價最少是保值的。

具體城市來看，體現在：北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、成都、蘇州、重慶、南京、青島、天津、長沙、西安、鄭州、合肥等等。

最佳投資型城市

強二線城市和環一線城市，還存在投資機會。

比如說靠近深圳的東莞，未來五年時間，東莞至少有6條地鐵與深圳無縫連接，深莞同城即將成為現實，深圳大家都知道，是一個面積只有北京八分之一，上海三分之一，廣州四分之一大小的城市，但是深圳的實際管理人口已經超過了2000萬，人口密度在中國內地城市位居第一位。

最關鍵的是，深圳已經連續多年，常住人口的增量位居全國第一位，2018年，深圳GDP已經位居全國第3，亞洲第5，全球第10位。

人口和經濟的高速增長，而深圳目前已經沒有可以開發的土地了，只能向東莞和惠州延伸，而且未來珠三角的同城交通將會非常便捷，這樣就造成了東莞的房價水漲船高。

而強二線城市，比如成都、武漢、杭州、鄭州、西安、長沙這幾個城市的資源聚集能力是非常強的，這些城市有望在未來20年時間，人口再增長500萬以上，這就意味著，未來我國，還將出現至少6個以上，“北上廣深”這樣體量的城市。

綜上所述：

所以，從長期來看，蔣老師認為，最佳的投資城市會是：東莞、雄安、嘉興、南通、蘇州、杭州、成都、武漢、西安、長沙、鄭州、惠州等。

而北上廣深，四大城市，無疑還是最具保值的！

蔣昊說經濟

2018年或今後幾年，一線城市、計劃單列、省會城市、直轄市會漲價，其他城市不會漲太多，原因如下：

1、中國城市化進程，就是一個人口由農村向縣城、縣城向二線城市，二線向一線城市流動的過程。而一線城市總是有限的，北上廣這些房價只能上漲。

2、一個學生，大學畢業，一般都是留在本地，很少有回家鄉的，而大學所在地，一般都是一線二線城市，而留在小縣城的人很少，這就導致人口不斷向大城市流動，自然房價也就更高了。

3、一二線城市，教育水平，生活質量更高，相對來說房價也有增值空間，而小縣城的線房子，自己住還是可以的，如果增值，增值力度不大，除非類似於雄安、通州之類，被天上餡餅砸中的幸福地區。

4、現在的中國城鎮化大約為50%，而城鎮化至少還要十年左右。房價少看也得漲10年。10年以後，北上廣深一線城市的房價可能還會慣性往上漲，中等城市的房價原地踏步，小城市的房價將出現下跌。

關鍵字: 投資 豬肉 廣深