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2019年12月31日，融创以1859万元/亩摘得未央区十里铺60亩城中村改造用地，成为2019年西安市土拍市场的收官之战。
时光倒回到2019年1月份……2019年1月17日，莱安置地2230万/亩摘得未央区百花村231亩城中村改造用地，大明宫板块以一骑绝尘之姿开启2019年西安市土拍市场。2019年西安土地市场，启于大明宫，落于大明宫，也称得上完美。
那么新年伊始，作为新房市场先行指标的土地市场又何去何从呢？对西安楼市又有何影响？
壹丨供应向好 主城区价值回归
公开数据显示，2019年西安市（11区2县及西咸新区）共出让167宗居住类用地，出让面积约11158亩，与2018年基本持平，可开发住宅面积1941万㎡，略高于2018年1906万㎡的供应。这样的供应量保证了2020年整体住宅市场的供应，缓解供需关系，但分区域来看还是颇有特点的：
一、远郊区县土地成交量出现断崖式下滑，开发商拿地意愿降低。数据显示，2019年，临潼、高陵、周至、阎良等远郊市场出让住宅651亩，仅为2018年的4成。其中高陵区、临潼区表现最惨。
2019年，高陵区仅深圳振业集团摘得泾渭新城1宗44.4亩住宅用地。而2018年则成交10宗住宅用地，共459亩。
2019年，临潼区成交2宗85亩住宅用地，均为本土开发商拿地。而2018年则成交7宗，784亩住宅用地，其中6宗为新城、融创、蓝光品牌开发商拿地。
二、空港新城、秦汉新城接力沣东沣西，成为西咸新区土地成交大户。2019年，中梁、绿地、金地集团先后入住空港新城，空港新城以1925亩出让面积远超西咸新区其他区域，超过2018年出让面积10倍以上。万科、新城控股、绿地集团摘地秦汉新城……显然借2019年城际开通，西咸新区土地板块炒作从2018年沣东沣西轮动到空港、秦汉，开发商也陆续完成西咸新区的布局。
三、主城区棚改进度加快，港务区、高新区供应发力。2019年，西安主城区共成交住宅用地5638亩，占全年出让土地面积51%。过去一年，西安市通过加快高新三期、港务区土地供应，缓解主城区开发净地稀缺，住宅供应紧张的局面。另一方面主城核心区通过品牌房企牵头，加快城中村改造进度，形成住宅供应。
有土地成交的地方才有商品房开发，也才有购房者。2020年主城区在供应改善的情况下，价值逐渐回归！
贰丨土地成本攀升 抬高预期价格
既然供应不缺，那么价格是什么情况呢？我们能清楚看见楼面价对房价的直接影响。
主城区开发净地楼面价翻番，从全市来看，2019年西安市住宅用地土地出让楼面价3749元/㎡，对比2018年2744元/㎡楼面价，一年时间，土地成本上涨37%。具体到主城区来看，由于核心区域开发净地稀缺，公开市场招牌挂土地多位于灞河新区、草滩、港务区、高新三期等主城边缘区域。
2018年12月，绿地控股的西安建工在灞河新区纺织城地铁口摘得住宅用地37.5亩，楼面价2274元/㎡，2019年7月，中海以1503万/亩拍得灞河新区80亩住宅用地，楼面价9083元/㎡。
2018年12月，西安华天泰实底价拍得经开草滩182亩住宅用地，楼面价3094元/㎡；2019年1月30日，陕煤以52%溢价摘得草滩83亩住宅用地，楼面价6517元/㎡。
2018年1月，绿城摘得港务区223亩住宅用，楼面价2037元/㎡。2019年9月，绿城全运村再次增储11.6亩住宅用地，楼面价高达4510元/㎡。
从上面几宗临近地块，甚至是同一项目增加储备用地成交楼面价来看，一年时间，这些区域开发净地楼面价基本翻了一番，大于市场平均涨幅。这里面有几点原因：
1.配建要求抬升开发商隐形成本。2019年3月份后，新出让商品房项目（不含城棚改项目）公租房配建面积由5%提高至15%，对于开发企业来说，抬高建设成本外也减少了可售面积。其次浐灞、曲江、高新多宗地块出让需配建星级酒店，这些自持型物业进一步抬高开发成本。
2.城中村改造加快进度，拆迁安置成本使主城核心区域土地成本激增。2019年，西安市主城区出让城改项目用地1836亩，比2018年增长55%。百花村、土门四村、韩南韩北村、夏殿村等核心区域，动辄200亩以上的城中村，随着中南、融创、富力、碧桂园、万科等品牌开发商的介入改造进度得以加快。但另一方面，高额拆迁、补偿、安置费用下，这些核心区域综合亩单价都在2000万/亩左右。
叁丨商品住宅市场持续高端化
当然因为土地成本的抬升，也倒逼了产品的升级：
1、西咸建筑规范不断升级，倒逼开发商产品升级。2019年11月6日，西咸新区发布新的建筑规范标注，要求出让商品住房用地容积率不得高于2.5，保障性住房不高于3.2以下，这基本是洋房或小高+叠拼社区的标准。
事实上从2019年西咸新区出让土地来看，基本都符合容积率的标准，而且2019年12月19日，沣东地产摘得首宗A级建筑品质用地，要求层高须达到3.15米，必须装修交付，且指导造价不低于3000元/㎡。今后西咸新区或将更多A级建筑入市，而低密改善楼盘也将会成西咸新区主基调。
2、主城区高楼面价，高容积率及拆迁成本下，开发商为实现溢价需求，催生商品房产品持续改善化，大平层成为主流选择。12月27日，碧桂园云顶公布首批备案价，192㎡、228㎡主力产品，备案均价21000-25000元/㎡，套总价400-500元万之间。盘点2019年下半年入市的新项目，正荣紫阙台、融创东方宸院等上半年拿地的项目，备案均价基本都在1.7万/㎡以上，且均以大平层为主。
回顾2019年土地市场，可以预见2020年西安商品住宅总体供应稳定，主城区供应量增加，但由于开发成本显著上升，主城核心区域新入市项目房价或上升至1.6万/㎡新平台。刚需产品进一步外溢至港务区、空港新城等外围区域。
2019年拆迁安置用地、公租房配建比例显著增长，这将会解决大量刚性居住需求。长远来看，随着居住用地“双20”优先保障原则进一步落实，未来刚需产品、改善产品或将区别供应，
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