貝殼研究院本週將陸續發佈北京城市年報《2019年北京房地產市場回顧及展望》系列文章，歡迎持續關注！
——貝殼研究院
“3·17”調控後，北京的改善型換房需求在限購、限貸等多重因素影響下備受打壓，但依然是北京樓市成交的主力，可見這部分需求已經成為市場的“新剛需”。那麼，換房客在政策壓制下的置換行為怎樣？換房軌跡如何？呈現出怎樣的遷移規律？貝殼研究院基於購房成交大數據為你揭示北京二手房市場換房客的真實現狀和規律。
換房不易，40歲以上成交佔比走高。在認房又認貸、首付比例提升、房貸利率上浮等一系列政策作用下，北京換房難度顯著增加，改善的“啟動資金”趕不上樓市的發展速度，眾多換房客迫不得已而向後延遲置換時間。2016年北京換房者中40歲以上佔比約36%，而2019年這一比例已過半。
圖：2016年以來北京換房客不同年齡段成交佔比
換房之殤：成本超百萬，難圓百平夢。近五年來，北京換房前後房屋價差總體呈現提升態勢，2019年換房前後總價差較2015年提高20多萬。然而多花了錢，卻沒換的更好。2019年北京鏈家購房客換房後套均面積為93平，較2015年收縮足足5平。
圖：2015年以來北京購房客換房前後套均總價變化
圖：2015年以來北京購房客換房前後面積變化
年輕人內移，中老年人外遷。各年齡段的置換客表現出不一樣的需求偏好與遷移方向。30歲以下換房客更追求居住品質升級，置換前後面積差高於換房客平均，區位上主要是由外向內換；30-39歲換房客傾向於學區改善，置換前後面積擴大水平較小，為15.8平，更傾向換到學區集中的四環內；40-49歲客群換房往往兼顧學區改善和麵積改善，換房後面積平均擴大17平；50歲以上換房客置換前後套均價差為負，主要原因是中老年人在與子女分開單獨生活後，更青睞位於四環外配套完善的社區。
圖：2019年北京鏈家換房客置換前後面積和總價變化
圖：2019年北京不同年齡段客戶換房前後環線分佈
回龍觀穩居活躍商圈榜首。在北京所有商圈中，回龍觀以社區規模大、地處碼農集聚區而從眾多商圈中脫穎而出，成為北京城最為活躍的超級居住型商圈。2019年換房客遷出熱門商圈主要有回龍觀、北苑、長陽、天通苑和魯谷，承載了11.5%的換房流出需求。遷入熱門商圈則包括回龍觀、望京、北苑、天通苑、魯谷等，承載了10.7%的換房流入需求。
圖：2019年北京購房客戶換房前（左）和後（右）所在商圈
換房客區域偏好：圈子粘性。“安土重遷，黎民之性”，對於長時間生活在某一區域的居民來說，已經適應了周邊環境，並在生活、工作與休閒娛樂之間尋求了一種平衡，所以大部分購房客仍會選擇在本區域範圍內置換。北京房屋平均置換距離在4.6-5.5公里，選擇同城區換房佔比46.2%，同商圈換房佔比23.5%。其中，順義城、蘋果園、北苑三大商圈的內部置換比例最高，均達40%以上。
圖：2019年北京鏈家換房客置換城區遷移軌跡
圖：2019年同商圈置換比例top10[1]
[1] 同商圈置換比例=同商圈置換量/遷出量
換房客遷徙眾生相。為品質、為學區……，不同需求驅動下的帝都換房客走出不一樣的遷徙路徑，有的選擇從本商圈遷出，有的選擇從其它區域遷入本商圈，甚至有些選擇同商圈內置換。根據每個商圈遷入、遷出情況，可將眾多商圈劃分為三種類型，即：
圖：主要商圈分類
剛需型商圈：遷出該商圈的換房客數量明顯大於遷入量。“買不起中心城區，只能買在近郊”是對北京剛需客群的真實寫照，從鏈家換房客遷出路徑來看，剛需型商圈多分佈於五環外、近郊城區，如回龍觀、天通苑、長陽等。此類型板塊配套設施一般，但具有臨近地鐵、小戶型、低總價等特點，對首次購房客戶十分友好。對剛需型商圈的業主們來說，除了一部分選擇同商圈置換外，很大一部分選擇向周邊更靠近中心城區的商圈遷移，以回龍觀為例，遷出回龍觀的購房客多流向了清河、上地、西三旗等距離五環更近的商圈。
圖：回龍觀、長陽兩大剛需型商圈換房去向top10
改善型商圈：遷入該商圈的換房客數量明顯大於遷出量。改善型商圈主要位於中心城區，多為兼具商業配套、品質居住優勢的多元化商圈，如望京、亞運村、馬甸等。當然，還有一部分商圈雖然居住品質一般，但學區資源優勢明顯，是眾多家長們競相追逐之地，如和平里、廣安門等。改善型商圈作為置換鏈條上的下游商圈，吸引了不少周邊剛需客群遷入，以“CBD新貴”望京為例，望京憑藉名企雲集、商業配套完善、居住區集中且舒服而成為炙手可熱的改善型商圈，酒仙橋、北苑、回龍觀等區域的不少換房客都向此集中。
圖：望京、亞運村兩大改善型商圈遷入軌跡top10
平衡型商圈：商圈購房客戶遷入量與遷出量基本相等，且在商圈內部置換的比例較高。平衡型商圈緊鄰中心城區，配套設施相對完善，具有多梯度的樓盤選擇，能夠滿足不同購買力客戶的購房需求，典型的商圈有北苑、魯谷、清河等。具體以北苑為例，新北苑居住品質高，老北苑房源類型豐富，整個商圈內既有4-6萬/平的中低端盤，又有6萬以上/平的高端盤，所以超4成換房客戶選擇在該商圈內部置換，遷入該商圈的客戶主要來自亞運村、天通苑、亞運村小營等，遷出則去向亞運村、望京、馬甸等。
圖：北苑商圈換房去向top10
圖：北苑商圈換房遷入top10
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