“行業整體規模的高增長可能已經到了瓶頸。”方正證券房地產首席分析師夏亦豐對時代財經表示。據瞭解，百強房企2019年權益銷售金額月均同比增速為5.56%，遠不及去年的34.82%，增速大幅縮水，行業整體規模增速較前兩年顯著放緩，行業持續高增長的趨勢或終將“觸頂”。
2019年，在中央明確“穩地價、穩房價、穩預期”的目標定調下，市場調控趨於常態化，信貸層面逐漸收緊，房地產市場基本保持穩定。即使全國商品房銷售金額將再次創下歷史新高，有望突破16萬億元，但市場對於2020年行業的增長態勢不再那麼樂觀。
方正證券預計2020年的房地產市場銷售面積同比增速在-2%~0之間，預計銷售金額仍會有個位數增長。光大證券認為，2020年全國商品房銷售面積將下滑8.5%，而貝殼研究院給出的銷售面積跌幅預測則在2%左右。多家機構一致認為，在銷售額能夠保持微增的情況下，銷售面積被認為將有所下滑。
同時，房企在設定目標時，也顯得頗為謹慎。面對2020年，規模突破6000億元的恆大定下了約8%的增幅；渝派黑馬房企金科為2020年定下的目標也僅為2000億元，約11%的增幅。相較於過往幾年成倍的增長幅度，2020年各房企將更多的會考慮回款率和利潤率的提升。
換言之，觸頂的房地產市場，實際上面臨的是行業由增量市場開始向存量市場過渡的開始。房地產增量市場進入下半場之後，行業玩家核心競爭力的重要性將突顯出來，未來房企不是簡單粗暴的資金實力的比拼，而是對綜合能力的考量。
面對這樣的大環境，夏亦豐指出，房企應該將重心聚焦在去槓桿和穩銷售上，並持續深耕自己熟悉的土壤，從產品端發力，以適應不斷變換的消費者需求，增加產品溢價。而不是繼續以往粗放的開發模式，在沒有深入研判的情況下，就為了全國化擴張而貿然進軍新的城市。
夏亦豐認為，在預期市場降溫、房企償債高峰臨近的大背景下，應當提高內生性資金的營運能力，審慎投資和加速回款最為關鍵。
以下為時代財經對方正證券房地產首席分析師夏亦豐的採訪實錄：
時代財經：您覺得用哪幾個詞可以概括2019年的房地產市場？
夏亦豐： 政策真空、融資緊、分化加劇、搶人大戰、物管風口全面來襲。
時代財經：在您看來，2020年整體市場走勢會是怎樣的？隨著因城、因區、因時施策的調控邏輯進一步提出和落實，2020年的房地產市場會有一些什麼樣的變化？
夏亦豐：年底經濟工作會議再度提及“三穩”的主基調長期不變，重申了“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”，因此“穩”字將貫穿今年整個房地產市場。我們預計2020年的銷售面積同比增速在-2%~0之間，預計銷售金額仍會有個位數增長。隨著“因城施策”的進一步實施，我們認為市場會出現“三個平衡”，首先是中央與地方之間的平衡，地方可以圍繞中央的政策主基調進行局部微調；第二是各城市之間的動態平衡，城市分化會加劇，並且都將有自己獨立的城市週期；第三是供需平衡，在需求端短期平穩微降的情況下，供給端逐步實現差異化，最終實現“高端住房有限制但市場化、中端住房是中流砥柱但價格可控、低端住房有保障有選擇可租賃”。
我們認為2020年一線城市的新房成交面積將維持較強的韌性，預計平均房價僅有小幅上漲。截止到2019年11月，四個一線城市的成交面積為2664萬平米，同比增長25%。一線城市在經歷了連續兩年的兩位數負增長之後，開始進入上行通道，2020將延續上漲的趨勢，不過整體房價不會出現太大的普漲，但會有結構性的機會，仍然看好深圳的潛力。
二線城市整體成交量預計平穩微漲，持續看好城市群中的核心城市、具有特定產業和人口增量的二線城市。一方面，基本面較好的二線城市的潛在購房需求是較多的，但被嚴格的限購限貸政策所抑制，近兩年的觀望情緒比較重。隨著市場走勢保持平穩，部分城市的落戶政策放寬，例如四季度以來，南京、天津、昆明、成都、長沙、佛山等多個城市相繼發佈人才引進政策和購房新政。因此將會有很大一部分的剛需陸續釋放出來。另一方面，有產業基礎支撐和人口持續淨流入的二線城市也會在明年的“因城施策”中受益。另外，我們觀察了各城市的在校小學生人數，它更好的反映了城市多階段的真實潛在需求，西安、武漢的同比增速都超過了8%，這兩個城市相對來說需求的持續性可能會更強。
三四線城市成交量預計將負增長，但房價較難出現大幅下跌。目前來看，三四線城市的銷售動能略有放緩，2019年1-11月的累計銷售面積增速大約在-3.3%，是繼2014年以來首次轉負。我們認為2020年三四線的動能將會繼續下滑，一方面是因為2019年棚改開工量減半對2020年的銷售貢獻減弱，另一方面，三四線的改善性需求將出現階段性的放緩。從2015年以來三四線城市的土地成交樓面價一直攀升，因此我們預計房價不太會出現整體性的大幅下滑，部分區域可能會有結構性的調整。
時代財經：房地產行業已經不再只是“大魚吃小魚”，“大魚吃中魚”的案例已經開始發生，您覺得2020年房企之間的格局會有什麼變化？是否會出現大規模兼併的現象呢？
夏亦豐：2019年頭部房企併購動作頻繁，主要是因為市場行情低迷以及融資環境收緊，部分中小房企資金鍊出現問題或難以通過銷售回款和外部渠道進行融資，只能通過出售項目甚至去地產化等方式退出市場。
從整體的併購數量上面看，2019年房地產行業得併購總數同比下滑了30%，並沒有市場想象的持續大幅增長，平均的交易單價在5.6億元，也比上一年減少了39%，比2016、2017年的單價有大幅下滑。房地產行業的大規模兼併收購已經進入了修整階段，房企不再只盯著量的擴張，而是更多的要求資產質量的提升，因此在收併購週期也變長了。
2019年比較大的幾宗收併購主要是融創收購雲南城投、泛海、新湖中寶、陽光100的項目股權，世茂收購泰禾的項目股權以及福晟集團的股權，佳兆業收購陽光100項目股權，德信收購華僑城項目股權等。從收購標的上看，出現了比較多的百強房企甚至是前50的房企。行業的競爭格局上升到了“大魚吃中魚”，部分前期過分追求規模而忽視了持續攀升的負債率的房企進入到了一個比較危險的境地。
我們認為2020年行業“大魚吃中魚”仍然會存在，但整體不一定會出現像17年這樣的大規模兼併收購，因為收購方會更加看重資產包的潛在負債和可變現速度，同時標的房企會繼續主動尋求合作開發，不用等到最後一步，但隨著自身權益比例的不斷降低，最終會逐漸退出行業，行業集中度會進一步提升。
時代財經：此前不少房企將自己的業績衝刺節點定格在2020年，不過伴隨著2019年下半年融資縮緊、增速下降等問題，您覺得2020年是否還是規模大幅增長的好時機？曾經有人將2020年比作房地產行業從量變到質變的“臨界點”，您覺得此後還有沒有規模快速擴張的機會？
夏亦豐：百強房企2019年權益銷售金額月均同比增速為5.56%，遠不及去年的34.82%，行業整體規模增速較前兩年顯著放緩。我們認為，行業的整體規模的高增長可能已經到了瓶頸，但是內部的座次爭奪還沒有結束，同時各房企的擴張模式也會出現不同，龍頭房企在保證正增長的同時更多的會考慮回款率和利潤率的提升，第二梯隊的房企仍將有機會衝刺到前排，而五六線的房企中，除了國企央企背景的或者有一定獨特資源或模式優勢的，其他的可能就會面臨一些生存壓力。
房地產增量市場進入下半場之後，行業玩家核心競爭力的重要性將突顯出來，未來規模的快速擴張不僅僅是通過簡單粗暴的資金實力的比拼，而是對綜合能力的考量，包括城市的合理佈局和深耕強度、運營能力、把握風險的能力等等，公司的執行力和管理層治理能力也會越發重要。2018年全口徑銷售額達到千億房企數量為30家，同比增加了13家，而2019年千億房企為34家，僅較上年增加了4家，千億俱樂部的擴容速度在減緩。2020年開始，主流房企要做的是“有質量的增長”，在政策基調維穩的大背景下，馬太效應的延續更多的趨於被動，我們從百強房企的銷售金額權益比例上面來看，2019年CR100的權益比例下降幅度最大，達到7個百分點，而CR5、CR10僅下降了3個百分點。頭部房企的規模擴張較為穩定，而規模高速擴張只屬於部分二線的房企，並且整體的時間窗口會收縮。
時代財經：2019年房地產行業面臨融資縮緊、行情低迷、市場集中度不斷提升等一系列問題，面對這樣的變化，您覺得2020年房企應該作出怎麼樣的改變以適應全新的環境？
夏亦豐：在預期市場降溫、房企償債高峰臨近的大背景下，審慎投資和加速回款最為關鍵。房企應當更加重視銷售回款與現金流的安全度，重心仍會集中在去槓桿和穩銷售上，保證內生性資金的營運能力，提高資金的週轉率，使其與利潤率之間達到最優平衡。
聚焦與深耕是房企未來戰略佈局的主要方向，關注部分二線、以及城市群紅利下的三四線城市機會。選擇好的城市進行深耕能夠逐漸減少摩擦成本，不要為了全國化佈局而貿然進軍新的城市或在每個城市都淺嘗輒止。
住宅迴歸居住本質，房企需要通過提升產品力，增強自身競爭力。行業在過去高速野蠻生長的時期，產品的同質性較強，但現在市場客戶需求更加多樣，二胎政策的放開也使得原本的戶型設計不能滿足現階段的需求。房企應從產品端發力，增加產品溢價，通過深化客戶需求研究，細化市場需求，推出新的產品系來滿足多元客戶需求，比如將智能家居和智慧社區更多地應用在項目中，根據客戶需求變化加快住宅戶型空間創新等等。
關注存量市場，積極拓展地產產業鏈上的多元業務，提高運營能力。目前存量市場的空間遠遠沒有開發完，在物業管理、商業地產、物流地產、養老地產、文旅地產等多個板塊都有進一步挖掘的空間。我們預計到2025年物業管理行業的規模將達到2.2萬億元，同時機構物業以及城市服務都有望成為市場的重心。提前佈局一些與地產產業相關的後周期業務能夠走得更長遠。
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