눈_눈3915
環廣——三角鎮靠近廣州的明珠灣CBD
環深——翠亨新區通過深中通道和深圳寶安機場相連
環珠——南朗鎮靠近珠海唐家灣高新區，坦洲鎮靠近珠海老香洲
明珠灣CBD、深中通道、唐家灣高新區有什麼重大規劃利好，中山置業顧問的朋友圈第一時間跟進。
在中山房價火爆時期，這些有概念有炒作點的區域，因為洶湧而來的巨量的資金，房價一下子就躥上去。
而三角鎮、翠亨新區、南朗鎮、坦洲鎮，這些廣深珠投資客集中的地方，恰恰就是多年以來中山未開荒的“西伯利亞”區域，是本地土著嗤之以鼻的窮鄉僻壤。
時隔4年，當初這些被外來投資客瘋搶的地方，除了坦洲是有切切實實的珠海剛需，畢竟離珠海華髮商都太近，就是一腳油門的事情。其他都沒有什麼人氣。
坦洲的死結是小開發商集聚，產品的品質很差，導致居住氛圍很差。
因為是中山的邊緣鎮區，所以即使亂停車都不會有交警來貼條。
本身產品就差，再加上教育和配套差，所以很多珠海人只是借坦洲暫時過渡一下，有錢立馬換回珠海。
坦洲的困局更是無解的，很多優質地塊在90年代就已出讓給小開發商。
當時大多是騙地蓋廠房，後來看到房地產行情好，就通過土地變性去蓋住宅。
不僅坦洲如此，中山的很多鎮區都是如此。所以大開發商在中山很難拿地，所以導致中山現在不少項目都是小開發商氾濫，典型的地頭蛇市場。
根源都出在鎮區有獨立管轄權，而鎮區又有多強的規劃能力呢？
而中山炒作概念的其他區域，有的交房好幾年，陽臺都落了一層厚厚的灰了，還是無人居住、租不出去。
在火炬開發區，雖然有相對成型的產業園，而且蓋了不少房子，但是人氣很差。
園區除了廠房，樓下看不到什麼人，房子空置非常嚴重，商鋪連招商都懶得做了。現在的火炬還尚在起步之中，人口產業填滿、成熟，至少還需要5年的時間。
我們還看到一棟樓，好多戶都在陽臺上掛了“急租急售+業主電話”的橫幅，紅底白字，有些紅幅爛了都賣不出去，在灰白的建築外立面下隨風飄著，顯得尤其扎眼。
而炒作深中通道最火的翠亨新區，是未來中山唯一可以拿得出手的區域，更有吹風說窩在老城區的中山市政府要搬到馬鞍島上。
目前的馬鞍島核心景觀翠湖公園已經做好，濱海產業發展軸也在熱火朝天建設中。
可是，5年內，翠亨新區可能會成為又一個火炬開發區，有一些產業，但不多；有一些人，但不多，發展的動能還是太弱了。
那翠亨新區的投資前景怎麼樣呢？
馬鞍島上只有不超過10%為住宅用地，目前只有一個住宅項目萬科前海西岸，項目定位是萬科改善端的翡翠系，預計下半年入市，真正靠著深中通道的出口。
其他都是要通過中開高速或是翠亨快線換乘到項目上，但不管是翠亨新區還是火炬開發區的項目，都在蹭深中通道的概念。從東到西，深中通道成了項目的關鍵營銷點。
在建中的中開高速▼
翠亨新區一直以來都是中山的郊區，所以發展滯後很嚴重，項目周邊要麼是村子廠房，要麼就是荒山農田。
在樓市火爆時期，巨量的外來資金甚至可以把不毛之地翠亨新區的房價炒上20000元/㎡，而隨著樓市進入平穩期，去年翠亨新區的房價跌了至少15%左右。
而埋了無數投資客的，正是深中通道這樣的大概念。
深中雙城居住真的現實嗎？
深中通道要2024年才開通，按照路橋收費的計算，過橋費單程接近100元，雙程就是200元，一個月就得四五千塊錢過路費，而且還要算上油費。成本如此之高，單日往返上班，幾乎是不太可能的。
雖然有人會說，到時可能會有兩地往返的班車，想到要從家裡坐車去到深中通道，然後經過24公里的深中通道，然後再坐車去深圳上8個小時乃至更長的班，然後下班後再折騰一次。
對於這樣的深中雙城生活，真是讓人倒吸一口涼氣。
這5年來，翠亨新區的房子不可居、不可租，要賣也只能折價賣，畢竟現在還有大量新房供應，要賣也不是一個容易的事。真是雞肋，食之無味，棄之可惜！
在翠亨新區，我們看到的，絕不僅僅是大量空置的房屋和商鋪，甚至還有商鋪因為租不出去而用來居住，在走廊上晾著衣服。
對於翠亨新區這樣一個裹挾了需要5年之後才能兌現的規劃來說，之前概念剛出來時入手，大概率都是賺的。但現在入手，真的不值，因為價格已經不便宜了。
這一刻的中山，最有價值的區域，一定是價值紮實、配套成熟的主城區，而不是什麼炫目的概念集中地。
這幾年的樓市熱潮教會了太多中國人炒概念炒地圖，乃至大家都忘了房子最終是要用來住的，居住才是房子最大的價值。
更別說中山炒的這些概念，都空有規劃，就是不見落地。
深中通道是國家級工程，是國家在修，不是中山在修，所以才有落地。
像中山這種三線小城，根本不用去看它的什麼金融商務中心區、中央服務區、總部經濟區，所謂的金融，其實就是幾家銀行的總部，和我們常識中所認知的金融中心完全不是一個量級的東西。
接下來是樓市平穩期，起碼5年內不會像2016、2017年那樣的房價暴漲。對於中山的這樣三線小城，在這一刻，概念熄火，更要遠離概念，迴歸居住，迴歸主城和配套，這樣才有流動性，才有接盤俠。
最大價值區域一定是滿足可居可租可售的主城區，或是和主城區距離不遠，規劃相對較好，未來滿足主城區外溢的鎮區中心。
綜合來看，城市界面最好、城市發展後勁最足是東區，是最有價值的。次之就是與老石歧一河之隔的港口鎮世紀東路。
東區▼
港口鎮世紀東路▼
中山和許多三線小城一樣，有著謎一般堅不可摧的主城情結，主城的人不願意離開城區，各鎮區的人也都傾向於在本鎮買房，因為各個區、各個鎮之間的交通極其不便。
例如在我們印象中，105國道應該是一個城市的臉面，各城市負責維修自己的那部分，但105國道中山段路況真是慘不忍睹，坑坑窪窪，城建令人堪憂。
所以，在這些主城區土著心中，主城完善的配套才是生活的地方，家門口拐兩步路就能到的大信新都匯，上學走路就能到的學校，生病一腳油門就能立馬到醫院，即使遇到大熱天，也可以躲在公園大榕樹下棋打牌，才是真生活。
大信新都匯▼
火炬開發區至少得5年後才成熟，更別說依靠5年後才能開通的深中通道的翠亨新區，至少得10年以上才成熟。
這些地方房價都不便宜了，而人生中又有多少個10年賭在一套房子上呢？
至於中山的鎮區，普遍不值得投資，破敗的廠房和雜亂的城中村，成為中山發展中的一塊塊瘡疤，消磨了整個城市產業升級的活力，彷彿凝滯了一般。我們感到惋惜的那一刻，也在為中山未來感到擔心。
中山缺了城市規劃和產業佈局的前瞻性，城市的自我更新和升級基本都已停滯了，整個城市的城建非常低效。
這些破敗的廠區拽著中山邁不開步子，實在是為中山擔心。
中山投資第二原則是：不買新房，不買CEO盤，去淘二手房的筍
一直以來，中山的新房供應都很大，完全屬於一個純新房市場，所以二手房基本都比新房低20%左右。
在這樣一個市場中，買新房確實手續簡單，但無疑就是在交智商稅。而且新房限購，需要繳納半年社保才能買，而二手房是不限購的，直接就可以買。
中山前幾年都是毛坯，最近幾年才有精裝房的趨勢，所以中山現在市面上二手房，基本都是廣深珠投資客前幾年買的毛坯房。
投資這樣的二手房有什麼好處？
1.二手房價格相比新房來說，有著明顯的價差
因為是毛坯，所以不用為裝修支付高溢價，而且開發商的裝修真的值不了那麼多錢。即使算上各種稅費中介費，二手房相比新房，還是便宜了不少。對於資深投資客來說，都明白投資一套房子，最重要的就是夠筍的價格。
2. 中山和大多數三線小城一樣，都有相對嚴重的“新房癌”，滿足接盤俠的需要
二手房毛坯房沒有住過，與新房基本無異。過幾年再賣時與現在入手新房基本沒有差異。
在早期投資中山的投資客中，現在就有不少要套現的，所以我們也可以看到一些已交付的小區陽臺上都掛了“急租急售”的橫幅。在這樣的市場，你完全是可以在二手房市場淘到筍的。
當然，如果你可以以一個足夠低的價格買到精裝房，也可以考慮，畢竟可以出租貼補房貸，獲得相對充分的現金流。
而且由於當地的購買力有限，最好是三房或四房，這才是符合中山未來剛需和改善接手的戶型，不要去買CEO盤大平層或別墅。
對於中山新房兩萬的項目，同片區二手房房價也就只有15000-16000之間，耐心挑，花點心思看房，能撿到漏還是可以投資的。
大灣區的明星小城市?強二線城市?
那天傍晚，當我們結束中山考察，站在珠江西岸的海灣上，我想了很多很多。這一刻的深中通道，還尚在艱難地跨過茫茫伶仃洋鋪設橋墩。
這種宏大的工程建設，並不是像房價一樣，蹭蹭蹭一下就跑上去，反而是腳踏實地的執行和落地。
如果中山不找準發展思路，還是延續像現在的小氣量格局，即使大灣區給了再大的利好，自己沒有爭氣，最終也只能淪為大灣區的陪襯。
站在珠江西岸的海灣上，我們還可以看到對面，珠海唐家灣高新區如火如荼建設中的塔吊。
珠海和中山本是差不多起點的城市，一樣的人口少、產業基礎薄弱，而珠海這幾年通過合理的產業轉型和大大對橫琴的前瞻性規劃，再加上靠著澳門的獨特地緣優勢，珠海顯然已經在城市崛起中，跑贏了中山。
而且，中山的旁邊，是無數個來勢洶洶、強勢追趕的“珠海”。
四十多年前的改革開放，大潮起珠江，珠三角憑藉著得天獨厚的地緣優勢享受了全中國最好的政策紅利，佛山東莞珠海惠州中山這些明星小城市乘勢崛起
而隨著“強二線、強省會”時代的到來，這些明星小城市的背後是一個個脫穎而出的省會城市，他們雖然比珠三角的城市起步晚，但也沒有珠三角城市早期建設而產生的鎮域經濟問題、土地被廠房城中村低效佔用問題，反而做更高瞻遠矚的基建工程、產業佈局和人才引進。
由於城市首位度高，光是搶人和地鐵建設，就已表現出碾壓這些明星小城市的氣勢。
而且大灣區城市之間還存在著強烈的利益博弈，各有各的算盤。中山想靠著廣深珠發展，未必會有那麼順利。
對於中山這樣的明星小城市，真可謂是“前有堵截，後有追兵”，要贏就得靠自己爭氣。
給您一個溫暖的家丶
優越的地理位置，加上非常不錯的產業基礎，還有在深中通道的助攻之下，中山的城市價值不可忽視。
但是作為房產投資，我們是應該選擇配套最成熟的中心區呢？還是選擇最靠近深中通道，但相對荒涼的翠亨新區呢？
中山投資，區域篩選的3條最核心標準
離深中通道遠近，是否有深中通道的出口？
投資中山很明確，這一刻並不是中山經濟有多強所以投資中山，而是中山離深圳有多近，受深圳輻射有多大才投資中山。對於一個三線城市來說，它的自身價值一定是大不過它被一線城市輻射的價值。在深圳的高房價之下，一批買不起深圳的人群會向周邊四散去尋找可以買房的地方，也就是所謂的睡城。而能夠讓深圳能輻射得到，能讓中山最大程度上成為深圳的睡城，就是因為深中通道的開通。而對於中山各片區，大概率上是哪裡離深中通道這條橋越近，哪裡去深圳越方便，哪裡就越有投資價值。理論上，離深圳越近，投資價值越大，因為能讓深圳人過來買房，通勤時間一定是他們最看中的。
距離上要考慮離深中通道的遠近，便利程度上要考慮是否有深中通道的出口，因為深中通道在海上是大橋，而在陸地上就是一條全程高速路，它會連通到中山東片區和北片區很多鎮。那麼具體到各個片區，你必須要搞清楚有沒有深中通道的出口。總結來說，片區內有深圳通道出口，且離深中通道這條大橋越近，就越有投資價值。
區域自身發展是否夠強？
除了考慮離深中通道遠近，也要結合中山各片區自身的發展情況。因為，投資中山的房子，除了要考慮到未來深圳剛需過來接盤，也要考慮中山當地市場的需求，如果也能有中山當地購房人群的支撐，這就相當於為後期投資的轉手和變現加多了一層人群。
要想當地人接手，那就一定要考慮這個區域自身的發展如何，而且有沒有較強的產業支撐。這個道理很簡單，產業越強，創造財富效應越強，財富效應越強所吸引的購房群體支付能力就越強。
所以，中山投資在選區域的時候，要在離深中通道遠近和自身發展情況，兩者之間做平衡。
生活配套是否成熟？
最後，在片區的選擇甚至是項目的選擇上，也一定要考慮片區的生活配套問題。因為不管是當地人，尤其是深圳外溢過來的剛需客戶，如果生活配套都不成熟，你如何讓他們留下來呢？這些生活配套，有兩點是必須要滿足的，一個是學校，一個是商業配套。如果小區內就能滿足從幼兒園到初中的那就最好了。我們走訪過非常多臨深片區的項目，只要是小區成熟，有完善的教育體系和商業的，哪怕它離深圳遠一些，它也會吸引很多深圳剛需客來買，直接安家住在這裡。很多深圳人早就開啟了雙城模式，工作日在深圳上班，週末回項目陪家人。但是你得保證他平時父母在家時的生活便利，平時小孩在家上學的便利啊。那麼生活配套的成熟就是一個非常重要的考量因素。
好，帶著這三條標準，我們最後來分析下中山各區域的價值，看下到底哪個中山片區最值得投資。
中山五大組團分析
中山是中國5個不設市轄區的地級市之一，文章前面講的東莞也是其中一個。也就是說，中山沒有嚴格意義上的區，也沒有縣，直接是有24個鎮區，分為東北組團、東部組團、南部組團和西北組團，中山的城區稱為中心組團。
中心組團包括老城區及周邊鎮區，具體由石岐區、東區、西區、南區、五桂山、港口、沙溪、大涌組成。
中心組團，很明顯就是中山的市中心，是中山行政機構所在地，也是中山發展最成熟的組團。過去，石岐是中山舊城區的中心，隨著城市的發展，中山的行政中心遷移到了東區，現在東區是中山的新CBD，生活配套成熟，眾多重點學校聚集。因此，東區也是中山房價最高的地方，均價都在2.5萬/㎡左右。
除了是行政中心、商貿中心，中心組團還是中山的交通核心。目前，這裡有兩個火車站，中山站和中山北站，可以坐廣珠城軌直達廣州、珠海，中山站去年還開通了高鐵，可以到達廣州、深圳、長沙、桂林、貴陽等城市。
我們來看下最關鍵的交通——深中通道，中心組團有三個深中通道的出口，第一個是博愛路出口，第二個是中山站出口，第三個是港口出口，前兩個在東區，第三個在港口鎮。
所以，結合剛才給大家的三個標準，中心組團是可以考慮的。如果投資中心組團，可以考慮以下兩個鎮區：
第一，東區，作為中心城區的CBD，生活配套完善而且優質。區內有中山站可以坐城軌直達廣州、珠海，加上深中通道在此設立出口，交通網絡很強大。但這裡的房價較高，要2.4-3萬/㎡的水平，對資金要求較高；另一方面，由於房價已到高位，上漲空間也相對沒有那麼大。
第二，港口，是中山的新城區，目前區內配套不算十分完善。但這裡有個輕軌站——中山北站，通過城軌可直達廣州、珠海，同時也有深中通道的出口，到廣州、深圳的便利程度不輸給東區。目前房價還在1.5-1.7的水平，隨著區內配套逐步優化，加上深中通道的帶動，未來房價相比東區有更大的想象空間。
綜合所述，中心組團是可以考慮投資的，但是優選港口鎮，其次才是東區。
東部組團，由火炬開發區和翠亨新區組成，位於中山最東部。
這是距離深圳最近的地方，因為是深中通道到達中山的第一站。
前面文章中介紹中山城市價值的時候已經和大家介紹過，火炬開發區和翠亨新區。一個代表了中山產業現在的高度，另一個代表了未來。這個組團絕對是深中通道的最大得益者！無論是承接深圳的產業轉移，還是人口居住的外溢，毋庸置疑，這都絕對是第一選擇！
另一方面，這個組團的南部還直接緊挨著珠海的高新區，也就20分鐘車程。目前，珠海高新區看海的樓盤已經3.2-3.8萬/㎡了，不看海的也去到2.5-2.8萬/㎡。而中山這個片區才賣1.6-1.9萬/㎡，加上深中通道的利好，很多珠海高新區工作的年輕人都願意買在這裡，自住兼投資嘛。事實上，該組團的南部市場明顯以珠海人為主。
這個組團的價值很高，但是翠亨新區和火炬開發區對比，哪個更優呢？
第一，翠亨新區。深中通道落腳點——馬鞍島就是翠亨新區的起步區，到深圳車程最近，只需要20分鐘！作為最佔地利的區域，翠亨新區不僅接軌深圳，區內還將加建兩個城軌站，一個是南朗站，在區內中心區域。另一個是翠亨站，在翠亨新區的南部，這兩個站點都將接軌廣珠城軌，可以直接通往廣州和珠海。
但翠亨新區起步較晚，發展相對落後，目前除了起步區，其他區域的規劃還沒有具體方案。很明顯，這個區域要發展起來需要的時間就要長一些，而對應的投資週期也會相應變長。不過也還還好，畢竟深中通道通橋也還需要6年時間。目前，區域房價在1.6-1.9萬/㎡之間。
第二，火炬開發區，相比翠亨，它也有兩個高速入口可以直達深中通道，但相比翠亨要離深中通道要遠一些些。實際上也不會差得非常遠，翠亨新區只是馬鞍島這一片最靠近深中通道而已，其他區域整體都差不多。但是火炬開發區有一個很大的優勢，它的GDP已經領跑全市多年，2017年比第二名的小欖還高了30%。作為中山的產業龍頭區域，匯聚了很多高新產業企業。但作為開發區，唯一的缺陷就是大部分區域缺乏成熟生活配套。因此，投資這裡必須買自身有完善配套的樓盤。目前，區域內房價1.7-1.9萬/㎡之間。
在離深圳通道遠近和自身當前發展情況兩者上做平衡考慮，火炬開發區的投資價值要略高過翠亨新區。
東部組團往北就是東北部組團，該組團包括三角、民眾、黃圃3個鎮，該組團的北面就是廣州南沙自貿區。東北組團目前往中山市區的交通通達性較差，從這裡出發，到東區CBD開車要30-50分鐘，反而到南沙還比較快，到南沙的CBD——明珠灣起步區也就30多分鐘！2020年，廣州地鐵18號線開通廣州段，如果從民眾鎮中心出發，到廣州地鐵18號線南沙萬頃沙站大概20多分鐘。顯然，這裡是中山最有可能受到南沙自貿區輻射的地方！事實上，這裡現在已吸引了不少從南沙過來的購房者。根據我的瞭解，某品牌開發商在三角鎮的項目，南沙客戶佔總成交的接近5成。
但南沙還在自我成長期，產業的輻射相對較弱。那連接深圳前海自貿區的的深中通道離這裡近嗎？沒有翠亨新區和火炬近，但相對其他組團而言算是近的，該組團片區中規劃的東外環高速將直接連接深中通道，在組團的3個鎮都分別有出口。
但是，在產業發展方面東北組團的3個鎮是比較落後的，以物流、家電、紡織、食品加工等傳統產業為主。唯一能夠值得一提的是，2017年比亞迪城市電動輕軌項目落戶民眾鎮！該基地建成後，將會是比亞迪的粵西的區域總部。
雖然該組團當前的產業發展一般，但是這裡即靠南沙自貿區，而且離深中通道也不遠。可以考慮投資，但是隻建議民眾鎮。因為民眾不僅是這個組團3個鎮中距離深中通道最近的地方，也是到南沙自貿區CBD時間最短的地方，佔盡區位和交通優勢。加上比亞迪的落戶，必定帶動區域內的產業技術、資金、人才的匯聚。目前該區域內房價也相對較低，在1.1-1.2萬/㎡。
南部組團包括三鄉、坦洲、板芙、神灣4個鎮，顧名思義，就是中山最南部的組團。
南部組團的地理位置很特殊，組團的北部是中山最大的山系——五桂山，怎麼理解這個“最大的山系”？就是大到幾乎能把南部組團跟中山的其他鎮區完全隔開！所以逼迫這個組團只能和南面的珠海親密，所以它也是中山離珠海市中心香洲區最近的地方，直接插入珠海的腹地，緊挨著珠海前山、南屏。尤其是最南的鎮——坦洲，坦洲人會說：“我平時都是去珠海華髮商都買東西的，開車才15分鐘，比到中山城區近多了……”兩地來往頻繁，連當地人都不一定分得清，中山跟珠海的地界在哪裡！
目前珠海前山房價大概2.8-3.2萬/㎡，而中山坦洲靠近珠海的區域房價在1.7-1.9萬/㎡，三鄉房價大概是1.3-1.6萬/㎡。如此近的距離，如此大的房價差距，當然會導致很多珠海剛需購房者來南部組團買房。
但是，珠海對南部組團的影響僅限於買房和房價上的帶動，對產業幾乎是沒有帶動的。南部組團的產業以家居製造、辦公耗材等傳統制造業為主，還有旅遊業，比如三鄉溫泉就很出名。而珠海呢？珠海的東部是高新科技製造業，西部是臨港和航空裝備製造業，而緊靠中山南部組團的是珠海核心區域，發展的主要是商貿和旅遊業，當然就形成不了產業輻射和帶動嘍。
結合我們的篩選標準，南部組團不僅距離深中通道很遠，自身的發展也很一般，不建議投資。
北部組團，中山最後一個組團，包括小欖、古鎮、橫欄、東昇、南頭、東鳳、阜沙7個鎮，北面靠近佛山順德，西南面挨著江門。
西北組團是目前中山傳統制造業最強的區域，小欖的五金、古鎮的燈飾、南頭的家電都是暢銷國內外的。而且靠近同樣是製造業強區的佛山順德，會和順德會一定的產業聯動和合作。
現在，西北組團已發展成中山傳統制造業的核心，也是中山的副中心所在！目前，區域內多家龍頭企業已經開始研究產品升級，往智能化家居、智能化燈飾方向走，但畢竟自主研發能力基礎較為薄弱，導致產業轉型的週期上會比較長。
雖然有良好的產業基礎，但該組團距離深中通道已經非常之遠，可以說是中山距離深中通道最遠的區域之一，失去了區域篩選的第一大標準，關於投資就直接免談了。
好，整個中山的五大組團已經跟大家分析完了。結合我開頭給大家的區域篩選三大標準：第一是看離深中通道的遠近，第二是自身產業是否夠強，第三是生活配套是否成熟。
最終得出，最值得投資的三大組團是中心組團、東部組團、東北部組團。
滴滴令狐沖
現在很多的人們在買房子是會選擇在自己工作的城市買房子，這樣的話也方便自己上班。中山是一個大城市，無論是經濟還是交通都是很發達的，也是很多人們願意在這裡務工的一個城市，那麼中山買房哪個區好?在中山買房的優勢有哪些?
中山哪裡買房好！
目前中山西區的住宅性價比是最高的，從長期規劃來看西區未來的提升價值潛力巨大，臨近輕軌中山北站，交通極其便利，周邊就有很多商業及住宅，尤其以中山奧園地產最為矚目，涵蓋別墅、洋房、酒店公寓及私家公寓、商業街、大型超市、小學和幼兒園等，完善的配套設施，應有盡有，一河兩岸美景盡收眼下。
在中山買房的優勢有哪些?
1、投資中山很明確，這一刻並不是中山經濟有多強所以投資中山，而是中山離深圳有多近，受深圳輻射有多大才投資中山。對於一個三線城市來說，它的自身價值一定是大不過它被一線城市輻射的價值。在深圳的高房價之下，一批買不起深圳的人群會向周邊四散去尋找可以買房的地方，也就是所謂的睡城。
2、而能夠讓深圳能輻射得到，能讓中山最大程度上成為深圳的睡城，就是因為深中通道的開通。而對於中山各片區，大概率上是哪裡離深中通道這條橋越近，哪裡去深圳越方便，哪裡就越有投資價值。理論上，離深圳越近，投資價值越大，因為能讓深圳人過來買房，通勤時間一定是他們最看中的。
3、距離上要考慮離深中通道的遠近，便利程度上要考慮是否有深中通道的出口，因為深中通道在海上是大橋，而在陸地上就是一條全程高速路，它會連通到中山東片區和北片區很多鎮。那麼具體到各個片區，你必須要搞清楚有沒有深中通道的出口。總結來說，片區內有深圳通道出口，且離深中通道這條大橋越近，就越有投資價值。
如果要買房子的話就要注意選擇合適的樓盤，在合適的樓盤買合適的房屋，將來入住後會更加的舒適。在中山買房子的話會很方便，而且這裡的房價也不像廣州、深圳等城市的房價那麼高，所以購房者在中山買房子的話也不會有太多的壓力，是很不錯的一種買房方式。
蛋蛋說新房
優越的地理位置，加上非常不錯的產業基礎，還有在深中通道的助攻之下，中山的城市價值不可忽視。
但是作為房產投資，我們是應該選擇配套最成熟的中心區呢？還是選擇最靠近深中通道，但相對荒涼的翠亨新區呢？
中山投資，區域篩選的3條最核心標準
離深中通道遠近，是否有深中通道的出口？
投資中山很明確，這一刻並不是中山經濟有多強所以投資中山，而是中山離深圳有多近，受深圳輻射有多大才投資中山。對於一個三線城市來說，它的自身價值一定是大不過它被一線城市輻射的價值。在深圳的高房價之下，一批買不起深圳的人群會向周邊四散去尋找可以買房的地方，也就是所謂的睡城。而能夠讓深圳能輻射得到，能讓中山最大程度上成為深圳的睡城，就是因為深中通道的開通。而對於中山各片區，大概率上是哪裡離深中通道這條橋越近，哪裡去深圳越方便，哪裡就越有投資價值。理論上，離深圳越近，投資價值越大，因為能讓深圳人過來買房，通勤時間一定是他們最看中的。
距離上要考慮離深中通道的遠近，便利程度上要考慮是否有深中通道的出口，因為深中通道在海上是大橋，而在陸地上就是一條全程高速路，它會連通到中山東片區和北片區很多鎮。那麼具體到各個片區，你必須要搞清楚有沒有深中通道的出口。總結來說，片區內有深圳通道出口，且離深中通道這條大橋越近，就越有投資價值。
區域自身發展是否夠強？
除了考慮離深中通道遠近，也要結合中山各片區自身的發展情況。因為，投資中山的房子，除了要考慮到未來深圳剛需過來接盤，也要考慮中山當地市場的需求，如果也能有中山當地購房人群的支撐，這就相當於為後期投資的轉手和變現加多了一層人群。
要想當地人接手，那就一定要考慮這個區域自身的發展如何，而且有沒有較強的產業支撐。這個道理很簡單，產業越強，創造財富效應越強，財富效應越強所吸引的購房群體支付能力就越強。
所以，中山投資在選區域的時候，要在離深中通道遠近和自身發展情況，兩者之間做平衡。
生活配套是否成熟？
最後，在片區的選擇甚至是項目的選擇上，也一定要考慮片區的生活配套問題。因為不管是當地人，尤其是深圳外溢過來的剛需客戶，如果生活配套都不成熟，你如何讓他們留下來呢？這些生活配套，有兩點是必須要滿足的，一個是學校，一個是商業配套。如果小區內就能滿足從幼兒園到初中的那就最好了。我們走訪過非常多臨深片區的項目，只要是小區成熟，有完善的教育體系和商業的，哪怕它離深圳遠一些，它也會吸引很多深圳剛需客來買，直接安家住在這裡。很多深圳人早就開啟了雙城模式，工作日在深圳上班，週末回項目陪家人。但是你得保證他平時父母在家時的生活便利，平時小孩在家上學的便利啊。那麼生活配套的成熟就是一個非常重要的考量因素。
好，帶著這三條標準，我們最後來分析下中山各區域的價值，看下到底哪個中山片區最值得投資。
中山五大組團分析
中山是中國5個不設市轄區的地級市之一，文章前面講的東莞也是其中一個。也就是說，中山沒有嚴格意義上的區，也沒有縣，直接是有24個鎮區，分為東北組團、東部組團、南部組團和西北組團，中山的城區稱為中心組團。
中心組團包括老城區及周邊鎮區，具體由石岐區、東區、西區、南區、五桂山、港口、沙溪、大涌組成。
中心組團，很明顯就是中山的市中心，是中山行政機構所在地，也是中山發展最成熟的組團。過去，石岐是中山舊城區的中心，隨著城市的發展，中山的行政中心遷移到了東區，現在東區是中山的新CBD，生活配套成熟，眾多重點學校聚集。因此，東區也是中山房價最高的地方，均價都在2.5萬/㎡左右。
除了是行政中心、商貿中心，中心組團還是中山的交通核心。目前，這裡有兩個火車站，中山站和中山北站，可以坐廣珠城軌直達廣州、珠海，中山站去年還開通了高鐵，可以到達廣州、深圳、長沙、桂林、貴陽等城市。
我們來看下最關鍵的交通——深中通道，中心組團有三個深中通道的出口，第一個是博愛路出口，第二個是中山站出口，第三個是港口出口，前兩個在東區，第三個在港口鎮。
所以，結合剛才給大家的三個標準，中心組團是可以考慮的。如果投資中心組團，可以考慮以下兩個鎮區：
第一，東區，作為中心城區的CBD，生活配套完善而且優質。區內有中山站可以坐城軌直達廣州、珠海，加上深中通道在此設立出口，交通網絡很強大。但這裡的房價較高，要2.4-3萬/㎡的水平，對資金要求較高；另一方面，由於房價已到高位，上漲空間也相對沒有那麼大。
第二，港口，是中山的新城區，目前區內配套不算十分完善。但這裡有個輕軌站——中山北站，通過城軌可直達廣州、珠海，同時也有深中通道的出口，到廣州、深圳的便利程度不輸給東區。目前房價還在1.5-1.7的水平，隨著區內配套逐步優化，加上深中通道的帶動，未來房價相比東區有更大的想象空間。
綜合所述，中心組團是可以考慮投資的，但是優選港口鎮，其次才是東區。
東部組團，由火炬開發區和翠亨新區組成，位於中山最東部。
這是距離深圳最近的地方，因為是深中通道到達中山的第一站。
前面文章中介紹中山城市價值的時候已經和大家介紹過，火炬開發區和翠亨新區。一個代表了中山產業現在的高度，另一個代表了未來。這個組團絕對是深中通道的最大得益者！無論是承接深圳的產業轉移，還是人口居住的外溢，毋庸置疑，這都絕對是第一選擇！
另一方面，這個組團的南部還直接緊挨著珠海的高新區，也就20分鐘車程。目前，珠海高新區看海的樓盤已經3.2-3.8萬/㎡了，不看海的也去到2.5-2.8萬/㎡。而中山這個片區才賣1.6-1.9萬/㎡，加上深中通道的利好，很多珠海高新區工作的年輕人都願意買在這裡，自住兼投資嘛。事實上，該組團的南部市場明顯以珠海人為主。
這個組團的價值很高，但是翠亨新區和火炬開發區對比，哪個更優呢？
第一，翠亨新區。深中通道落腳點——馬鞍島就是翠亨新區的起步區，到深圳車程最近，只需要20分鐘！作為最佔地利的區域，翠亨新區不僅接軌深圳，區內還將加建兩個城軌站，一個是南朗站，在區內中心區域。另一個是翠亨站，在翠亨新區的南部，這兩個站點都將接軌廣珠城軌，可以直接通往廣州和珠海。
但翠亨新區起步較晚，發展相對落後，目前除了起步區，其他區域的規劃還沒有具體方案。很明顯，這個區域要發展起來需要的時間就要長一些，而對應的投資週期也會相應變長。不過也還還好，畢竟深中通道通橋也還需要6年時間。目前，區域房價在1.6-1.9萬/㎡之間。
第二，火炬開發區，相比翠亨，它也有兩個高速入口可以直達深中通道，但相比翠亨要離深中通道要遠一些些。實際上也不會差得非常遠，翠亨新區只是馬鞍島這一片最靠近深中通道而已，其他區域整體都差不多。但是火炬開發區有一個很大的優勢，它的GDP已經領跑全市多年，2017年比第二名的小欖還高了30%。作為中山的產業龍頭區域，匯聚了很多高新產業企業。但作為開發區，唯一的缺陷就是大部分區域缺乏成熟生活配套。因此，投資這裡必須買自身有完善配套的樓盤。目前，區域內房價1.7-1.9萬/㎡之間。
在離深圳通道遠近和自身當前發展情況兩者上做平衡考慮，火炬開發區的投資價值要略高過翠亨新區。
東部組團往北就是東北部組團，該組團包括三角、民眾、黃圃3個鎮，該組團的北面就是廣州南沙自貿區。東北組團目前往中山市區的交通通達性較差，從這裡出發，到東區CBD開車要30-50分鐘，反而到南沙還比較快，到南沙的CBD——明珠灣起步區也就30多分鐘！2020年，廣州地鐵18號線開通廣州段，如果從民眾鎮中心出發，到廣州地鐵18號線南沙萬頃沙站大概20多分鐘。顯然，這裡是中山最有可能受到南沙自貿區輻射的地方！事實上，這裡現在已吸引了不少從南沙過來的購房者。根據我的瞭解，某品牌開發商在三角鎮的項目，南沙客戶佔總成交的接近5成。
但南沙還在自我成長期，產業的輻射相對較弱。那連接深圳前海自貿區的的深中通道離這裡近嗎？沒有翠亨新區和火炬近，但相對其他組團而言算是近的，該組團片區中規劃的東外環高速將直接連接深中通道，在組團的3個鎮都分別有出口。
但是，在產業發展方面東北組團的3個鎮是比較落後的，以物流、家電、紡織、食品加工等傳統產業為主。唯一能夠值得一提的是，2017年比亞迪城市電動輕軌項目落戶民眾鎮！該基地建成後，將會是比亞迪的粵西的區域總部。
雖然該組團當前的產業發展一般，但是這裡即靠南沙自貿區，而且離深中通道也不遠。可以考慮投資，但是隻建議民眾鎮。因為民眾不僅是這個組團3個鎮中距離深中通道最近的地方，也是到南沙自貿區CBD時間最短的地方，佔盡區位和交通優勢。加上比亞迪的落戶，必定帶動區域內的產業技術、資金、人才的匯聚。目前該區域內房價也相對較低，在1.1-1.2萬/㎡。
南部組團包括三鄉、坦洲、板芙、神灣4個鎮，顧名思義，就是中山最南部的組團。
南部組團的地理位置很特殊，組團的北部是中山最大的山系——五桂山，怎麼理解這個“最大的山系”？就是大到幾乎能把南部組團跟中山的其他鎮區完全隔開！所以逼迫這個組團只能和南面的珠海親密，所以它也是中山離珠海市中心香洲區最近的地方，直接插入珠海的腹地，緊挨著珠海前山、南屏。尤其是最南的鎮——坦洲，坦洲人會說：“我平時都是去珠海華髮商都買東西的，開車才15分鐘，比到中山城區近多了……”兩地來往頻繁，連當地人都不一定分得清，中山跟珠海的地界在哪裡！
目前珠海前山房價大概2.8-3.2萬/㎡，而中山坦洲靠近珠海的區域房價在1.7-1.9萬/㎡，三鄉房價大概是1.3-1.6萬/㎡。如此近的距離，如此大的房價差距，當然會導致很多珠海剛需購房者來南部組團買房。
但是，珠海對南部組團的影響僅限於買房和房價上的帶動，對產業幾乎是沒有帶動的。南部組團的產業以家居製造、辦公耗材等傳統制造業為主，還有旅遊業，比如三鄉溫泉就很出名。而珠海呢？珠海的東部是高新科技製造業，西部是臨港和航空裝備製造業，而緊靠中山南部組團的是珠海核心區域，發展的主要是商貿和旅遊業，當然就形成不了產業輻射和帶動嘍。
結合我們的篩選標準，南部組團不僅距離深中通道很遠，自身的發展也很一般，不建議投資。
北部組團，中山最後一個組團，包括小欖、古鎮、橫欄、東昇、南頭、東鳳、阜沙7個鎮，北面靠近佛山順德，西南面挨著江門。
西北組團是目前中山傳統制造業最強的區域，小欖的五金、古鎮的燈飾、南頭的家電都是暢銷國內外的。而且靠近同樣是製造業強區的佛山順德，會和順德會一定的產業聯動和合作。
現在，西北組團已發展成中山傳統制造業的核心，也是中山的副中心所在！目前，區域內多家龍頭企業已經開始研究產品升級，往智能化家居、智能化燈飾方向走，但畢竟自主研發能力基礎較為薄弱，導致產業轉型的週期上會比較長。
雖然有良好的產業基礎，但該組團距離深中通道已經非常之遠，可以說是中山距離深中通道最遠的區域之一，失去了區域篩選的第一大標準，關於投資就直接免談了。
好，整個中山的五大組團已經跟大家分析完了。結合我開頭給大家的區域篩選三大標準：第一是看離深中通道的遠近，第二是自身產業是否夠強，第三是生活配套是否成熟。
最終得出，最值得投資的三大組團是中心組團、東部組團、東北部組團。
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深珠通道更值得期待，不光有高速公路而且還有高鐵，深珠通道建後三鄉鎮最受益，而且廣中珠澳高鐵中山除了中山站外僅有三鄉高鐵站，所以三鄉鎮今後潛力最大！
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目前中山西區的住宅性價比是最高的，從長期規劃來看西區未來的提升價值潛力巨大，臨近輕軌中山北站，交通極其便利，周邊就有很多商業及住宅，尤其以中山奧園地產最為矚目，涵蓋別墅、洋房、酒店公寓及私家公寓、商業街、大型超市、小學和幼兒園等，完善的配套設施，應有盡有，一河兩岸美景盡收眼下。
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火炬凱茵片區，坐享中山宜居水庫綠島天然氧吧，博愛路南外環翠亨快線三條城市快速路、京珠高速入口近在遲尺，坐擁東區、南區、石岐區城市之繁華，博凱小學、三鑫小學、中學、實驗中學乃至一中都在一刻鐘車程內，開發區醫院、博愛醫院無不便利，進可入世退可隱世，我已中毒[捂臉]
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港珠澳大橋 深中通道對三鄉鎮的房地產是一個很好的發展，香港深圳很多客戶來三鄉鎮購房，澳門客人就更多了價格優惠，小區及配套很完善！
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港口性價比最高，以後去哪都方便，廣珠城軌、深茂鐵路，去廣州深圳，粵西都會非常方便，離高速出口又近，深中通道又可直達，論交通完勝東區，現在東區的房子性價比不高了。
醉笑人生8107
深中通道未來要收高額過橋費，離香港，澳門都遠，建議買深圳和珠海，其他大灣區投資都是大坑
