春節越來越近，回家的腳步也逐漸提速。
最近和一些準備回家的小夥伴閒聊，發現大家都在聊回家置業買房。
尤其是北上廣深的小夥伴，奮鬥多年總想有個窩，於是紛紛把目光鎖定老家三四線城市，畢竟大多數三四線還都在萬元附近波動，對於在一線城市打工的夥伴來說咬咬牙應該還能應付一套。如果是北上廣深，那是怎麼咬牙都應付不了的。
當然如果想買三四線的房子，問題也不少，一方面，得考慮是投資還是自住；另一方面，現在關注新聞的人可以發現，幾乎大家都反對買三四線的房子，似乎中國有價值的只有一二線。
但是另一個不可忽視的問題是，近兩三年三四線城市的房價一直穩步增長。
很多回家的夥伴發現去年還能買，今年就買不起了。
那麼究竟能不能買呢？金姐就和大家聊聊。
三四線市場究竟如何
目前城市分級中，佔據中國最多的還是三四線城市。
首先究竟哪些是三四線城市？這個定義很模糊，簡單理解是指有戰略意義或比較發達或經濟總量較大的中等城市。
它們多數都是中東部地區省域內的區域中心城市、經濟條件較發達的地級市和全國百強縣，也包括一些西部地區的省會首府城市。
或者說，除了北上廣深和東部省會外大部分中國城市，都屬於3-4線。那麼三四線城市房價這幾年如何變化呢，我們先看一下。
由於小地方互聯網產業不發達，這麼多年很難看到關於三四線的真實情況和房價波動的確切數字。
金姐靠著各地從事地產工作朋友的多年統計，分別從河北、河南、山東、山西四個省，每個省選取了一個城市。
這四個城市人口和GDP相近，金姐用不同時間點四個城市的平均價製作了這個三四線城市的房價走勢圖，基本可以反映北方三四線城市的房價走勢。
我們可以清楚看到，三四線的房價在2015年之前不僅沒有漲,很多時候還在降，但是從2015年以來持續增長。即使2017年，國家出臺了那麼多的限購政策，三四線依然處於上漲趨勢。
這是因為三四線城市從2015年以來，樓市快速上漲的根本原因並非經濟和人口的帶動，而是棚改貨幣化安置，就是把城中農村房子拆了給你貨幣讓你去城裡買房，這樣既可以去庫存，也轉移了一定的負債槓桿。
這些也可以從地方政府的調控效果看的出來。
截至2018年5月底，全國各地發佈的房地產調控政策已經達到115個，多地多次發佈相關調控新政策。然而，除了一線城市房價暫時被摁住了，二三四線城市房價還是在漲。
究竟能不能買
聽完金姐對三四線城市的調研，估計很多人已經按捺不住，要去三四線買幾套等著升值。
那麼普通人究竟買不買呢？回答這個問題之前，首先我們先了解一下現在三四線買房子的究竟是什麼人。
金姐之前調研發現買三四線房子的有兩種人。
一種是一二線城市的房子房價太高，而且都限購了，在大城市工作生活的人買不了，但是手裡又有點兒閒錢，再加上可能老家就是三四線城市，所以看哪兒便宜就買哪兒。
另一種常住在三四線城市的人，看到全國樓市都在管控，怕早晚得管到自己家門口，所以趕緊再投資一套，等著以後保值升值。
說到這你有沒有發現，就是這兩種三四線城市的購買主力軍，按照標準意義上來說，根本不算是剛需。
或者說他們買房短期根本不是為了居住，更多的是為了保值增值或者為未來留條後路，但是這都屬於投資或者說投機需求，面對這些人金姐還是要勸你們慎重。
首先，剛才金姐已經說了，三四線房價整體虛高，2015年之前，除了北上廣深，三四線城市還有價值窪地，但是經過這幾年瘋漲，所有地方的房價都已經大幅上漲，連之前的模範城市重慶和長沙房價都已經漲了不少，所以已經幾乎不存在窪地。
就說常見的三四線城市，我們按照國際上通用的房價收入比來計算。國際上合理的房價，相當於當地家庭的年收入6倍。
如果一個地方的月平均工資是5000，乘以12，然後再算夫妻兩人乘以2，再乘以6年，就是一套100平米房子的合理價格，大概70多萬元。單價每平米7000-8000之間。
也就是說在三四線房價在7000-8000單價之上的地方，就基本上沒有窪地可言了。
投資最重要的就是低買高賣 ，那麼本身價格很高的情況下，雖然有上漲的可能，但是再漲風險就比較高。人人都想買房，而且都是借錢買，對於大家都追著想買的東西，從金融學的角度來說，他就不可能便宜。
一定是大家不要的東西才會便宜，大家都想買的東西，一定貴了。而大家瘋了心一樣，想買的東西，則非常昂貴，現在的房價就是這樣，任何人都認為房價只漲不跌，買到就賺到，再窮的人都想買房，說明房子已經沒有價值了。
其次關於房子的價值還要看租售比。因為很多人三四線城市買了自己不住或者說很多年住不上，那麼出租出去收租金的話合適嗎？
金姐以某三線城市為例，房子7000每平米，90多平。總房價加上裝修70萬。這樣的房子出租的月租金僅僅1000左右，一年1萬2。
年化回報率1.7%，比餘額寶收益還底，這是市中心的房子，遠一點的回報率1%都不到。妥妥的虧本買賣。
還有的說我不關注房子的收益，就是幾年後有個地住。其實這樣也不合適，大部分人買房都還是靠貸款，貸款利率已經到了5%以上，即使你不貸款，這筆錢每年隨便乾點什麼也有5%左右的安全收益，再加上每年2%的折舊，所以保守估計，買房的資金成本是7%，也就是說，如果房價一年不漲個7%，你買房都是虧的。
如果為了居住，現在可以放到銀行理財，未來真的去住再買也不遲，目前這波房價幾乎是過去多少年最高峰，一不小心就當韭菜概率大。
所以從基本指標看，三四線房子的投資價值很低。現在不住的話，買房確實不合算。
那麼又有人說了，現在房子在大漲，我買了就是為了升值。那麼問題又來了，房子變現了到手才算盈利，假如他一直漲你賣不出去又有什麼意義呢，
而三四線城市最大的問題就是流動性嚴重不足。
大多數人看到的房價是新房價格，那只是你的買入價，作為投資，你要看的價格是二手房的成交價。注意是成交價不是掛牌價，現在即便在北京，掛牌價普遍要比成交價高10%以上，很多房子一掛半年多，連個出價的都沒有。你要著急賣房，必須要比掛牌價低20%才行。否則根本賣不掉。
從政策面來說，現在就是放新房，鎖二手房，鼓勵大家去開發商那邊買新房，買新房可以做貸款，而買二手房，只能按照地區指導價貸款，而地區指導價跟真實房價之間差距巨大。
通常算下來，即便是首套房首次貸款的情況下，買二手房你都得拿出70-80%的首付，只能貸款20-30%，而且更要命的是，由於三四線前幾年大量賣地蓋房子，新房供應巨大，新房價格比二手房要便宜很多。
所以這就讓二手房的優勢蕩然無存。那麼一個人去三四線城市定居，他肯定買新房，你手裡的房子是二手房比新房貴還舊，你要想賣房就難上加難。
所以大多數三四線投資者人，只能看到市值，卻根本拿不回來現金。扔到房子裡的錢，一去不回。通常管這種一去不回的錢，我們都叫做消費，而不是投資。
不信你去三四線城市看看，很多地方一條街全是新房售樓處，二手房中介卻一個都沒有。
就算有那麼一兩個，主要做的是出租業務或者做二手房抵押高利貸業務，二手房賣都不好賣，那麼你投資這樣的房子幹什麼。
什麼樣的三四線城市才有前途
聽金姐分析完估計很多人說了，你這唱空是不是太片面了，金姐以上說的是三四線城市的非剛需。
對於剛需，就是你不買明天就過不下去的還是抓緊買吧，哪種屬於這種情況呢？
比如金姐某位朋友，就是剛需。南方某三線城市，自己有房也沒必要買房。之前很多年本地房價一直維持在5-6千每平米，後來上面出臺了政策，劃了優質高中初中的學區，想在這幾個優質學校上，必須買學區房。
瞬間創造出來很多剛需搶學區房，金姐的朋友也在其中，這個政策帶動了整個城市的房價上漲，這個時候房子已經不是房子了變成優質教育入場券了，除非你不讓孩子上好學校，否則必須買。
這種剛需就屬於你不買壓根沒辦法，那房價如何就不是考慮的重要因素了，除此之外大部分人和剛需根本不沾邊。
除了這種剛需其實還有一些三四線城市也是可以考慮的。金姐這幾年深入三四線城市去考察的時候發現，就是三四線城市之間正變得很不一樣。
馬太效應在三四線城市中表現的越來越明顯，強者如長三角，珠三角附近的三四線，民營經濟發達，連接度越來越強，弱者如鶴崗，人口流失的越來越明顯，產業凋零，5萬不到就能買套房。
少部分的三四線上升了起來，大部分越來越下沉，三四線的正在加快的分化。
這就是一個城市的競爭力帶來的。比如現在國家已經放開大部分城市的落戶政策。那麼放開限制後，城市能不能如設想般壯大呢？這就要看這座城市本來的底蘊和產業能力。
城市化如果不能解決產業和就業的問題，這個地方就沒有前途，人口流失就會加劇，房子炒作過後就是一地雞毛，大部分三四線屬於此類。
很多三四線城市，大量的人走了就真的走了，很多特別優秀的人考上了好的大學，很少有回來的，倒不是他們不愛家鄉，不願支撐家鄉發展，而是因為哪怕他們想回來，因為沒有產業，他們也待不住。這樣的城市就是沒希望的城市。
小部分產業雄厚就業機會多的三四線城市，人口也持續流入，那麼這樣的城市就有希望，就是好的安家落戶地，現在可以買。當然好的三四線會變得非常的難找和稀少，這個需要長期去找。
未來的中國越來越像西方的城市群發展，一個一二線帶動一群強三四線，而剩下三四線發展壯大的難度越來越大。如果你為你的下一代考慮，一定要選一個有希望的城市。
閱讀更多 互金深度指南 的文章
