2020年中檔酒店“重做”之路，需要燒好“這四把火”

（1）合夥人自有資金。發展志同道合的合夥人，是中檔酒店解決資金問題較好的解決方案。中檔酒店的投資金額偏高，不管是酒店品牌的加盟店還是單體酒店，很少單個門店是獨資。通過尋找合夥人來解決資金問題，不僅降低了資金的使用成本，而且激勵投資人帶來除資金以外的其它資源。

（2）篩選合當的規模。如果資金不夠足夠，可從存量項目周邊小體量的二手酒店升級改造開始。與酒店品牌形成差異，可以先做一個小而美的企業，先保證單個項目的RIO。有一定的規模壁壘後，可以做大體量的酒店項目和尋找更有實力的合夥人。

（3）立項前對標ROI。對於單體酒店或資金不夠的投資人，立項前一定要謹慎，算得過來的帳，就立項，否則就不能。對於這類投資人，安全大於收益率。另外，立項前預測回報週期時，需要考慮總的投資金額是否有需要支付給第三方的資金使用成本。若有，它會影響項目的回報週期。

資金不僅酒店業發展的必要和先決條件，也是酒店投資人和機構，需要解決和麵對的最直接和現實的問題。迴歸資本追逐利潤的本質，投資回報週期高於行業平均回報週期的項目，個人認為，資金不是問題，不管對單個的投資人或專業的投資機構。

找物業

（1）線上渠道：58、百姓、趕集、鋪鋪旺等，主要包括酒店轉讓的信息和招租的物業信息。這類信息主要是中介而非業主，大部分需要支付1個月房租作為佣金。

（2）品牌酒店開發拓展，各大酒店品牌都有專門負責開拓門店的BD，他們有較多的物業信息。

（3）地產中介的實體店。

（4）周邊綜合體招租信息。

（5）房地產開發商、朋友介紹。

產品 & 服務

（1）房間面積。隨著物業租金水平不斷上漲，酒店立項前需要精確計算到物業的每平方的經營坪效，同時，需要考慮到到大眾的消費能力（300元-500元）。尤其是租金較高的一二線城市，針對項目的單個房間的面積需要仔細考量。個人認為，要兼顧到投資人和客戶的需求，適當縮小單位房間的面積，提高裝修和設計水平，是一個不錯的選擇。

（2）跨界合作。酒店為了迎合新生代消費者的需求，近年有很多酒店嘗試跨界合作。如咖啡酒店、茶酒店、文化類酒店、電影酒店、甚至跨界進軍酒店的寶格麗酒店、MUJI酒店、蘇寧酒店等。跨界合作，可提高原有客戶的粘性、降低銷售成本、為客戶創造差異化的入住體驗。基於雙贏，未來酒店可能會出現更多的強強聯合的跨界之作。

營運

（1）對目標客戶人群的經營。未來營運的核心是圍繞目標客戶人群的喜好而展開，能否讓自己的目標人群滿意取決於營運商對他們的瞭解程度。只有瞭解他們在酒店消費情況中的需求，才能通過後期的銷售和服務來滿足他們。比如，新生代對產品的“顏值”需求、拍照需求等。

(2)立體宣傳和推廣。在物聯網的今天，流量為王，酒店在後期的營運中，需要重視各種類型的線上和線下的推廣銷售渠道。為了節省銷售成本和傳播和推廣的有效性和可靠性，營運人可以藉助員工、住客的個人社交媒體來宣傳和推廣酒店。

（3）服務好內部員工。中檔酒店除了通過一人多崗的方式節省人工的邊際成本外，單體酒店和品牌店對員工的培訓環節比較薄弱。如何通過有效的內部培訓，提高單位人工的效率是營運商一個重要的課題。

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