萬達宣佈將對全國各地商戶自1月24日-2月25日時間內的租金及物業費全免，預計金額達30-40億元。
當前，新型冠狀病毒疫情嚴重性超出想象，先是武漢封城，後是國務院發文延長春節假期，一些省市更是規定本區域內各類企業不早於2月9日24時復工，取消所有的演出，旅遊文化設施停止開放。
新型冠狀病毒疫情的突然出現，對於經營性房屋租賃合同的履行來說，必然會造成一定的影響，尤其是對於餐飲、酒店、商業零售等行業來說，新型冠狀病毒疫情帶來的絕對是慘痛打擊，一邊要支付租賃合同下高額的租金，另一邊是沒有收入來源，尤其租金價格昂貴的北上廣地區顯得更為突出。
萬達已經主動為商戶減免租金，對於出租人未主動減免租金的，承租人是否可以以《合同法》第117條規定關於不可抗力的規定為由要求減免租金或解除合同？或者是依據公平原則要求減免新型冠狀病毒防治期間的租金？本文將一一分析。
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一、“新型冠狀病毒”疫情是否屬於不可抗力因素
根據我國《民法總則》的相關規定，不可抗力是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況，它包括自然現象和社會現象。所謂自然現象通常是指：水災、旱災、暴風雪、地震等；社會原因引起的，如戰爭、罷工、政府禁令等。就迄今的醫學而言，新型冠狀病毒疫情的突然出現，並大面積的傳播，系不能預見，但並非不可避免，疫情的大面積爆發，屬於突發公共衛生事件，疫情通過各級衛生行政主管部門及政府有關部門進行傳染病監測、預防、調查、控制和醫療救治等及時有效的工作，是可以被預防、控制及消除的。
因此，筆者認為“新型冠狀病毒”疫情本身不應屬於不可抗力因素。
二、“新型冠狀病毒”導致的政府行政行為應屬於不可抗力
新型冠狀病毒疫情大面積爆發，直接導致政府部門出臺封城、實施交通管制、延長假期等行政行為，這些行政行為根本無法預見，應屬於不可抗力範疇。早在2003年非典時期，最高院出臺了《關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》[法（2003）72號]，該文件第3條的規定，因政府及有關部門為防治“非典”疫情而採取行政措施直接導致合同不能履行，或者由於“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。雖然該文件只是針對非典時期的特定文件，目前也已經失效，但是該文件中最高院的觀點仍然值得借鑑和引用
，而該文件中所指的《合同法》第117條就是指因不可抗力導致合同不能履行的，應承擔的法律責任。三、本次疫情事件承租人能否要求出租人減免租金
1、關於政府管制，延長假期的時間段
對於長期租賃合同來說，這一時間段對於所有的企業均一樣，無法正常開工，但影響的時間有限，比如上海，企業復工期間不得早於2月9日24時，意味著影響的時間段僅有10天，對於這10天而言，筆者認為作為承租人可以依據《合同法》第117條的規定以不可抗力為由要求出租人適當減免該期間的租金。但是，筆者不建議承租人為了10天的租金而去與出租人協商，若承租人認為確實需要減免租金，否則損失巨大的話，也應與出租人積極協商解決，形成書面文件，以避免擅自減少租金，而導致未及時足額支付租金帶來的違約風險。
對於短期租賃合同來說，例如場地租賃合同，比如演唱會等等，因疫情防治的需要不得不取消，這類租賃合同可以以不可抗力導致合同目的無法實現為由解除租賃合同，並要求出租方退還已付的定金。
2、對於非管制期間造成的影響可否依據公平原則要求適當減免租金
本次新型冠狀病毒疫情對於餐飲業、旅館業，商業零售等行業來說，新型冠狀病毒疫情帶來的絕對是慘痛打擊，一邊要支付租賃合同下高額的租金，另一邊是沒有收入來源，尤其租金價格昂貴的北、上、廣地區顯得更為突出。對於長期租賃合同來說，短暫的疫情期間並不會導致合同目的不能實現，若以合同目的不能實現為由要求解除合同，基本不會得到支持。2003年非典期間，南京玄武區法院就有類似的案例，承租人要求解除合同未獲得支持。但是，筆者認為，遇到這類情況，作為當事人可以以合同的公平原則為由，要求減免部分租金。
早在2003年非典期間，最高院出臺了《關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》[法（2003）72號]，該文件第3條的規定，由於“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。雖然該文件目前已經失效，但是對於新型冠狀病毒疫情給合同造成的影響仍有一定的參考意義！
另外，最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第26條亦規定：合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
因此，作為承租人在本次新型冠狀病毒疫情發生後，尤其是餐飲、酒店等行業的承租人可以利用合同的公平原則積極與出租人協商，要求減免部分租金。
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