撰文=燕十三
2016年西安房地产市场一直气势如虹，即便是在2017年初开始执行限购，也始终没有能够彻底击溃房价涨势，截至目前，西安市房价上涨已经超过46个月！
不仅如此，住宅用地供求齐涨，出现了成交价历史最高水平，新增供应折合建筑面积1444万㎡，成交1203万㎡，经营性土地楼面价达到3196元/㎡，同比上涨29.3%，地价坐实，推动房价上涨。
在西安主城区与临潼区政策收紧的情况之下，目前尚未纳入调控范围之内的如西咸新区（除沣东新城部分区域）、高陵等与西安主城区紧密的外围区域，为防止其因市场过热而出现购房乱象，未来存在政策调整及市场监管加强的可能性。
西安限购调控轨迹（2017.1.1-2019.6.20），2017年初从西安第二轮调控到2019年末，西安调控政策升级有八次，每一次调控升级对于市场的影响都极为直接，以下是八次调控的具体内容，仅做参考！
一、限价政策：
1、主城区（含沣东新城）严格执行限价政策，新售商品房住宅实行价格公示制度，一房一价，价格不能高于备案价格。
二、限购政策：
1、限购区域：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区、临潼行政区区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区范围。
2、购房资格：本市户籍居民家庭总共可购买2套住宅；非本市户籍居民家庭，已有住房者不得在购房，无房者提供5年以上（含5年）个人所得税或社区保险证明可购买1套住宅。外来新落户人口需满一年或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）才拥有购房资格。
三、限售政策：
1、主城区（含沣东新城）限购区域内，《不动产权证书》满2年，商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》。
四、限贷政策：
1、商业贷款，买房人资格审查更加严格，首套房首付3成，二套房首付4成，三套及以上拒贷。
2、公积金贷款，购买自住普通住宅的，贷款额度不超过所购买住宅合同总房款的70%；精装修房屋和房价明显高于本地区平均水平的房屋贷款额度不超过所购买的住宅合同总房款的60%；第三次使用住房公积金贷款购买住宅的，不予受理。
五、土拍政策：
1、公开拍卖要求至少3家企业公开竞拍，否则不予召开。
2、主城区热点区域基本采用设定最高限价+竞拍公建配套的模式；新区及非热点区域不设定最高限价。
3、新开发住宅板块内配建不少于住宅开发面积15%的公租房（其中5%无偿转让，10%底价政府回购）。
2019年上半年主城区供应不足，延续2018年供不应求的火热态势，因此，2019年下半年因“620政策”出台，导致主城区供应量扭转，价格出现稳定，外围郊县市场明显降温。
此外，西咸非限购区域由于受到城建、产业等规划利好，还有文保问题协调导致断供，竟然在沣东、沣西、秦汉板块，出现供不应求，实属意外。
参考《西安权威观点：住宅去化周期约5.2个月，低于合理下限6.8个月！》，2020年1月20日，西安市统计局发布《调控政策效应深化 房产市场趋于理性》，明确表示：
截至12月底，全市商品房待售面积202.71万平方米，较上年减少37.33万平方米。其中，商品住宅待售面积55.57万平方米，较上年减少4.41万平方米。商品房待售面积去化周期约为11.3个月，处于12-18个月合理周期下限。其中，住宅去化周期约为5.2个月，低于合理下限6.8个月。
如果按照住建部提出的五大分类标准（2017月4初，住建部、国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》），明确提出“6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”。
西安仅有5.2个月库存量，低于合理下限6.8个月，如果仍然是“供不应求”，在疫情完胜之后，不排除调控政策再次加码的可能性。
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