seibu

房地產去金融化，“禁預售，停房貸”，實現“房住不炒”，對金融業有什麼影響？在回答這個問題之前，個人認為這個提問有些不夠科學，因為“停房貸”，幾乎是不可能的。但提高首付比例，比如首付要六，七成，則是有可能的。

若在現今條件下實施“禁預售，停房貸”，則可以預見的是，房地產公司的資金週轉將非常困難，房產銷售將急劇下降，成交是否有原來的一成，都將打個問號。眾所周知，房地產業是資金密集型企業，房地產的資金來源大部分來自銀行貸款和各種融資。預售制度，即所謂“賣樓花”，也是房地產公司籌集資金的一種途徑，借購房者的錢幹自己的事業。這一政策有利於房市健康發展，能減少購房者買到爛尾樓的風險，有利於保障購房者利益。同時這一政策，能讓房地產商更理性，加槓桿的倍數將下降，有利於防控金融風險，有利於社會穩定。對金融業而言，短期收益是少了，但卻更安全了。

“停房貸”，按目前的房價，目前的經濟，目前的情形，又有多少剛須能一次性付清購房款？能一次性付清購房款的人如今還會沒房產，還會去炒房嗎？所以“停房貸”結果將是銷量銳減，回款困難。房地產公司有可能就此資金鍊斷裂，從而破產倒閉。而房產公司自有資金所佔比例是很低的，大部分都是直接或簡接通過銀行貸款融資所得，這將導致銀行的壞帳增加。對銀行而言，“停房貸”不是好的選擇。

綜上所述，“禁預售，限房貸”，對金融業而言，是最理想的選擇，達到“房住不炒”的目的，促進房地產業迴歸理性，健康發展。

水加木

如果房地產業去金融化，禁預售、停房貸，堅持住房不炒，這無異於將房地產業推入絕境，對金融業來說就如山崩海嘯，危險機來臨。

一、禁預售、停房貸，從供給方來說房企本來負債率就奇高，禁預售增加房企70%左右資金需求，等於斷了房企的融資渠道，即便經營狀況最好的大型房企都扛不住，只有破產一途。從需求方來說，由於居民可支配收入本來就少，面對高房價絕大部分居民更是無力全款購房，只能望洋興嘆。從供需兩方的承受能力來看，結果是房地產停罷，房價斷崖下跌。

二、房地產業跨踏，房價下跌，以房地產為抵押的貸款保證縮水，貸款風險上升，如果下跌幅度超出30%以上，銀行不良貸款率會隨之飈升，形成金融風險。房價下跌會使居民財富縮水，如果有將貸款房用作再抵押二次貸款的會馬上破產，銀行形成壞帳。總之，房價下跌會將企業、個人、銀行暴露在風險之下。

三、房地產業一但停擺將對整個經濟形成共振效應，經濟增長會由正轉負，企業經營陷入困境，個人收入銳減，失個業增加，企業、個人、政府無力償還債務，整個社會陷入債務危機，形成民斯基時刻，經濟崩潰。

因此，最近在經濟下行壓力加大的背景下，國家不再提不將房地產作為短期刺激經濟增長工具的說法，改為穩地價、穩房價、穩預期，可以預見在寬鬆貨幣政策的推動下，房地產會走向穩定。

烏蒙金融號

這個是有必要的，我們這樣做可以實現房地產軟著陸，利國利民，對於經濟，金融社會都是好的，為什麼這麼說？

一，對於金融，這個是髮夾最關心的，我們高房價不是一下子上來的，停止房貸了，影響只是2016後炒房的，他們無法套現，2016之前買房的是現在1/5到1/3價格，如果炒房客套現，他們只需要現在房價對摺甚至1/3也大賺，所房價打對摺或者1/3那沒有買房不用再貸款了，還有有人說房價大跌有人斷供，銀行破產，這個不成立，只要不是投資房子的，不賣房怎麼知道自己房價跌了，誰閒著沒事找人評估自己房子，評估低了你不賣沒有人強制你賣。還有房價如果統一跌90%，銀行可以考慮對首套房剛需減房貸和房貸利息。銀行破產更不可能，最近幾年我們是貨幣擴張政策，錢都是央行的，斷供了你不該銀行了，銀行不還央行了，央行改革就可以了，全世界銀行倒閉，我國四大行不可能倒閉，有印錢和發錢的央行在後面呢。

二，對於經濟，房價跌了，我們才是強大開始，房價跌，低價賣房的投資房子的套現，釋放經濟活力，有了錢消費，投資，買股票，供需兩旺，根本不需要在降息放水了。房價下跌會引導其他投資往實體去，房價上漲幾年開廠的炒房，做企業炒房，造車子炒房，開店的炒房，因為炒房比做實業賺錢很多，最可笑說某韓國公司在中國做產品不賺錢，賣房子賺了一畢，你說這誰來做實業，江蘇某工廠老闆開廠幾年不如老婆上海買套房賺錢。只要房價不跌，降息借錢來還是拿去賣房投資房子，推高房地產泡沫。

三，對於社會而言，房價跌了其他物價也會跌，人民的錢值錢了，內需起來，大手大腳花錢，各行各業發展，人民安居樂業，何樂不為，那些說有房子就想值錢簡直是胡說，現在有房子想換大房子換不起，想給兒子兒女賣房為買不起，怎麼希望房子上漲，一樣房子上漲只有一個群體那就是房地產開發商和炒房客利益集團。

四，對於擔心建築行業的，2020我們集體土地直接入市交易，對於高燒不退城市可以城市郊區就地城鎮化，增加側方位供應，郊區和農村有很多建築等著造，公租房，共產房，辦公樓，各種造，宅基地入市了，裝配式建築和輕鋼別墅就來了，建築至少有10年的繁忙，做企業的不在擠很貴很小的辦公樓。去郊區農村拿集體土地造屬於自己辦公樓，直接一家來一幢或者一層，給別人高大上，實力強感覺。

劉華銀mark

房地產業去金融化，“禁預售、停房貸”實現“房住不炒”這不是房住不炒，而是一刀切的亂舉措，傷害的是很多工薪階層的購房。

預售是可以禁止，正是因為預售制度，開發商才可以不斷家槓桿拿地，才可以囤積居奇的抄底待漲，也是爛尾樓購房者買單的罪魁禍首，沒有預售制，一律購買現房，哪裡會有購房者陷入爛尾樓的事情發生。

預售制度的是房價上漲的元兇，早應該禁止。

但是停房貸就完全錯了，可以打擊槓桿炒房，也會影響剛需購房，一般工薪階層，沒有多少存款，不能完成一次性付款買房，只能是按揭貸款買房，一刀切的停止房貸，有幾個老百姓買得起房子，

政策制定要從打擊炒房為立足點，但那也不能傷害一般購房者的需要，

這種政策一出臺，房價肯定是會下跌的，可能導致不少地產開發商倒閉，銀行不良貸猛增，另外按揭貸款是銀行最優質的的資產，目前不良貸只有0.3%，相當於平均不良貸款率的六分之一，而按揭貸款佔據總貸款的三分之一左右，是銀行收入重要來源，一旦沒有按揭貸款，銀行不僅不良貸猛增，還會導致利潤暴跌，銀行股價暴跌，也就不能依靠利潤計提貸款損失，需要通過融資補充大量資本金，銀行也將會是一地雞毛。

杜坤維

房地產是不可能去金融化的，所謂禁預售，停房貸，也不會真正實現所謂的房住不炒，反而會擴大矛盾和金融風險。真正的房地產調控，應該解決土地財政問題和過程超發問題，從源頭上解決地方的房地產衝動和居民的購房衝動。而所謂的去金融化，反而是無知和對金融系統的破壞。

從目前來看，房產預售政策，的確是開發商杆槓的來源之一，即房產開工就開始預售，收取購房居民的按揭貸款和首付，用於支付房產建築的保證金。而因為房地產開發企業，目前總體已經和銀行捆綁在一起，從自有資金拿地拍賣，再到以土地質押，辦理貸款開發，再到預售和未來的居民按揭還貸，每一個過程都有銀行參與。假設，突然一刀切改變，開發商肯定是主要打擊對象，凡是，隨後而來的就是銀行的貸款——土地開發貸，按揭貸款等一系列貸款資產嚴重受損。為什麼開發商倒閉，會引發社會問題和一系列的呆壞賬？就是因為銀行已經深度參與。在這種現實條件下，就無法一刀切強行要求銀行脫離開發商的有關貸款。

其次，從居民購房來看，除了自住房首套房以外，的確銀行貸款是大量炒房者的資金和杆槓來源，即使對二套房以外按照40-50%的首付比例，其杆槓也最低達到一倍。而從居民剛需購房來看，普遍首付在25-30%，那麼，正常剛需的購房杆槓就是3-4倍。

而從居民剛需購房角度來看，湊足首付，尚且需要“六個錢包”——雙方祖輩，父輩和夫妻兩人的所有儲蓄。而如果停止房貸，則導致大量的居民購房剛需失去基本的支付能力——多數居民的支付能力僅限於“湊足首付”和“有固定工作來保證持續付息能力”。

從房價收入比這個指標來看，目前國內三四線城市的普遍水平在20倍以上——即20年以上不吃不喝才能達到房價總價的水平；而一二線城市普遍在30-40倍。如果停止房貸，就會導致居民普遍無法購房或者改善住房。

對銀行來說，居民房貸，是佔比在50%以上的主要優良資產——有足夠的保證金——首付款，有足夠的現金流——每月月供，有足夠的安全邊際——房價即使下跌30-50%銀行貸款能保本。而一旦失去住房貸款，則銀行的資產將嚴重惡化——資產端收入減少，負債端存款失去主要投向。

因此，要想解決目前的房地產問題，根源還在於土地財政和過程超發。土地財政是地方收入的幾乎唯一來源，而過程超發是多數居民寧可買房也要躲避的貨幣購買力貶值風險，兩者雙重疊加彼此放大。僅從末端去解決問題而不是從源頭去解決問題，只能說是捨本逐末的無知想法！

屠龍刀fei0598

因為我們的房貸是沒有資產證券化的，所以房貸只到了銀行這一級，沒有衍生到其他金融領域，銀行作為房貸的債權人並沒有把債權做轉讓。所以我們只看對銀行的直接影響。要分析這個問題，我們首先看看房貸在銀行的貸款中所在的比重是多少。

1、房貸佔銀行貸款的比重是多少？

我們看看央行歷年的數據，央行發佈《2014年金融統計數據報告》顯示，2014年全年貸款餘額增加9.78萬億，其中住戶部門增加3.29萬億，佔比33.6%。住戶部門增加的貸款中，中長期貸款增加2.23萬億元（住戶部門的中長期貸款基本就是房貸了），也就是說房貸佔據了住戶部門貸款總量的68%。也就是說住戶部門對銀行貢獻的貸款主要就是房貸。而房貸佔中國2014年全年貸款增量的23%。

我們再看2015年的數據：2015年全年新增貸款11.72萬億

2016年的數據：全年增加貸款12.65萬億，其中住戶部門增加6.33萬億，住戶部門貸款佔總的貸款增量的比重達到了50%，這個數據不2014年和2015年的33%是大幅的提升了的。而其中的住戶部門的中長期貸款（即房貸）是5.68萬億，房貸佔住戶部門的貸款增量的89.7%，這個比重比2015年同期又提高了11個百分點。房貸佔2016年全年貸款增加額的比重為45%，這個比重比2014年增加了1倍，比2015年增加了19個百分點。

可以看出2015年下半年開始的樓市行情讓居民加槓桿，增加的貸款額度主要就是居民的房貸帶來的，企業的貸款增加額並沒有什麼變化。

2017年的數據：全年增貸款13.53萬億，其中住戶部門增加7.13萬億，佔比52.7%，住戶部門貢獻的貸款額度進一步提升，相比2014年已經提高了將近20個百分點。其中住戶部門的中長期貸款增加額是5.3萬億，房貸佔住戶部門的貸款比重為74%，短期貸款（消費貸）大幅增加。題外話：住戶部門中的短期貸款中有多少流入了房貸首付當中這個沒有具體的數據，不過這一年所謂的首付貸是層出不窮，央行關於嚴禁消費貸流入房貸市場的發言屢有增加。而2017年房貸佔總貸款增量的比重為39%。

總結：房貸佔據銀行的業務量比重是比較高的，尤其是經過這兩年房地產的牛市以後，無論是絕對值還是比重都是非常高的，房貸業務佔據了銀行39%甚至45%的比重，如果把房貸停掉，對銀行會產生什麼影響？

2、房地產去金融化更多的是對房地產的上游，也就是開發商

最近1年對開發商的融資是限制非常嚴格的，信託等等渠道都在收緊，這對房地產市場是一個洗牌，對於頭部企業是影響還能夠承受，因為品牌和實力擺在這裡，融資渠道自然要多很多，資信也不是一般企業可比的。

而對於中小型房企而言可謂是生死劫了，未來中國房地產市場會是大洗牌，會進一步向頭部房企集中，2018年中國商品房銷售總額是15萬億，而排名第一的房企的銷售額大概是7000億元，碧桂園拔得頭籌以7286億元的流量銷售額成為第一，佔比也不過是5%的比例，如果按照權益銷售額來計算，只有5241億元的銷售額，佔比更是隻有3%多一點，對於龍頭企業的市場佔有率還不到5%，這樣的市場還遠遠達不到壟斷的地步，未來是否會達到10%？我認為是很有可能的，未來5年排名第一的房企很可能會達到10%的市場佔有率。甚至更高。

而那些中小房企會被洗牌出局！

房企的核心能力就是：融資的能力以及拿地的能力！其他的能力都是附加的！

壹號股權

房地產業去金融化，“禁預售、停房貸”實現“房住不炒”等這類做法一則不利於房地產的健康發展，二則甚至會讓人們獲得住房的路都沒了。這是極端的做法，是不合適的。

因為有住房需求，所以有一個房地產市場。從1994年取消福利分房後，從一個美國老太太教育中國大媽，家庭開始了藉助金融手段來獲得房子的道路。這條路一路走來，從人們不理解，不屑，到家庭充分利用和過度利用這個手段，實現了房地產接近20年的高速發展。人均居住面積也迅速攀升到30平米以上。這裡金融對房地產的支持是很重要的一塊。但是走到今天，的確有些變味了。過度金融化和過度槓桿，讓房價和人們的實際收入之間產生了巨大的不平衡。

住房需求是全民的，不是有錢人的遊戲。房地產的發展必須和社會收入水平相適應。那種只為有錢人造房子的荒謬言論是割裂社會和造成社會不安。一個家庭正常的全部收入如果在500萬的話，住房不應該超過170萬。超過了，今天在住房市場得到的利益，社會將用數倍的代價在其他方面付出。

我們不能不說停房貸是一個值得考慮的方法。但是停房貸依舊是一個政策行為，而不是市場行為。平抑房價不是在房屋銷售的出口端，而更應該是房地產的價格構成中降低最應該降低的那部分。房地產企業去金融化，只會加重房地產企業的資金成本。為難房地產企業也只會增加住房建設財務成本。

我想，對規範房地產市場，有很多事情可以做。上面這些我想不會是好辦法。大家說說

大舟財經觀

這個房地產業的去金融化，整體來講的話，是國家在大的去庫存，去槓桿的這個大背景基調下進行的，那麼具體地落實到這個房地產行業，就是對開發商來說，現在對於過去那種高負債，需要降槓桿，對於個人買房，過去這種首付比例是要逐漸提高的，比如說像北京，上海的二套的話應該是達到六成了。那麼以前包括在成都買房，其實就是20%，現在要30%首套房，二套房都50%了，去槓桿就就逐漸提高了購房的門檻。

第二個對金融行業的影響，首先對於這個銀行來講的，最直接就是他的利潤的下降了，因為以前房貸是一個比較穩定的，利潤比較高的部門，如果將來銀行的日子不好過了，那從從業人員來講的話，肯定是會縮減一些編制，隨著一些人工智能的進入，包括現在行業的業務量下降了，不僅是的個崗位，甚至一些薪資，我覺得都應該會下降或者調整，那麼對於購房者來講的話，肯定不是什麼好事。

弘富財商特邀房產投資培訓講師/ 劉洪先生提供/ 歡迎留言討論及關注

深圳前海弘富財商

金融從業者來回答您的問題希望有幫助：國家從來沒有“禁銷售”“停房貸”這就是個假命題，“房住不炒”是指導思想，所以根本上是要杜絕民間加槓桿炒房造成的房地產泡沫。

對於金融行業- 毛影響也沒有… 金融行業不只是盈利一個功能更重要的是充當了國家宏觀調控的工具，（參考無形的手和有形的手），信貸資金不向地產市場流動只是眾多調控方式的一種而已。

請注意⚠️短期價格波動靠宏觀調控，中長期價格波動靠供求關係。“房住不炒”在一定層面上會改善地產市場扭曲的租售比，但是長期優化租售比是靠轉變國民守土為安的公眾去認知才能達到的。

事實上按揭貸款投放量18年4季度較前三季度總量上變化不大（請自行查數據）按揭資產證券化發行量依然良性，所以對金融業不構成影響。

金融業的張智

現在房地產業的生存和發展需要高度依賴金融行業的支持，反過來房地產的融資和房貸份額在金融行業中也佔據了非常重要的位置，兩者目前呈現一種深度捆綁的狀態。“禁預售”最直接的衝擊是地產業，間接影響金融業，而“停房貸”則會直接給兩者都造成重大的影響。我們可以先了解一下預售和房貸對兩者的作用資金關聯的背景，然後就容易理解“禁預售”和“停房貸”對金融業帶來的影響了。

預售、房貸與房地產和金融業的資金關聯緊密，同時也是影響金融業的重要背景。

預售和房貸，無論與房企還是銀行都息息相關，預售雖然直接影響的是房企，但由於房企與金融業是捆綁的關係，房企的生死會影響金融業的穩定，所以預售對房企的作用也是瞭解金融受影響程度的一個重要條件。下面我們先分別來看看預售和房貸這兩者的背景情況。

一、預售

新房預售這種模式引自香港，到現在已經有25年的歷史，也成為目前大多數房企採用的主要新房銷售手段。房地產開發是屬於資金密集型的業務，一個項目動不動就數以十億計，有大量的資金需求，預售制度可以讓房企在工程在建還未完工時就開始陸續回籠資金，而且在時間上一般可以比現房提前一年左右，用以補充建設所需的資金或用於其他調度，為房企帶來充足的現金流，對於房企這樣的高負債和重資本的企業，現金流就是生命線。

2、縮短資金週轉週期，預售成為房企業發展的重要手段。

預售大大縮短了房企的資金週轉的週期，可以說為房企的高速發展提供了槓桿和動力。如果按照正常的開發，房企從拿地到建成現房出售，這個過程大約要用3年左右的時間，當然中間會受房企實力和其他一些因素的影響，假設開發到竣工需要3年時間，如果沒有預售制度，需要3年後才開始有資金回籠，而有了預售制度，一些大型的房企可以在開工後不用一年時間就開始預售，使資金開始回籠，週期就

我們不用看歷史數據，只看一下國家統計局公佈的2019年1-8月房地產開發投資情況的數據，觀察一下由預售產生的資金在房企開發投資中到位資金的佔比。2019年1-8月房企開發到位資金是113724億元，其中，國內貸款17322億元，利用外資81億元，自籌資金36036億元，定金及預收款38377億元，個人按揭貸款17449億元。後面兩項都與預售有關，共計5.5萬億左右，接近50%的比例，說關係到房企開發的生死也不過份。

二、房貸。

住房按揭貸款是目前關聯房企、銀行、購房者三方的重要市場紐帶，這裡不談房貸對於購房者的意義，我們只針對房企和銀行這兩方面看一下房貸的地位。

1、房企。

房企對金融業的依賴程度，同樣以上面統計部門公佈的開發資金的情況就可以看出大概的重要程度，在所在到位的113724億元中，國內貸款是17322億元，個人按揭貸款是17449億元，這兩部分資金基本都來自銀行，共計34771億元；另外自籌資金中的36036億中，有不少也是從金融行業中獲取，如股票增發、信託、基金、票據等等途徑，真正由公司拿出來的資金比例不會太大，由引可知來自金融行業的資金佔比是很大的。其中單獨來自個人按揭貸款的數字就超過1.7萬億，這也只被預售後利用來投入到房產開發中的的款項，另外在現在的消售市場，超過50%的人都通過房貸來購房，少了房貸，需求也許會被腰斬。

2、銀行。

其實銀行只是金融行業的一部分，銀行與房企最直接的關聯就是開發貸款和房貸。上面也談到了銀行渠道的款項與房產開發的關聯程度，這裡單獨談一個銀行房貸業務的情況。使用房貸買房是當今主流的購房方式，它的比例在樓市銷售中的超過了50%以上。據央行公佈的數據顯示，截到2018年末，全國個人房貸餘額是25.75萬億，包括房貸在內的房地產類貸款高達38.7萬億，而在同年底社會總融資存量餘額大概是200萬億左右，其中人民幣貸款餘額是130萬億左右，以此來看房貸就佔了接近20%的比例，絕對說得上是銀行業務中的大型業務類型。

以上是預售、房貸的地位和樓市與金融兩大行業的資金關聯程度，也是瞭解“禁預售”和“停房貸”對金融影響的重要背景。

“禁預售”、“停房貸”對金融業的影響。

在瞭解了以上的背景以後，“禁預售”、“停房貸”對金融業特別是銀行業的影響就比較明顯了。

1.“禁預售”會影響抗壓力弱的房企，進而影響與之有資金往來的金融機構的資金安全。

禁止預售將會影響房企的資金回籠週期，進而影響企業的現金流，如果房企因自身積壓的經營問題而消化不了，那將影響其生存和發展，直接影響其在金融業吸收的資金的安全，對於抗壓力差的屋企來說，有可能需要重組清算，無法償還金融機構的貸款。

不過預售制度存在諸多弊端，已經有地方計劃在新出售的土地上附加禁止預售的條件，未來預售制度也許會逐步退出市場，這個過程也與目前樓市調控的方向相符，如果真正實施起來，房企需要在相應的時間內做好轉型的準備，如果還是不能改變目前樓市開發中到位資金接近50%來自預售途徑這種特點，那結果可能會很難看，同時另一方面金融業需要做出相應的改變，否則隨著風險的傳導，資金風險是很大的。

2.“停房貸”應該是有條件的局部事件，假如全面停貸影響會很大，巨量資金需要新的產品載體。

全面停貸的可能是很小的，應該說全面永遠停房貸的可能很小，更多的是在某些特定背景下做出的局部和有條件的停貸，比如在樓市調控繼續趨嚴的情況下，或者某銀行自身的額度不足的情況下，會出現局部地區的個別銀行採取停貸的做法，這種做法對銀行實質影響並不大，會隨時局的變化而改變，更多的是釋放出房貸趨緊的信號而對樓市進行反芻，達到降溫的作用。

如果真正全面停房貸，那銀行這塊大比例額度且安全度高的房貸產品將不再承接銀行的資金，存量房貸25.75萬億慢慢回收後，將需要重新為巨量資金尋找新的出口，這對銀行也是一個考驗，一方面是量太大，另一方面是對應產品的安全度未必及得上號稱優質資產的房產，處理不好同樣會影響到金融機構的穩健經營。

綜上所述，由於“預售”和“房貸”這兩個因素在樓市中在巨大的作用，由此而產生的資金關係到樓市的生存和發展，而房企與金融業又是深度捆綁在一起的，兩者有巨大的資金關聯，因此“禁預售”和“停房貸”也會影響到金融業的穩定。“禁預售”的風已經吹起，未來房企可能有需要及早也消化，而“停房貸”應該是有特定背景的局部事件，在調控的長效機制下，逐漸淡化金融與樓市的關係應該也是金融業關注的問題。

關鍵字: 房住 預售 財經