問：十三，2016年買了一套龍光城北二期的望湖高層，純投資，站在山崗了。如果有人平手接盤，損失了利息，是不是也值得出手？還是等到地鐵14號線開通到坪山後再出手？
答：感謝付費諮詢。 已經站崗三年了，如果沒有其他更好的置換標的就先拿著吧，一出一進全是摩擦成本。 14號線沙田站離龍光城有6到7公里，理論上早脫離了地鐵盤範疇，但惠陽臨深情況特殊，對地鐵極為飢渴，只要樓巴，公交能到達地鐵口都算利好，不過由於競品太多，漲幅也會有限。 先出租，安心持有，等下一波小漲時抓緊出手。
問：深戶，預算150萬，五成首付。資金有限，是應該買福田南山的破舊樓梯房，還是買大運坪山？有樓盤推薦嗎？謝謝。
答：這個資金量不建議去買福田南山的無學區老破小，應該去搏東部，具體選擇要根據個人需求，加十三房十三諮詢選籌。
問：你好，外地有一筆貸款記錄，手頭350w，有京戶但在深圳坂田工作，但是南方人不喜歡北京的氣候，特別鍾愛深圳，老婆深戶，家庭年收入大概80w，我們是先在深圳買還是北京買呢？未來這兩個城市房價增幅更看好哪個？如果在深圳買，考慮上學問題想買個小三居，有哪些小區可建議的沒？謝謝！
答：既然在深圳工作生活，優先買深圳，解決自住和小孩上學的問題，另外深圳相比北京更市場化、對房價的容忍度也更高，加上近幾年大量人口用腳投票，後期深圳的房產的投資屬性會比帝都更好。 外地有貸款記錄是你個人有，還是你太太也有？如果她也有過記錄，350w首付五成買總價六七百萬的，在坂田也好，在南山也好，買個學區的小三居選擇還是很多的。 在坂田的話，深實驗坂田最近剛剛劃了大學區，房價有所回調，正是剛需自用入手的時機。
問：老師能否點評一下中洲灣，尤其是中洲灣二期住宅，謝謝
答：中洲灣是一個血統純粹的舊改盤，一期被上下沙無數農民房團團包圍，現場體驗頗為震撼。 一期容積率高達8.5，8000多平米的建面起了四棟48層的大高樓，三棟住宅，一棟公寓，其中兩棟住宅賠給了原住民，只有一棟住宅和一棟公寓可以銷售，開發商舊改有多艱難，看中洲灣就知道了。 二期比一期面積要大，但連在一起仍處在大片農民房包圍之中，二期肯定仍是高密度和壓抑侷促，以及和大量的原住民混居，居住體驗絕對沒有開發商描述的那麼美好。 配套的上沙小學上沙中學就更不必說了，想等到上下沙完全拆除，需要二十到三十年的等待，即使全部拆完，也無非是另一個高密度的大沖。 買這個盤的人大多數被開發商描述的美好預期所打動，但結果大概率會失望。
問：十三老師您好，請教一下預算300萬上下，70多平的兩房，深圳首套，選龍華地鐵口還是羅湖清水河草埔布心片區，兩個區域二手房單價差不多，謝謝了！
答：300來萬的70多平剛需兩房，而且位置交通居然都不差，一個是龍華地鐵口，一個是羅湖布心和草埔片區，難道是價值窪地被你發現了? 當然不是，第一，這兩個區域都是沉沒板塊，第二，再疊加八九十年代的老房源。 升值層面肯定不要有太大指望，但從自住的角度，我們要感謝被資本橫掃過數輪的深圳，還有這樣的窪地為剛需存在。 這兩個區域，我會更推薦龍華地鐵口，畢竟還有紅山上塘的帶動，加上老城區的舊改利好。
問：你好，改善剛需，目前自主一套距離丹竹頭地鐵口步行4分鐘的老小區（樓梯三樓小三房、滿四年、距離大型商業、沃爾瑪、醫院都近），考慮賣掉 置換到萬科麓城或萬科紅還有光明年後的新盤，想問下 年前這個時間是否適合賣掉自己的老房子呢？還是等到年後行情穩定了再賣，再置換呢？
答：劣質物業漲不過優質物業，置換正當時。萬科麓城和萬科紅都不太看好，後續怎麼買要結合你們的資金，活動區域才能進一步的細化建議。
問：深圳已有一套改善的情況下，投資角度佳兆業前海廣場和深圳地鐵前海時代廣場如何抉擇？
答：佳兆業前海廣場一期住宅是個很確定性的選擇，前海時代廣場就要博前海內的綜合配套提升，賭性更大，就要看你掌握多少信息了。 我個人的投資打法是看重“總價”，同樣總價如果一個盤的功能多、學區好、有花園有品質，那大概率勝出。 前海時代的同樣功能的房子，總價高出前海廣場50%了，我傾向於選擇總價低的安全的。
問：桃源村三期經濟適用房，還沒有轉紅本，中介說可以找擔保公司補地價轉紅本，但是要先交定金，這種操作有沒有什麼坑？如何保障買方的合法權益？
答：深圳的中介其實誠信度還是很高的，不會太過誇大或者刻意設置陷阱給你，但具體單子我不瞭解，桃源村三期是經濟適用房是真實的。
問：老師好，深戶無房，外地一貸還款中。能籌到最低140萬，最多180萬，月流水三萬以上。應該是對應總價270-320的房子吧？正在目前考慮螺嶺或深圳小學的一室一廳學位房，這個選籌怎麼樣？老師有推薦的小區嗎？或者覺得應該考慮往西些？考慮學位房是因為有小孩能用著，如不買，就得考慮私立了吧？其他的好小學可能總價更高些。
答：這個選籌不怎麼樣。 第一，180萬首付五成，月供能力不差，配合適當高評，可以買到350-380萬的房源。 第二，考慮學區房沒問題，但不建議羅湖的學區房，羅湖的學位優勢正隨著片區的沒落而沒落，錢聚人聚，錢散人散，優質資源也是如此。 這個總價，或者直接硬槓熱點片區的學位房，或者乾脆換個思路，看一看福田和東部。
問：十三總，您好！一直關注你們，感覺你們的答問都是非常實在和接地氣的，替粉絲們想得周到和細緻！ 請教一下:目前持有龍崗的匯龍天下小三房，紅本在手，這套房也是掉坑裡了，啥都不靠的，現在想賣也賣不出去。有倆孩子，大的學位絞盡腦汁搞定了，明年上初中。小的今年4歲，學位無著落。現在想投資一小套龍崗城龍花園小兩房300萬以內，學位帶清林小學和龍城初級中學，您看這樣可行嗎？有沒有更好的策略？
答：你好，感謝信任和支持。 龍崗名校在深圳不受關注，但在龍崗本地仍然很有市場。 龍崗名校，前三分別是深中龍初，龍崗外國語和龍城初級，龍城初級的性價比最高，3-4萬都有的選。 如果考慮孩子讀書同時資金有限，城龍花園的小兩房當然可以買，但如果資金量夠，我建議買更新更優質的房源，或者直接買入深中龍初的四盤，99年的城龍花園單靠一個龍崗第三漲幅還是有限。 你第一套匯龍天下沒有買對，第二套還買龍崗，更要選稀缺加槓桿，才能逆勢翻盤。
問：請教十三，在深圳有一套自住，現在手頭有少量閒置現金80w，想投資一房，羅湖，沙井，寶安如何排序？持有時間5年～8年
答：現金80W，想買家庭第二套，根據不同情況可以做到首付三成，五成和七成，可買到總價120到250萬不等的房子，如果取中間值200萬，只能淘淘單房或小一房。 羅湖的漲幅弱，但租金高，至少能佔一頭； 沙井買三房長持沒問題，一房我就呵呵了，要交通沒交通，要學位沒學位，要環境沒環境，租不出又賣不掉，是沙井一房的命運； 寶安的話，認真淘淘，也能買到寶中或周邊的小單間，好租也好賣，我的排序會是寶安>羅湖>沙井。 不過，200萬還可以有其他打法，不一定非要侷限於最小面積的排序。
問：大神，深圳是要涼了嗎？投資角度，現階段是否考慮廣州更好點？
答：昨天我們一天簽了三個單，你說深圳涼了嗎? 媒體連篇報導業主控盤和後期調控之後，全國人民置業深圳的願望反而更迫切了。 為什麼?業主控盤，一次拉昇幾百萬，反而更證明了深圳的價值。 如果說涼，炒到天上去的少數熱盤暫時涼了，或者說有價無市，買家在等著價格下調衝進去。 而其他非熱點片區，正在板塊輪動的關鍵階段，一輪週期還沒走完，價格還相對低窪，怎麼會因為一個政策變涼呢?
問：十三老師，深圳村委統建的小產權房可以買嗎。
答：每個人情況不一樣，沒有標準的答案。 如果你是個剛需，還是首選深圳住宅，小產權第一不能上學，二胎放開後，深圳的學位矛盾只會愈演愈烈。第二，沒有槓桿，不具有金融屬性。第三，沒有歸屬感，幸福是個比較級，當你周邊朋友都住商品房的時候，你大概率會自卑自己住在小產權裡。 所以小產權和惠州房子一樣，適合兩種人買，真的沒錢（只出得起首付出不起月供）和真的有錢（沒有房票，商品房買不動了）
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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