想不起來今天是大年初幾，更不記得今天是周幾，這是我們待在家的第1234568天。。。

今天你復工了沒？除了戰鬥在一線的醫護人員外，還有很多人整個春節無休，默默守護著我們的健康，外賣和快遞小哥，在解救廚藝無能和不剁手不舒服的你。

疫情持續，諸多行業停擺，情況嚴重的地區，不少小區開始實行封閉管理。

遇上這樣的事兒，在很多人的認知中可能還是第一次。前日，國家衛健委專家組成員回覆，疫情拐點至少還要14天。

受房地產建築工地和房企售樓處復工時間推遲影響，房企開年不利，近期又出現了樓市“抄底”的聲音，那麼，

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2003年之後，香港的樓市又被重提。

和此次疫情相似的是當年非典的爆發時間。上一輪非典在2002年11月發現病例，2003年2月全球爆發，當年6月之後得到控制。

香港是疫情肆虐最嚴重地區之一，全球8100例中，香港確診了1755例，死亡300人，對其經濟特別是樓市造成了巨大影響。

香港經濟體量較小，受到的衝擊也更大，在旅遊和消費銳減之下，2003年二季度GDP，比前後兩個季度的平均增速低4.5個百分點。

當時的香港剛剛經歷了1997年的金融危機，樓市下跌後調整後正溫和上漲，非典襲擊之下，使得2003香港房價繼續下跌。

非典過後，在香港各界同心協力，以及中央政府的大力支持執行，香港經濟開始逐步恢復。隨後，香港的旅遊和消費越來越旺盛，內地投資者也開始在香港購買房產，香港樓市又重新步入上行通道。

我們回看歷史數據，不難發現，非典時期買房的人，獲得的收益已經翻倍。

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非典時期對內地樓市的影響，卻微乎其微。

1998年《關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》文件出臺，結束了福利分房制度，標誌著中國商品房市場的開啟，同時第一次將房地產確立為經濟新的增長點，意味著房地產時代正式到來。

進入2000年，我國的房地產開始迎來新一輪的發展期，市場的供需關係失衡開始顯現，房價上漲，溫州炒房團開始在上海、杭州、蘇州、北京置業。

2002年5月，開始實行土地“招拍掛”制度，加強了地價支付方式和支付期限的管理。

2003年非典爆發，受其影響國民經濟下滑，為了保持經濟增長住建部發布“國八條”，明確房地產是經濟支柱產業，對房企加大信貸支持力度，全國房價反彈繼續上漲。

從98年之後的短短几年，很多人已經開始形成自己貸款買房的習慣，受到非典疫情影響，儘管當時房價還未步入大幅上漲的階段，樓市也沒出現價格大幅下跌的現象。

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我們來看看當時內地兩個代表城市的房價情況。

當時中國剛剛加入WTO，經濟處於高速發展中，樓市也是供需兩旺。

以上海為例，當時的報道，3-5月份受非典疫情影響，上海新房、二手房成交量出現下降情況。

但是，從6月份開始，隨著非典疫情的結束，上海樓市迎來大規模的回升，全年度房價同比大漲了20%，部分項目大漲50-60%。一手商品房2003年成交量在2224萬平方米創下一個高峰。

整體來看，2003年初上海的商品住宅價格並沒有明顯的波動，並逐漸出現快速增長趨勢。

非典疫情“發源地”的廣州，市中心房價也沒有太大變化，二手房價沒有下跌，一手房交易減少，但也沒有下跌。當時的郊區番禺，房價略微下跌，跌幅大約10~15%。

但是這一輪的調整非常的快，到下半年，市場價格已經回到原來的位置，並且重新上漲。

在1998-2018這20年間，高歌猛進的中國房地產市場，成就矚目：

銷售額從2513億上漲到13.4萬億；

銷售面積從1.22億平上漲到17億平；

投資從3614億上漲到11萬億；

新開工面積從2.04億平上漲到18億平；

竣工面積從1.76億平上漲到10.75億平；

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那麼這一輪疫情，是否也會帶來購房良機呢？

我們都知道，目前各大房企和經濟公司由於不能開工，業務均受到影響，在返鄉置業的這個節點上，特別是在政策的封鎖下，對重倉三四線城市的房企更是嚴重打擊。

借鑑非典的經驗，從數據上可以更清晰的看到當年對樓市的影響。北京在非典之前，1999-2002年，房地產開發平均增幅是28%，2003年非典爆發後的4月和5月份，增幅直接下降到8%和12.6%。銷售幅度也是大幅減少，有機構測算數字高達36%。

有人認為，這次疫情從確診人數來看已經超過非典，使全國企業壓力增大，對房地產更是利空。

可是，我們不能過度判斷疫情對經濟的影響。

非典對於經濟的影響主要在第二季度，其實際GDP增速由一季度的11.1%將至9.1%，但到了第三季度就出現反彈，回到10%，全年增長較2002年提升0.9個百分點。

反過來看，疫情對某些行業造成負面衝擊，但是也會拉動另外一些行業的增長。所以長期來看，對GDP的影響並不會很大。

放在樓市上也是這個道理。

縱觀整個行業，從2018年高層的表態可以看出，房地產市場的穩定發展是目前我國對於房地產市場的指導思想，在明確“房住不炒”的這一前提下，維持住整個地產行業的發展韌性和投資韌性，因此，

2019年，住建部以“穩地價、穩房價、穩預期”定調全年樓市，今年的前兩個月基本延續了去年年底的態勢，市場並沒有發生太大的波動。

2019年基本就是房地產稅的草案准備階段。但是，由於其複雜性，並不是短時間內就能落地。這些都決定了房地產市場不會有大幅上漲的可能。

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最後，我們來簡單說說購房者的心理預期。

98年到03年，當時在香港買房子的，現在肯定賺了很多。08年至09年受次貸危機影響，香港的房價同樣出現了下跌，如果你在那時候買房子，到現在穩賺。

但在現實中，很多人就算遇到這樣的機會，也沒有這樣的膽識。包括很多普通香港人平時都喊著房價高，但當樓市出現大跌的時候，卻沒人敢接盤。

這就是我們常說的購房者心態：買漲不買跌。

經歷過樓市上漲大週期的很多朋友現在回頭來看，都覺得自己當時沒有這樣的好機會。但其實真的有這樣的投資機會時，大多數人都會猶豫不決，真能把握機會的人少之又少。

雖然疫情之後，部分房企會採取“以價換量”的銷售模式來快速回血，但是樓市大幅上漲的因素已經不具備了。

更何況，現在購房市場已經出現了更多變量，比如居民的槓桿率，比如外界更為複雜的經濟環境，還有就是國家層面對房地產的態度。

總而言之，從大環境來看，經濟穩增長仍是前提，房地產也將繼續發揮穩投資的重要作用。

隨著房地產市場趨於平穩，應急性調控措施將逐步退出，然後向房地產長效機制過渡，這將會是貫穿未來房地產走向的一條主線。

歷史不會總是重疊，能夠清晰認識樓市現狀才是最重要的。這一次的疫情之後，樓市很難砸出黃金坑來。

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