導讀：關於城中村，大家並不陌生，它以種種頗具特色的形象展現在我們面前，出於居住者迫切想要改變窘迫生存環境（人均不足10平方米很正常）的心願，城中村改造項目無疑應當很受歡迎，可是，有些城中村改造完，改造效果和補償安置都令村民很不如意，當初的“暴富夢”成了實實在在的做夢。為什麼改造效果沒你想的那麼好？

【表現形式各異、土地性質複雜，難尋統一標準依據】

城中村有其特殊性，受其歷史淵源、發展程度、周邊環境、地理位置等諸多因素的影響，不同的城中村狀況有不同的表現形式。

其中有些是在郊區，有傳統的鄉村面貌，耕地是耕地；一些隱藏在繁忙的地段，狹窄的街道，“握手樓"和集團的租金以及周圍的環境似乎不在合適的地方；事實上，一些保留的地名實際上已經變成了建築界，被納入到街道辦事處的管轄範圍內。

這意味著城市土地的性質是複雜的，針對城中村改造，從法律層面找不到統一的標準和規定在城中村改造的實施中，首先要確定土地財產是國有土地還是集體土地，這樣，我們就可以找到相應的法律法規來指導轉型。

如果土地是國有的，但也沒有太多的爭議，作為指導的《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定了收集程序的執行類似老城改造等項目，但是如果土地的性質仍然是集體土地，只能參照地方和地區制定法規，或者以其他方式促進轉型。

《土地管理法》在農村集體土地徵用中佔有重要地位，但對城中村改造卻沒有多大幫助。因為城裡村民最關心的應該是家家戶戶蓋的兩三層樓，租給“蟻族”的地方，而不是村裡少有的或消失的農田，房屋價值補償是至關重要的利益

如果沒有關於賠償村莊所在地區城市村莊的特別規定，那麼，賠償僅僅是根據家庭基地地區的補償價格+重置為新的價格模式就不足為奇了，而改造使村民們失去了靈魂，畢竟農村住房拆遷補償明顯較低，不可能與不遠處新建社區相比。

【補償、搬遷、拆房全靠協議，維護自身利益救濟難上加難】

由於城中村改造沒有統一的法律，很難找到賠償的法定標準；因此這些項目不一定是市，縣行政機關為指定的軌道或當地的法律和法規上的主導推進房屋徵收。

這樣在實踐中，有許多城中村改造項目是通過協議啟動的。

協議所提倡的城鎮改造，可以由村委會、鄉行政機關甚至部分社會資本主導，與村民簽訂協議；協議的內容集成取代了一般集合項目中的集合決策、補償計劃和補償協議的功能；這個協議貫穿始終，影響村民的一切利益，就像一條木偶線牽動著利益。

村民已簽署本協議，代表村民支持改造工程，同意賠償和安置條件，並將按照約定的期限搬遷；有些村民聽了宣傳，即使對補償標準不滿意，也不會表達什麼的，在此之後，我們對此感到遺憾我們希望討論補償和安置問題，並在搬遷結束時儘量將房屋保持在極端的狀態。

這種協議在法律上只能歸類為普通民事合同村民獲得救濟的唯一途徑是依法提起民事訴訟，請求人民法院宣告合同無效或者解除合同但是，合同法對無效合同和可撤銷合同的情形有明確規定。一項索賠獲得支持的可能性不樂觀。

該協議促進了城市中村莊的改造、補償標準、重新安置待遇、搬遷期限和房屋拆除等都取決於協議來決定，村民的權利保護和救濟更加困難，賠償和安置的待遇自然非常不令人滿意。

在這種困境的情況下，村民應當諮詢並委託專業律師分析情況，尋求正確的保護方向，不要急於提前簽署補償協議。

【村民上樓成居民，城市壓力隨即而來，生活轉軌難適應】

城中村改造後，補償標準令人滿意村民們如期拿到安置房和要搬回來的房子，全部上樓成為居民這應被視為實現轉型目標和取得成功結果然而留給村民的問題還沒有結束。

這座城市的村莊變成了一個社區，平房和小建築成了高塔，但是村委會沒有被撤銷，農村集體經濟組織原有的產業管理和收入分配，仍然要求農村集體經濟組織繼續履行職責，居委會、村集體、房地產公司的並存，加上城市生活的壓力，使得村民非常不自在。

過去，村民不需要承擔生活費用，上樓後，村民將支付物業費用，並支付水電、氣、熱等能源成本。

以往，家家戶戶蓋起小樓，自己居住之餘向外出租，可以得到一個非常可觀的收入，與傳統的耕種收在一起，分紅村辦企業在生命的盡頭完全得到保障；改造完成後，沒有租金收入，也沒有農田，大部分村民的一般條件有家庭走上社會，自謀職業。

一種新的城市生活方式、社區物業管理體制的這些變化將給轉型後的村民帶來長期的不適因此，即使在城中村改造中出現所謂的“圓滿結局”，那些被改造的村民完成““圓滿結局”還有很長的路要走。

最後，律師想說的是，期待著城市改造的村民們將面臨著極其複雜的現實，城市各村土地相互交織的性質，各地區制定的地方性法規，侵害村民利益的隱蔽改造和促進方式，而實施徙置及生活方式轉變所帶來的過渡期，可能令村民感到轉型並不理想，甚至感到失落；事實上，無論什麼法律法規適用於城鎮鄉村的改造，也無論採用什麼方法來促進改造，重點應放在滿足村民的需要和今後適當安置他們的生活上；畢竟許多年前村民的拆遷，一夜暴富案件不會再發生；我們真誠地希望，這個城市的每一個村莊都能儘快生活在一個乾淨的重新安置的房子裡，同時也會適當安置，有持續的收入來維持生活，真正保證“生活水平不降低，長期的生計得到保障”。

■ 專業的行政法領域律師，定期提供行政法知識的交流與分享。

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■ “楊在明律師”曾參與立法、擔任過法律課堂講師、在明律師事務所主任律師、中國行為法學會客座教授、遵循“只為被拆遷人服務”的宗旨。