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對於地產的護城河，今天我也只談談自己的一些粗淺看法，與都教授及雪球上的朋友交流。
先拋個定性的結論：地產公司沒有護城河，或者說護城河十分狹窄。這樣說可能很多人不認可，但請讀友們閱讀完後邊的內容再點評。（請注意有沒有護城河跟公司是否創造價值完全是兩碼事兒，如果沒明白，請多讀幾遍想一想）
下面簡單說一下我的理由：
（1）根據《企業戰略博弈》一書中格林沃爾德教授的研究（這是我讀過的關於護城河分析最好的著作，遠超晨星公司的《投資的護城河》），擁有護城河的企業所在的行業通常都有較好的競爭格局，要麼是寡頭壟斷、要麼是雙寡頭市場，且行業龍頭位置變化較少。如果我們觀察過去十多年的中國房地產行業，很容易發現中國房地產行業遠未達到上述行業格局狀態，不僅競爭對手很難消滅，同時行業位次變化也十分劇烈，這兩點現實告訴我們，這個行業中的企業並沒有什麼寬廣的護城河；
（2）房地產行業並不是中國獨有的，發達國家早就經歷了房地產開發都時代。那麼實際上有哪些大型的房地產企業呢？2019年世界500強公司裡的地產公司除了中國公司以外，幾乎沒有其它國家的地產公司入圍。為什麼經過這麼多年都發展，全球其它發達國家都沒有大型房地產企業呢？我想一個極有可能便是房地產公司是缺乏護城河保護的，因此沒有辦法持續變大變強。在這一點上，我認為房地產公司甚至不如建築公司；
（3）在我看來，正是過去十幾年一路向上的中國房價以及房地產企業的優秀管理層造就了這些如今令人敬佩的優秀房地產公司，而不是他們的護城河，當然如果你將優秀管理層看作為護城河的話，這些龍頭房企的確是有護城河的，但我認為護城河應該是指結構性的優勢，而不是人。
（4）未來趨勢：房地產行業總體的成長已經放緩了，這一過程中行業集中度的提升是大概率，大型開發商資金實力強大、運營效率高效、同時擁有品牌美譽度，在白銀時代他們將不斷從規模較小的開發商那裡獲取市場份額；
（5）越不缺錢，就有越多便宜的錢送上門，所以那些財務狀況健康的大型房企受益於低廉的資金成本，同時這些企業往往經營效率很高，所以雙重優勢使得其能夠賺取遠超資本成本的回報（股東回報率更高），這應該是當前大型房企的核心優勢所在（便宜的錢、高效的運營）；但是應當看到至少有數十家大型房企擁有相近的低成本資金，此外他們的運營效率都比較高，他們誰也擠不垮彼此，未來的競爭將主要集中在頭部房企之間；
（6）最後談一下股票，目前許多個股的股價已經反映了房地產的悲觀預期，整個行業尤其是其中的龍頭企業，目前的股價相對其價值是明顯低估的，這一點從挖優狗的一些統計數據裡可以明顯的看出來。但即使缺乏長期護城河，在短期內，我個人認為這些大型地產公司憑藉資金優勢和經營優勢，依然有望繼續為股東創造出超過資本投入的回報，因此具體到股票，我並不會因為其沒有護城河而不投資。因為我認為只要產品/服務是市場需要的，哪怕公司沒有護城河，也是可以給股東創造價值的
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