廣州大學經濟與管理學院 潘蜀健
物業管理：一個以房產或地產構成的物業為對象的，專業化的經營管理行業。
社區建設：以區域性的社會為對象的建設性的活動。
把物業管理與社區建設結合起來考慮。視物業管理為現代社區建設的重要內容和基礎條件，源於對物業管理重要意義的新認識，源於對現代社區建設內涵的新理解。
一、重新認識物業管理的內涵、意義和作用。
物業管理是從住宅小區管理起家的。八十年代中期，由於住房制度改革和土地使用制度改革的推動，我國的房地產業，以住宅區的綜合開發為特色蓬勃發展起來。1992年，不到10年的時間，全國城鄉住宅建設投資2600多億，新建住宅12.5億平方米，建築面積5萬平方米以上的住宅小區2500多個。這麼多的房屋，住了這麼多人，如何管理是個大問題。交給街道吧，有些由於配套設施問題、距離問題、維護費問題，街道不願接。只好開發公司自己管，他們拿著是個負擔，要賠人、賠錢、還要賠精神、有些老總就說：“開發一個小區，背一個包袱，總有一天背不動了。”
形勢迫使我們不得不尋找一條出路，為了探索一條適合我國具體條件的住宅小區管理模式，
各有關部門從1989年就開始探討、研究。89年9月在黑龍江大慶召開了全國第一次住宅小區管理工作會，90年建設部在瀋陽召開了第一次全國住宅小區試點工作會。當時，全國的住宅小區管理模式雖然五花八門，但歸納起來不外三種主要形式。
(1)以房地產行政管理部門為主，即房管所管理的模式；
(2)以街道行政管理為主，開發公司參與的管理模式；
(3)專業性的物業管理部門進行管理的模式，又分兩種類型：①開發公司下屬物業管理部門（公司）；②具有法人地位，獨立經營的物業管理公司。應當說，當時具有獨立法人地位，有經營自主權的主要從事物業經營性管理的物業公司只有極少數。而這股力量卻迅猛發展起來了。僅10來年的時間，廣州市就有600多家，從業人員高達數萬人。
回顧這段歷史，是要說明，我們對物業管理的認識是要有一個逐漸理解、逐漸深化的過程。10餘年的時間，我們的認識大致跨越了幾個臺階。
住宅區管理 專業化的住宅區管理 物業管理 物業經營和管理
（管理型） （專業型） （不僅是住宅） （公司型）
91年在深圳蓮花小區開會。我曾跟有關同志商議寫一本物業管理的書，就是在是否提“經營性”問題上發生分歧而沒辦成。我認為專業化的物業管理要發展，必須脫離開發公司的支助，走自主經營之路（就是要自己嫌錢）。這種觀點在當時自然有點超前，沒有被採納、書也沒寫成。回到廣州，馬上找到當時廣州物業管理的大哥大，市城建總的穆漢卿、東華實業的何樹林、省國投的李卓章。他們很贊成我的觀點。幾個人一拍即合，93年我們合作出版了《物業經營與管理》，被建設部推薦為全國物業管理培訓教材。
現在回過頭來看這本書，有些觀點就顯得膚淺而落伍了。我想這是一種必然規律，人類在進步、社會在發展，觀點、觀念總是要不斷髮展，理論總是要不斷創新，才會永保活力。
在那本書裡，我們曾經定義物業管理是專業化的住宅小區管理，我們曾經為物業管理公司設置了經營管理目標。我們把它分為三類。
第一類是為業主提供服務的目標，即使居民生活在舒適、寧靜、快樂、健康的環境之中。
第二類是對業主財產進行妥善管理的目標，使其始終保持在良好狀態，維持並延長其使用壽命。
第三類是開展各類有償服務活動，創造儘可能高的經濟效益。
在這本書裡，我們曾把物業公司的工作內容界定為管理、經營兩大類。無非是清潔衛生、治安保衛、家政服務、租售代理等等。
事過十年，再回過頭來看看，重新審視這些內容，是不是發現好像缺了一塊。物業公司作為經營性的服務公司，當然是要強調營利性的經營活動，以及為業主提供各類有效的服務性管理活動。但是，作為社會的一個集體成員，而且物業公司又是以密集的人群（居民）及其相關的建築物為管理與服務對象的企業。就更不能簡單地把它的目標鎖定在為業主提供服務，為自己經營營利上了。那麼，我們缺了什麼呢？我看是缺了社會責任。這種社會責任就是指在城市社區建設中的責任。我們整本書裡，其他同類教材或專著中，包括現行法規、條例中，都沒有很好的論及。雖然有些在相應章節、條款中有所涉及，但都很不夠，我的意思是應當把物業管理與社區建設的關係論述清楚，把物業管理在社區建設中的地位研究透，把物業管理目標與內容中有關社區建設的內涵界定明白，從而突出物業管理的社會責任。
二、社區建設中的物業管理
社區是社會在地域上的集合，是城市系統內的子系統；是相同地域範圍內的人、團體、設施組成的複雜綜合體。包羅萬象、涉及各個層面，沒有任何系統，像社區系統這樣複雜與多變。
社區建設是指圍繞社區所進行的組織建設、思想建設、文化建設、環境建設、治安建設等一系列管理與構建活動。在計劃經濟體制崩潰、市場經濟環境日益形成的今天，社區建設在當代社會發展中的地位日益突出。8月26日，廣州日報全文發表的“市委、廣州市人民政府關於全面推進社區建設的意見”中關於社區建設的指導思想是這樣寫的：全面深入貫徹黨的精神，以加強社區組織建設為重點，以理順社區關係為突破口，以發展社區服務為龍頭，以社區管理體制創新和社區信息化為動力，以創建文明社區活動為載體，以提高人民群眾的生活質量為根本出發點，鞏固黨在城市工作的組織基礎和群眾基礎，加強城市基層政權和基層群眾性自治組織建設，密切黨群關係，維護社會政治穩定，促進我市經濟和社會的協調發展。由此可深刻領會社區建設的意義和方向。這份文件全面論述了社區建設的指導思想、總體目標以及各種具體措施，多達30條。這當然是本市社區建設的指導性文件。遺憾的是不知是因為認識上的原因還是忽略，整個文件沒有提及在現代社區中具重要影響，而且將來還大有發展的物業管理。
我想探討的是物業管理與社區建設的密切關係，試圖說服物業管理公司重視社區建設，藉以體現你的社會價值與社會責任，提高整個物業管理行業的社會地位；試圖說服各級地方政府重視物業管理在社區建設中的地位和作用，藉以為落實市委市政府的決策目標建立牢固的基礎。
三、物業管理與社區建設的幾個關係
物業管理必須和介入社區建設，承擔其社會責任，提升其社會地位。社區建設應當藉助於物業管理，從而有利於落實其建設目標。這是我對物業管理與社會建設關係的認識。這種認識，來源於如下幾點基本判斷。
（一）積極參與社區建設是物業管理義不容辭的責任。物業管理公司雖然也是獨立的自主經營性企業，但由於物業本身所具備的區別於一般商品的屬性，物業公司經營活動的對象、經營活動的性質與一般的商品經營有著很大的不同。在這裡，更關注人、關注人的精神層面、更關注一切活動的社會效果。因為物業管理更多的是對人及人的居住環境的管理和服務。小區本身就是一個社區，小區環境、小區服務、小區文化、小區治安、小區信息等等方面的建設與管理本身就是社區建設的內客。只有做好了這些工作，物業管理公司才算為業主盡到了責任。在這裡社會責任與公司對業主的責任是高度統一的。反之，如果忽視社區建設工作，不去從事小區內的社區建設，物業管理則未盡到自己的社會責任，也是對業主的不負責任。
（二）經過十年的發展，本市的物業管理已發展成一支不容忽視的社會力量。如今的廣州已成立了600多家物業管理公司，管理著1000多個住宅小區，8000多萬平方米的住宅。100多萬戶家庭，近300萬人居住在物業管理公司管轄的小區內。其影響之大，可想而知。更要引起重視的是，這是一種方向，一種趨勢，不久的將來，絕大多數的舊城區，幾乎全部的新區，都要推行物業管理。未來的社會，物業管理公司在居民生活中的影響將更加強大。
（三）知名的物業管理公司，已充分意識到社區文化建設對於增強凝聚力、提高知名度的重要意義。他們有意無意，自覺不自覺地從事了大量社區建設活動，也取得了很好的效果。如麗江花園的“一方水土一方人，美善相隨麗江人”，他們把麗江花園不僅僅看作是一個居住環境，更是一個孕育、沉澱了獨特文化的社區，一個有著獨特人文情貌的精神家園，從“麗江花園、美滿家園”到“和諧生活社區”，從“詩意的安居”到“一方水土一方人，美善相隨麗江人”，社區建設就這樣自然融入了物業管理之中。
（四）物業管理集經營與管理於一體，具備實踐社區管理目標的實力
物業管理雖然也在履行管理職能，但它不同於一般的街道行政管理。物業管理是經營性的管理活動，相對而言，它有經濟實力為社會管理目標的實現提供了基礎條件。
（五）社區活動、社區文化建設對提高物業管理公司，尤其是住宅小區的品位、檔次、知名度具有重大意義。近年來，本市知名的開發商不惜工本在社區文化建設上下功夫，其目的很明顯，就在於提高知名度，吸引消費者。事實也是如此，比如奧林匹克花園在體育文化上做的文章、在申奧活動上做的文章。其影響之大，不知比單純的打廣告要高多少。
（六）社區建設離不開物業管理。據報載，市委市政府為本市的社區建設規定了宏偉的目標。如社區信息網絡、社區服務基礎設施建設、社區服務隊伍建設、社區環境建設、社區治安建設以及社區文化體育活動等，這些目標的實施，沒有一樣離得開人和資金。如果單純依賴政府財政投入，顯然是不現實的。依賴轄區內各單位的投入，無論是從運作方式還是現實條件方面來分析，都有一定的問題。
對於較大的住宅小區，本身就是一個社區，莫不如依賴物業管理公司，依靠他們的人力、財力以及社區文化建設上的能力和經驗，來實現社區建設目標。
（七）市場競爭的一個必然結果，是優勝劣汰，這一點在本市房地產業的發展過程中得到充分表現。最近廣州日報公佈了廣州市市民投票表決的“十大最喜愛樓盤”。據報載，從近10萬張選票中統計的結果來看，入選樓盤的共同特徵是全為大盤。大盤受歡迎，原因當然是多方面的。我看到的是，廣州的房地產開發，已進入了大開發商、大中介公司、大物業管理公司壟斷市場的新時代。大規模的樓盤是將來居住小區的基本形式。因此，充分地關注這些物業管理公司，把他們納入城市社區建設的主力軍，讓他們發揮更大作用，是落實市政府社區建設宏偉目標關鍵的一招。
四、物業管理公司與街道攜手共建社區是歷史的必然選擇
市委市政府在“關於全面推進社區建設的意見”中指出，“要發揮街道辦事處在社區建設中的組織、協調作用，加強社區居民委員會建設。街道辦事處是區人民政府的派出機構，在社區建設中的具體作用是制訂發展規劃、優化整合社會資源、拓展服務領域、完善服務設施、強化管理職能等等。主要是宣傳組織、協調、管理層面的。物業管理公司則擁有更多的資源來從事計劃的實施。諸如社區文化建設活動的項目策劃、各類服務組織機構的建設、服務人員培訓、服務設施的建設等等。
如果物業管理公司與街道攜手共建社區，無論於城市社區建設目標的順利實現，還是於物業管理社會地位的提升、於物業管理公司社會知名度的提高，都是十分有益的。所以，我極力主張，社區建設要把物業管理作為主體骨幹力量，物業管理公司要把社區建設作為主要工作內容、主要目標。兩者攜手共建、開創物業管理和社區建設的新局面。
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