金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂文章，並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
寫在前面的話：
強排設計是房地產開發公司拿地前測算環節之一，也是在測算過程中設計條線的主要輸出成果。
通常，測算工作由投拓或市場部門牽頭，其基本環節是：
①取得土地資料
②完成產品定位
③完成強排方案設計
④根據設計指標進行成本、財務費用、稅費等測算
⑤得出項目核心經營指標，是拿地決策的主要依據。
強排設計在測算環節的工作量未必是最大的，卻是所有其他條線測算的直接依據，強排方案若在土地獲取後不能實現，那麼測算體系得出的經營指標將轟然倒塌。
現在從設計角度出發，這篇文章介紹強排設計的基礎知識，只討論一般情況，即大多數情況，複雜、特殊的個案不在討論範圍內。
01/輸入條件
▌開展強排的基本輸入條件原始的土地出讓信息、產品定位和規範。
原始的土地出讓信息：指土地出讓信息，包含規劃設計條件、紅線圖、須知等等，是強排方案必須滿足的上位要求，均為輸入條件的必備項，同時也是未來政府審查的依據。
紅線圖：通常由地籍圖轉化而來，因此紅線圖很有可能未體現現有建築和場地情況，須實地踏勘，並結合規劃道路標高設計。
產品定位：一般為公司內部確定，直接影響方案設計，基本要求是確定產品類型和麵積段。
住宅類產品定位通常為各產品品類為某幾個面積段，各面積段在各自品類中的佔比，若能提出更進一步的要求更佳，如產品面寬、贈送部位、贈送形式、小區配置。
商業類產品的定位複雜的多，結合小區配建的配套沿街商業定位較為簡單；為了消化掉地塊強制建設的較大體量或自持商業面積，定位中必須考慮好是否配建公寓、商墅、小型商超等業態及比例；商業綜合體的定位宜建立在翔實的調研數據支撐上，結合盈利模式給出定位，本文不詳細展開。
設計規範：按照等級可分為國家/省/市等規範，按照種類可分為城市規劃技術管理條例、停車配置標準、消防規範、人防規定、日照規定、計容規範、物業條例、養老用房條例等。規範遵循原則是取新舍舊、從嚴執行、同時符合。
02/設計常識
常見佈局：各家房開公司對建築和空間會有不同的追求。
萬金油套路就是全高層排布注重景觀和空間感，賣點是大景觀、樓王、均好性；高低配項目做到極致拉高排低，根據地塊特性可採用南北分區、東西分區、L形、U形佈局。
常見住宅業態：別墅、疊墅、洋房、高層。
別墅類型：可分為類獨棟、雙拼、聯排、合院別墅等；疊墅多為4層，常見形式是1-2層為一戶，贈送花園、地下室，3-4層為一戶贈送露臺，亦有5層、6層疊墅；洋房通常為6-11層，6層居多；高層的產品中平層是主流，頂層可作躍層，曾經風靡一時的錯越逐漸退出歷史舞臺了。
常見層數：住宅常見層數是3、4、6、11、18、34層。3、4層產品對應別墅、疊墅類產品；6層住宅按照住宅設計規範，可不設置電梯，但在實際設計中電梯是標配，6-11層的住宅戶型是一致的，6層產品常打著洋房的名號做溢價；
12-18層，需設置2部電梯+1部疏散樓梯，18層實際上卡的是54米高度，層高超過3米的話，只能做到17層了，不過沒有18層的話，恭喜你，規避了顧客可能會認為不吉利的層數；19-34層，需設置2部電梯+2部疏散樓梯，卡的是100米高度，超過100米屬於超高層建築。
常見層高：層高通常指結構層高，可理解為每層相同位置間的垂直距離，毛坯交付時建築內部的淨高應當為層高-樓板厚度（約10公分），裝修時做吊頂、地板，上下各會吃掉一部分高度，裝修後的淨高一般不低於2.6米，廚、衛不低於2.4米。
別墅類、疊墅類產品層高會設計的比較高，客戶完成裝修後依然是闊氣的效果。普通產品標準層2.9米在目前市面上十分普遍，稍好一些的層高約3米，主打高品質的樓盤層高約3.15米，2.9/3/3.15米層高對應的54米住宅層數是18、17、17層，對應的100米住宅層數是34、33、31層。
常見消防間距：6-9-13（見下圖），強排階段預留0.5米消化面層厚度和施工誤差。
消防車道：
消防車的需要的高和寬是4×4m，因此消防車道寬度不能小於4米，消防車穿越門或通道，淨高淨寬不能小於4×4m。盡端式的消防車道須設置回車場，小型消防車的回車場地12×12m足夠，大型消防車需要15×15m回車場地，和當地消防確認。
建築正向間距：遵循當地城市技術管理條例，間距規定有以下幾種情形，注意區分：
① 建築間距的基本計算方式有a.分建築高度區間，直接確定間距最小值；b.建築高度代入簡單函數計算間距，如0.33h+12；c.無要求，滿足消防和日照的要求。
② 建築面寬超過一定長度，額外增加建築間距。
③ 建築朝向與正南北的夾角超過一定角度可按係數折減，如超過30度間距按0.9倍計算。
④ 建築北面樓梯間突出不超過1/3建築北面寬度，可不計入建築間距。
⑤ 建築南面陽臺等構件累計不超過2/3建築南面寬度，可不計入建築間距。
⑥ 建築一律按照最近點計算建築間距。
⑦ 兩棟建築正負零差異大，可相應折減間距計算的建築高度取值。
⑧ 建築間距以兩棟建築較高建築計算建築間距。
建築山牆間距：
同樣遵循當地城市技術管理條例，當地若有特殊規定，往往是高於消防要求的，對山牆無窗、單面有窗、雙面有窗的間距也可能有要求。山牆面超過一定長度有可能按照正向間距計算。
常見建築風格：
市面最最常見風格：現代、中式、法式。現代風格線條簡潔，立面以線、面為主，少雕飾，外立面多幕牆、鋁板、系統門窗。中式風格偏現代的樓盤較多，中國風十分濃重的以豪宅和度假產品居多，如泰禾院子、綠城桃李春風項目。歐洲建築風格曾一度風靡，以法式最盛，米黃/米白立面、藍色瓦屋面是其顯著標志。
03/指標管控
強排方案設計最終成果一般是總平面圖加經濟技術指標，更加精細的會有地庫圖，甚至是意向戶型。
相信各位設計師的設計能力完成總圖設計還是綽綽有餘的，但是對於經濟技術指標的敏感度和重視性遠低於總圖。
指標的基本組成如下圖：
1. 可售面積：配套面積是基本固定的值，計容面積減去配套面積得到可售面積，方案中一般會多預留一些面積，保證做足容積率；
2. 配套用房面積：配套用房應搞清地塊遵循的規範要求，常有以下幾種形式的配建要求：
①按總建築面積或計容面積或住宅面積的百分比配置，注意計算對象的取值；②每百戶/千人XX㎡配建，可按每戶3-3.5人估算；
③住區超過一定規模，須配建用房，文化、社區中心、學校等，但在規劃設計條件中未直接規定；
④配電房各地規定不同，許多地區為了防止配電房被淹，配電房只允許建於地上；
⑤消防控制室是消防驗收內容之一，必須預留。
3. 架空層：主要做為公共空間使用，提升小區品質，計入成本而不計入貨值。
4. 地庫：如果把停車庫規範當作先天條件，贈送和可售面積當作後天條件，那麼對於同一塊地來說，它的先天條件是確定的，車位尺寸是2.4*5.3m或2.6*5.5m或2.5*6m是確定的，車道寬度是5.5m或6m也是確定的，也就是單純的停車區單車位面積是基本確定的，影響計算的主要還是後天條件。
地庫面積的計算方式，一般有兩種：
一種是根據經驗估算（見下圖），以單車位面積來估算地庫總面積，若有贈送或可售儲藏間，單獨估算該部分面積或將單車位面積加大估算；
另一種是將地庫大致鋪排，預留車位供折損，這樣得出的地庫面積較精確。
5. 建築密度：住宅為主的用地建築密度基本在20-40%之間，30-35%居多，純高層排布一般不會用滿密度，高低配排布須仔細計算，不要超過上限密度；商業、辦公用地的建築密度一般都不會超過上限。
6. 綠地率：用地面積=建築佔地+廣場、道路、登高場地+綠地面積，退建築和道路一定距離以外的綠地可計入綠地率，住宅項目綠地率一般都能滿足，商業、辦公項目綠地率一般不超過15%，規劃要求的綠地率也低，強排階段一般不專門計算綠地率。
7. 覆土深度：指標上不直接體現覆土深度，現規劃趨勢對場地正負零標高和海綿城市要求愈加嚴格，覆土深度常有超過1.5米，甚至2米才可100%計入綠化面積，影響地庫標高，進而開挖土方，宜在標高或圖紙中說明。
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