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写在前面的话：
强排设计是房地产开发公司拿地前测算环节之一，也是在测算过程中设计条线的主要输出成果。
通常，测算工作由投拓或市场部门牵头，其基本环节是：
①取得土地资料
②完成产品定位
③完成强排方案设计
④根据设计指标进行成本、财务费用、税费等测算
⑤得出项目核心经营指标，是拿地决策的主要依据。
强排设计在测算环节的工作量未必是最大的，却是所有其他条线测算的直接依据，强排方案若在土地获取后不能实现，那么测算体系得出的经营指标将轰然倒塌。
现在从设计角度出发，这篇文章介绍强排设计的基础知识，只讨论一般情况，即大多数情况，复杂、特殊的个案不在讨论范围内。
01/输入条件
▌开展强排的基本输入条件原始的土地出让信息、产品定位和规范。
原始的土地出让信息：指土地出让信息，包含规划设计条件、红线图、须知等等，是强排方案必须满足的上位要求，均为输入条件的必备项，同时也是未来政府审查的依据。
红线图：通常由地籍图转化而来，因此红线图很有可能未体现现有建筑和场地情况，须实地踏勘，并结合规划道路标高设计。
产品定位：一般为公司内部确定，直接影响方案设计，基本要求是确定产品类型和面积段。
住宅类产品定位通常为各产品品类为某几个面积段，各面积段在各自品类中的占比，若能提出更进一步的要求更佳，如产品面宽、赠送部位、赠送形式、小区配置。
商业类产品的定位复杂的多，结合小区配建的配套沿街商业定位较为简单；为了消化掉地块强制建设的较大体量或自持商业面积，定位中必须考虑好是否配建公寓、商墅、小型商超等业态及比例；商业综合体的定位宜建立在翔实的调研数据支撑上，结合盈利模式给出定位，本文不详细展开。
设计规范：按照等级可分为国家/省/市等规范，按照种类可分为城市规划技术管理条例、停车配置标准、消防规范、人防规定、日照规定、计容规范、物业条例、养老用房条例等。规范遵循原则是取新舍旧、从严执行、同时符合。
02/设计常识
常见布局：各家房开公司对建筑和空间会有不同的追求。
万金油套路就是全高层排布注重景观和空间感，卖点是大景观、楼王、均好性；高低配项目做到极致拉高排低，根据地块特性可采用南北分区、东西分区、L形、U形布局。
常见住宅业态：别墅、叠墅、洋房、高层。
别墅类型：可分为类独栋、双拼、联排、合院别墅等；叠墅多为4层，常见形式是1-2层为一户，赠送花园、地下室，3-4层为一户赠送露台，亦有5层、6层叠墅；洋房通常为6-11层，6层居多；高层的产品中平层是主流，顶层可作跃层，曾经风靡一时的错越逐渐退出历史舞台了。
常见层数：住宅常见层数是3、4、6、11、18、34层。3、4层产品对应别墅、叠墅类产品；6层住宅按照住宅设计规范，可不设置电梯，但在实际设计中电梯是标配，6-11层的住宅户型是一致的，6层产品常打着洋房的名号做溢价；
12-18层，需设置2部电梯+1部疏散楼梯，18层实际上卡的是54米高度，层高超过3米的话，只能做到17层了，不过没有18层的话，恭喜你，规避了顾客可能会认为不吉利的层数；19-34层，需设置2部电梯+2部疏散楼梯，卡的是100米高度，超过100米属于超高层建筑。
常见层高：层高通常指结构层高，可理解为每层相同位置间的垂直距离，毛坯交付时建筑内部的净高应当为层高-楼板厚度（约10公分），装修时做吊顶、地板，上下各会吃掉一部分高度，装修后的净高一般不低于2.6米，厨、卫不低于2.4米。
别墅类、叠墅类产品层高会设计的比较高，客户完成装修后依然是阔气的效果。普通产品标准层2.9米在目前市面上十分普遍，稍好一些的层高约3米，主打高品质的楼盘层高约3.15米，2.9/3/3.15米层高对应的54米住宅层数是18、17、17层，对应的100米住宅层数是34、33、31层。
常见消防间距：6-9-13（见下图），强排阶段预留0.5米消化面层厚度和施工误差。
消防车道：
消防车的需要的高和宽是4×4m，因此消防车道宽度不能小于4米，消防车穿越门或通道，净高净宽不能小于4×4m。尽端式的消防车道须设置回车场，小型消防车的回车场地12×12m足够，大型消防车需要15×15m回车场地，和当地消防确认。
建筑正向间距：遵循当地城市技术管理条例，间距规定有以下几种情形，注意区分：
① 建筑间距的基本计算方式有a.分建筑高度区间，直接确定间距最小值；b.建筑高度代入简单函数计算间距，如0.33h+12；c.无要求，满足消防和日照的要求。
② 建筑面宽超过一定长度，额外增加建筑间距。
③ 建筑朝向与正南北的夹角超过一定角度可按系数折减，如超过30度间距按0.9倍计算。
④ 建筑北面楼梯间突出不超过1/3建筑北面宽度，可不计入建筑间距。
⑤ 建筑南面阳台等构件累计不超过2/3建筑南面宽度，可不计入建筑间距。
⑥ 建筑一律按照最近点计算建筑间距。
⑦ 两栋建筑正负零差异大，可相应折减间距计算的建筑高度取值。
⑧ 建筑间距以两栋建筑较高建筑计算建筑间距。
建筑山墙间距：
同样遵循当地城市技术管理条例，当地若有特殊规定，往往是高于消防要求的，对山墙无窗、单面有窗、双面有窗的间距也可能有要求。山墙面超过一定长度有可能按照正向间距计算。
常见建筑风格：
市面最最常见风格：现代、中式、法式。现代风格线条简洁，立面以线、面为主，少雕饰，外立面多幕墙、铝板、系统门窗。中式风格偏现代的楼盘较多，中国风十分浓重的以豪宅和度假产品居多，如泰禾院子、绿城桃李春风项目。欧洲建筑风格曾一度风靡，以法式最盛，米黄/米白立面、蓝色瓦屋面是其显著标志。
03/指标管控
强排方案设计最终成果一般是总平面图加经济技术指标，更加精细的会有地库图，甚至是意向户型。
相信各位设计师的设计能力完成总图设计还是绰绰有余的，但是对于经济技术指标的敏感度和重视性远低于总图。
指标的基本组成如下图：
1. 可售面积：配套面积是基本固定的值，计容面积减去配套面积得到可售面积，方案中一般会多预留一些面积，保证做足容积率；
2. 配套用房面积：配套用房应搞清地块遵循的规范要求，常有以下几种形式的配建要求：
①按总建筑面积或计容面积或住宅面积的百分比配置，注意计算对象的取值；②每百户/千人XX㎡配建，可按每户3-3.5人估算；
③住区超过一定规模，须配建用房，文化、社区中心、学校等，但在规划设计条件中未直接规定；
④配电房各地规定不同，许多地区为了防止配电房被淹，配电房只允许建于地上；
⑤消防控制室是消防验收内容之一，必须预留。
3. 架空层：主要做为公共空间使用，提升小区品质，计入成本而不计入货值。
4. 地库：如果把停车库规范当作先天条件，赠送和可售面积当作后天条件，那么对于同一块地来说，它的先天条件是确定的，车位尺寸是2.4*5.3m或2.6*5.5m或2.5*6m是确定的，车道宽度是5.5m或6m也是确定的，也就是单纯的停车区单车位面积是基本确定的，影响计算的主要还是后天条件。
地库面积的计算方式，一般有两种：
一种是根据经验估算（见下图），以单车位面积来估算地库总面积，若有赠送或可售储藏间，单独估算该部分面积或将单车位面积加大估算；
另一种是将地库大致铺排，预留车位供折损，这样得出的地库面积较精确。
5. 建筑密度：住宅为主的用地建筑密度基本在20-40%之间，30-35%居多，纯高层排布一般不会用满密度，高低配排布须仔细计算，不要超过上限密度；商业、办公用地的建筑密度一般都不会超过上限。
6. 绿地率：用地面积=建筑占地+广场、道路、登高场地+绿地面积，退建筑和道路一定距离以外的绿地可计入绿地率，住宅项目绿地率一般都能满足，商业、办公项目绿地率一般不超过15%，规划要求的绿地率也低，强排阶段一般不专门计算绿地率。
7. 覆土深度：指标上不直接体现覆土深度，现规划趋势对场地正负零标高和海绵城市要求愈加严格，覆土深度常有超过1.5米，甚至2米才可100%计入绿化面积，影响地库标高，进而开挖土方，宜在标高或图纸中说明。
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