问：首次置业，后海上班。首付三成，首付预算120。 新婚两口，两年内会变成三口之家。 想买龙岗大运，但无奈上班时间太长，难以自住。 宝安中心价格偏高够不上。 主要关注12号沿线宝安老城区和福田罗湖老破电梯房。 望十三指点迷津。哪里更好
答：总预算400万，工作地点在后海，还要满足三口之家居住，怎么解?除了牺牲通勤时间，降低居住品质，无解。 个人建议，重点看宝安翻身、西乡、坪洲，或者沿地铁12号线，淘一淘老破旧小三房，或次新小两房，离你工作地点略近，也算热点外溢片区，买对了，一样有跑赢大盘的可能性。
问：十三大师： 本人有深户，在深无房，在深圳以外地市有房且有贷款记录，如果现在在深圳购房首付几成？ 目前有首付款80万，可应付月供8000左右，纯投资，能否置业深圳？ 如果可以置业，优选哪种住宅房产？（种类考量因素例如：新房or二手、面积、区域、房龄、配套、规划预期……） 期待指点，谢谢！
答：感谢付费提问 一、外地有房贷记录，在深圳做按揭贷款就要首付五成了，如果外地有两套在还，在深圳的按揭贷款是被禁止的。 二、有过贷款记录也没关系，深圳金融环境宽松，可以做全款买入之后再抵押的方式，实现三成首付购房； 三、你的情况可以全款抵押买到总价250w左右的房子，月供在8千左右，租金在4千左右，可以实现； 四、优选二手住宅，关内的一房一厅或者关外近郊的小两房都可以，楼龄尽量在05年之后的，这种房子在深圳属于“上车盘”，最注重的因素是地铁
问：请问 福田大金沙片区有潜力吗，金海湾花园2房3房投资怎么样，谢谢
答：金海湾花园 深圳市中心最便宜的海景房，然而并没有什么用... 背后大片的城中村，金海湾、万科和绿景已经占据了前排海景资源，后排的城中村拆迁更难，开发商没有进驻旧改的动力。除非隔壁金地工业区的9年一贯制是一个名校，并且还把学区范围囊括到金海湾花园，这个盘才有希望。
问：老师，请问坂田的房子兼自住投资还可以买吗?看中地铁10号线附近的：万科城，容积率较低只有1，绿化很好 ;还有佳兆业城市广场，赠送面积很大但容积率很高。
答：坂田我很熟悉，从大方向来说，华为外迁是购买力流失-空，地铁10号线-坂雪岗大道-旧改-多。 整个龙岗的房子，品质都很好，但供应量也大，你看到的是静态的品质，而缺了一点长远的眼光。坂田自住可以、投资只是略略跑赢大盘。
问：老师请指点。5年为期，看好大运和光明。但这几年龙岗不争气暗跌，光明太争气猛涨。现在纠结于大运的仁恒和颐安，光明的勤诚达和龙光二期。总价500万以内。老师觉得都是好的选择吗？还是差距很大。请指点。
答：这两年光明是有发现新大陆和地王效应，风头轮到它了， 但目前5w+的价格短期也是高位。 龙岗属于大盘股，豪宅线压制、交易不活跃，所以横盘阴跌了三年，但风水是轮流转的。 因此也不用纠结，实实在在去分析每个盘的“土地价值”、“交通价值”、“区域价值”、“学区价值”，是价格已经高于价值，还是目前价格还有上涨潜力，这是一个技术活儿。 说到勤诚达正大城，实地去研究一下，学校是个外来的和尚，地铁也十分遥远，除了当初首付能分期，我看不到值5w的价值。 其他三个盘目前来看价格和价值算是相当的，都不差。
问：老师你好，本人目前名下有一套光明房产，为通勤考虑想把光明腾挪到福田或者南山，此房为中粮云景国际南北通透楼王，紧挨天汇城，公明广场地铁口，17年买入，现在那边大户型(130平)出售较为困难，估算一下目前出手也无利润空间，请问是继续持有还是想办法尽快出手换福田较好呢，6号线地铁开通会否涨一波，是否等地铁开通再出手？
答：我有个朋也也是中粮的业主，房子品质很好，但是由于目前光明二手没有行情，税费又高，卖得比较辛苦，6号线通车必然有一波利好，可以等待时机 出掉。 目前深圳市场还算平稳，但根据近期土拍盛宴的价格和入市时间推算，明年底-后年初会有一波行情。
问：十三老师 您好 请问龙岗麓园这个楼盘怎么样 纯投资的 价格还能接受 小区环境很喜欢 就是学位不稳定 听销售说旁边要建新学校 要是现在投资的话 以后潜力怎么样？打算持有5年以上
答：那个位置不上不下，说它好吧，又被北通道割裂了，说它不好吧，离大运又那么近，去回龙铺地铁十分钟就够了，所以结论是一手房溢价明显，对比下二手房，价格合适还是可以买的。
问：您好！老师，爱人符合学历落户深圳的条件，现问题是:刚出生的孩子是否可以随母亲一起落户深圳，如果可以，需要准备哪些材料？谢谢！
答：您好，新生儿如果尚未办理户口，就不用急着在原籍上户口，上了就是外地迁过来的，就不是深圳原住民，有些福利待遇会吃亏。可以等大人先落户深圳后，孩子再随迁过来，那样身份证号码就是4403开头的了。 材料就是出生证明即可
问：老师好，五百万预算，分别从投资和居住两个角度，帮忙分析购买龙岗大运颐安都会中央五期新房如何？感谢！
答：你这个问题的回答可不简单，颐安都会中央的五期还没有开盘，近期我刚去看过，颐安的五期主力户型是109四房，预估单价在5.7w单价左右，并且还有三四千的装修费。 500w预算是刚好买个89的毛坯了，含装修费应该只能买76的小三房。之前也回答过，这个户型的朝向和噪音就不太妙咯。 另外颐安所带的华南师范大学附属，还没有展示出很好的成绩。 板块的投资属性来说是很好的，东部绝对中心、4线地铁枢纽、大学城balabala一大堆利好，不过也要买到对的楼盘和对的产品。
问：城市山林和豪方现代，都是二房，550左右，那个升值潜力大？
答：1、就均价来说，城市山林10w＞豪方 2、居家环境来说，城市山林优于豪方 3、片区，城市山林想象力大于豪方 4、学位豪方好于城市山林 但是小户型学位因素会站到更大 因素，单纯的从这两个校区 来考虑，我会选择豪方，但是抛开这两个小区，这个总价会有更好的选择
问：你好，想咨询对比下西丽南山文理实验学区的宝珠花园\\/龙都名园\\/润城花园和宝安实验学区的中南花园\\/新锦安\\/中商花园，这两个板块未来学区和发展规划前景哪个更好，有自住需求，500W内2-3房
答：好问题，这两个板块都在二环上，一个是靠近留仙洞总部基地，一个是靠近宝安中心，一个是带南山文理，一个是带宝安实验，并且还都是楼梯-厂村-老电梯房混合的区域，是值得好好对比的板块。 从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是绝对的投资大热点。但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。 南山文理片区我很关注，原因也是临近留仙洞，这一带密度比较低，珠光-茶光一线有整体旧改拆迁的规划，这一带的面貌可能后续会裂变。 而说到你自身的情况，500w以内选择，南山的豪宅线490w，在西丽的购房成本比较低，税费少。 以上，具体情况具体分析，买房没那么简单。
问：老师您好，临深的凤岗盘汉邦雍景居，靠近平湖，离正在商议的深圳10号地铁东延线近，近2W 值得出手吗？还是持有等升值的好？
答：您好，对东莞微观不是很熟悉，关于各个城市，这个可以请教我们十三房郑州的同事们。 想提醒您的是，东莞部分的10号线不是流产也是难产了，城际线涉及多方利益，很难统一战线，惠州的14号路段也是如此。
楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱。
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