問：首次置業，後海上班。首付三成，首付預算120。 新婚兩口，兩年內會變成三口之家。 想買龍崗大運，但無奈上班時間太長，難以自住。 寶安中心價格偏高夠不上。 主要關注12號沿線寶安老城區和福田羅湖老破電梯房。 望十三指點迷津。哪裡更好
答：總預算400萬，工作地點在後海，還要滿足三口之家居住，怎麼解?除了犧牲通勤時間，降低居住品質，無解。 個人建議，重點看寶安翻身、西鄉、坪洲，或者沿地鐵12號線，淘一淘老破舊小三房，或次新小兩房，離你工作地點略近，也算熱點外溢片區，買對了，一樣有跑贏大盤的可能性。
問：十三大師： 本人有深戶，在深無房，在深圳以外地市有房且有貸款記錄，如果現在在深圳購房首付幾成？ 目前有首付款80萬，可應付月供8000左右，純投資，能否置業深圳？ 如果可以置業，優選哪種住宅房產？（種類考量因素例如：新房or二手、面積、區域、房齡、配套、規劃預期……） 期待指點，謝謝！
答：感謝付費提問 一、外地有房貸記錄，在深圳做按揭貸款就要首付五成了，如果外地有兩套在還，在深圳的按揭貸款是被禁止的。 二、有過貸款記錄也沒關係，深圳金融環境寬鬆，可以做全款買入之後再抵押的方式，實現三成首付購房； 三、你的情況可以全款抵押買到總價250w左右的房子，月供在8千左右，租金在4千左右，可以實現； 四、優選二手住宅，關內的一房一廳或者關外近郊的小兩房都可以，樓齡儘量在05年之後的，這種房子在深圳屬於“上車盤”，最注重的因素是地鐵
問：請問 福田大金沙片區有潛力嗎，金海灣花園2房3房投資怎麼樣，謝謝
答：金海灣花園 深圳市中心最便宜的海景房，然而並沒有什麼用... 背後大片的城中村，金海灣、萬科和綠景已經佔據了前排海景資源，後排的城中村拆遷更難，開發商沒有進駐舊改的動力。除非隔壁金地工業區的9年一貫制是一個名校，並且還把學區範圍囊括到金海灣花園，這個盤才有希望。
問：老師，請問坂田的房子兼自住投資還可以買嗎?看中地鐵10號線附近的：萬科城，容積率較低只有1，綠化很好 ;還有佳兆業城市廣場，贈送面積很大但容積率很高。
答：坂田我很熟悉，從大方向來說，華為外遷是購買力流失-空，地鐵10號線-坂雪崗大道-舊改-多。 整個龍崗的房子，品質都很好，但供應量也大，你看到的是靜態的品質，而缺了一點長遠的眼光。坂田自住可以、投資只是略略跑贏大盤。
問：老師請指點。5年為期，看好大運和光明。但這幾年龍崗不爭氣暗跌，光明太爭氣猛漲。現在糾結於大運的仁恆和頤安，光明的勤誠達和龍光二期。總價500萬以內。老師覺得都是好的選擇嗎？還是差距很大。請指點。
答：這兩年光明是有發現新大陸和地王效應，風頭輪到它了， 但目前5w+的價格短期也是高位。 龍崗屬於大盤股，豪宅線壓制、交易不活躍，所以橫盤陰跌了三年，但風水是輪流轉的。 因此也不用糾結，實實在在去分析每個盤的“土地價值”、“交通價值”、“區域價值”、“學區價值”，是價格已經高於價值，還是目前價格還有上漲潛力，這是一個技術活兒。 說到勤誠達正大城，實地去研究一下，學校是個外來的和尚，地鐵也十分遙遠，除了當初首付能分期，我看不到值5w的價值。 其他三個盤目前來看價格和價值算是相當的，都不差。
問：老師你好，本人目前名下有一套光明房產，為通勤考慮想把光明騰挪到福田或者南山，此房為中糧雲景國際南北通透樓王，緊挨天匯城，公明廣場地鐵口，17年買入，現在那邊大戶型(130平)出售較為困難，估算一下目前出手也無利潤空間，請問是繼續持有還是想辦法儘快出手換福田較好呢，6號線地鐵開通會否漲一波，是否等地鐵開通再出手？
答：我有個朋也也是中糧的業主，房子品質很好，但是由於目前光明二手沒有行情，稅費又高，賣得比較辛苦，6號線通車必然有一波利好，可以等待時機 出掉。 目前深圳市場還算平穩，但根據近期土拍盛宴的價格和入市時間推算，明年底-後年初會有一波行情。
問：十三老師 您好 請問龍崗麓園這個樓盤怎麼樣 純投資的 價格還能接受 小區環境很喜歡 就是學位不穩定 聽銷售說旁邊要建新學校 要是現在投資的話 以後潛力怎麼樣？打算持有5年以上
答：那個位置不上不下，說它好吧，又被北通道割裂了，說它不好吧，離大運又那麼近，去回龍鋪地鐵十分鐘就夠了，所以結論是一手房溢價明顯，對比下二手房，價格合適還是可以買的。
問：您好！老師，愛人符合學歷落戶深圳的條件，現問題是:剛出生的孩子是否可以隨母親一起落戶深圳，如果可以，需要準備哪些材料？謝謝！
答：您好，新生兒如果尚未辦理戶口，就不用急著在原籍上戶口，上了就是外地遷過來的，就不是深圳原住民，有些福利待遇會吃虧。可以等大人先落戶深圳後，孩子再隨遷過來，那樣身份證號碼就是4403開頭的了。 材料就是出生證明即可
問：老師好，五百萬預算，分別從投資和居住兩個角度，幫忙分析購買龍崗大運頤安都會中央五期新房如何？感謝！
答：你這個問題的回答可不簡單，頤安都會中央的五期還沒有開盤，近期我剛去看過，頤安的五期主力戶型是109四房，預估單價在5.7w單價左右，並且還有三四千的裝修費。 500w預算是剛好買個89的毛坯了，含裝修費應該只能買76的小三房。之前也回答過，這個戶型的朝向和噪音就不太妙咯。 另外頤安所帶的華南師範大學附屬，還沒有展示出很好的成績。 板塊的投資屬性來說是很好的，東部絕對中心、4線地鐵樞紐、大學城balabala一大堆利好，不過也要買到對的樓盤和對的產品。
問：城市山林和豪方現代，都是二房，550左右，那個升值潛力大？
答：1、就均價來說，城市山林10w＞豪方 2、居家環境來說，城市山林優於豪方 3、片區，城市山林想象力大於豪方 4、學位豪方好於城市山林 但是小戶型學位因素會站到更大 因素，單純的從這兩個校區 來考慮，我會選擇豪方，但是拋開這兩個小區，這個總價會有更好的選擇
問：你好，想諮詢對比下西麗南山文理實驗學區的寶珠花園\\/龍都名園\\/潤城花園和寶安實驗學區的中南花園\\/新錦安\\/中商花園，這兩個板塊未來學區和發展規劃前景哪個更好，有自住需求，500W內2-3房
答：好問題，這兩個板塊都在二環上，一個是靠近留仙洞總部基地，一個是靠近寶安中心，一個是帶南山文理，一個是帶寶安實驗，並且還都是樓梯-廠村-老電梯房混合的區域，是值得好好對比的板塊。 從學位價值來講，寶安實驗近年都在寶安前三的位置，比南山文理要高，原因也是寶安實驗囊括了寶安中心非常優質的樓盤：熙龍灣二期、凱旋城和西岸觀邸，將來還有幾個已經是現樓的高端盤入市，因此寶安中心帶寶安實驗的幾個盤，是絕對的投資大熱點。但一街之隔的翻身-寶安實驗學區就尷尬了一點，是很多剛需家庭想上學的低成本選擇。 南山文理片區我很關注，原因也是臨近留仙洞，這一帶密度比較低，珠光-茶光一線有整體舊改拆遷的規劃，這一帶的面貌可能後續會裂變。 而說到你自身的情況，500w以內選擇，南山的豪宅線490w，在西麗的購房成本比較低，稅費少。 以上，具體情況具體分析，買房沒那麼簡單。
問：老師您好，臨深的鳳崗盤漢邦雍景居，靠近平湖，離正在商議的深圳10號地鐵東延線近，近2W 值得出手嗎？還是持有等升值的好？
答：您好，對東莞微觀不是很熟悉，關於各個城市，這個可以請教我們十三房鄭州的同事們。 想提醒您的是，東莞部分的10號線不是流產也是難產了，城際線涉及多方利益，很難統一戰線，惠州的14號路段也是如此。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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