談清

中央空調的高檔公寓樓，肯定不再高檔了！海外適居型的住宅又會熱銷！

哈哈鏡JOSHUA

大家好，我是勇談。此次疫情對於樓市的影響應該說是巨大的，畢竟從歷史來看每年的春節前後都是房企房產銷售的旺季，可是此次疫情無疑使得全國不少房企失去了資金回籠的機會。有不少專家學者提出房企此次要面臨史上最嚴重的“寒冬”，而這次寒冬能否通過政策調整走出？是一個疑問，2020年要維持房地產市場健康、穩定發展仍然是首要目標。藉此機會簡單談談我的觀察。

“小旺季”變成“寒冬”房企從未經歷過這樣的情況，不好受是肯定的

雖然說不少房企為了減弱疫情對於銷售的影響，開始試水“線上賣房”。不過不得不說因為本身房產這個商品特殊的屬性（必要環節必須有房管部門和銀行的參與）線上銷售帶來的效果絕對不理想，能夠收到的定金或預付款能夠達到同期的50%已經屬於萬幸，況且不少中小房企本身並沒有線上售房的能力。畢竟線上售房也是需要一筆大量的廣告資金、人員資金投入的。幾點觀察：

第一、疫情對於不少房企來說是“雪上加霜”，2020年房企破產數量或會再創新高。過去的2019年房企破產數量500多家，因為此次疫情的影響這個數字第一季度或許就會達標，畢竟對於不少房企來說資金流問題是不得不面對的第一要務。沒有業務，沒有銷售收入絕大多數房企的資金鍊很難撐過3個月，畢竟高達80%的資金負債率在這裡放著。

第二、斷臂求生，打折賣房會成為趨勢，要活還是要利潤？是放在房企面前的選擇。每次市場波動對於融資能力有限的中小房企的影響是最大的，畢竟他們的融資能力是有限的。根據國家統計局的數據顯示，房企40%的資金來源於購房者預付款和個人貸款；30%多是來自於銀行貸款，如果說停工導致預售證無法辦理也就意味著房企的銀行貸款資金會被延遲，一旦曝出資金鍊問題那麼房企玩完是早晚的事情。更何況如今的房地產市場本身對於房企就不怎麼友好，在買方市場背景下房企的選擇真的不多。

此次疫情為我國房企敲響了警鐘，高負債、高流轉的模式是不是真的還適合？

從2016年開始住建部就提出了引導房地產市場健康、穩定發展，2019年更是提出了“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標。但是房企根本性的“高負債、高流轉”問題卻沒有被提及，此次疫情可以說直接撕下了房企的“遮羞布”，究竟是誰在“裸泳”疫情過後自見分曉。不過有一點可以肯定的“2020年想方設法降低資金負債率是房企必須做的首要事情”。

第一、健康的現金流是保證企業穩定、長期、健康發展的前提，任何行業都不應該例外。看過我專欄的朋友應該知道房地產行業因為其歷史特殊性，從開始到現在為止就受到了各種政策的傾斜和照顧，無論是融資政策還是貸款政策都是一路綠燈，這樣的背景下造成的局面就是“房企債臺高築，一旦銀行停止輸血，房企就要玩完”。銀行也從過去的“奶媽”角色開始轉變為“看護人”，甚至有不少學者認為“現在不是房企離不開銀行，而是銀行離不開房企”。

第二、到處圈地、貸款、囤而不建的情況應該休矣，量力而行是對房企最佳的忠告。接近10萬家房企，平均每一個城市151家房企這個數量真的太多了，疫情作為不可抗力因素可以說也是“試金石”。藉此機會允許甚至鼓勵一些不符合條件的房企退出市場，才是房地產市場能夠健康發展的前提。2020年房企應該更加理性，面對市場變化量力而行才有利於房地產市場健康發展。

疫情後2020年房地產發展趨勢仍然是穩定為主，暫時的波動是不可避免的

第一、市場本身就是一個“良幣追逐劣幣”的過程，不符合市場環境的企業退出影響不了房地產市場穩定的大局。大家近期應該看到了，央行已經開始釋放了1.7萬億的貨幣，根據歷史經驗來看其中大約50%左右還是要進入房地產市場的，目的也很簡單“維持房地產市場基本穩定”。只要央媽不放棄，房地產市場不會起太大波瀾。當然這裡面的資金大多數也會進入一線相對較好的房企，而本身融資困難的中小房企面臨的困難不會得到有效改善。

第二、2020年或是剛需購房者一次絕佳的購房機會，具體還是要看此次疫情對於房地產市場的衝擊情況。這裡面跟大家分享幾個需要注意的標誌：首付比例和貸款利率。如果說你所在的城市房產出現了首付比例降低和貸款利率大幅度下調的情況，那麼就是鼓勵你買房的標誌。剛需來說這是一次不錯的機會，趁機會上車是勇談的建議。

綜上，介於房地產在國民經濟中的重要地位暫時沒有大的改變，包括央行在內的金融機構保駕護航還是必然的。不過就算如此，對於一些不符合市場環境的房企退出市場也是趨勢。整體判斷2020年房地產市場整體穩定的趨勢不會改變。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

勇談房產壹貳叄

此次疫情對行業的影響是多方面的。

一、房企售樓部銷售活動暫停，2020返鄉置業較難開展。1月26日，中國房地產業協會倡議房地產開發企業暫停售樓處銷售活動，據不完全統計超過60個城市暫停商品房銷售，部分省市要求在售樓盤售樓處、房產中介機構暫停對外營業，前期預熱許久的返鄉置業被擱置。湖北武漢作為疫情始發地1月23日封城，隨後湖北省其他城市相繼採取交通管制等措施，新房、二手房銷售等活動暫停。

二、土拍遭延期，房企拿地謹慎。在土拍方面，原定於2月5日出讓的武昌濱江兩宗地因疫情原因延期出讓。據行業內數據表叔，全國主要地級市2020年1月土地整體供應913宗，同比去年下跌25.95%；供應規劃建築面積為8230.8萬㎡，同比去年下跌25.77%；其中住宅類供應567宗，同比下跌32.42%。不同於往年開年的拿地潮，受疫情影響，開發商面臨現金流、資金週轉等問題，今年拿地熱或集中在下半年。

三、樓市小陽春遇寒，購房需求存在，購房計劃延緩。受疫情影響，在過年期間和年初有購房需求的人相應的延緩了購房計劃；受疫情地域性的影響少部分人的購房選擇有了變化，更側重偏向醫療救助條件等城市服務較好區域。雖然部分人群的購房計劃有延遲，但購房需求還在，具體樓市恢復和疫情大環境相關，隨著疫情被控制且好轉，不少房企寄希望一季度末或二季度初翻盤。

疫情後2020房地產發展趨勢預測如下：

一．房住不炒基大原則不變，適度投資房產是可以的，但對投資人的專業性要求較高，不僅要分析大環境，還要考量各個城市間的差異，目前絕大部分購房需求還是基於自住。

二．房企以價換量或提前到來。據克爾瑞監測春節後房地產銷售數據基本接近零，在疫情期間或成一時常態，開發商逐漸走向線上，但成交量屈指可數，企業的現金流成為開發商較為頭疼的問題，不少開發商重新調整年度計劃，包括拿地速度延緩，尋找融資渠道，以價換量加快去庫存等。

三．政策層面更為友好。目前在湖北出臺了一系列利企業和買房人的策略。比如：工業用水價格、用天然氣價格均下調10%；在原有貸款利率水平上降低10%以上；加大財稅和穩崗支持，可延期緩繳稅款和社保等，對受疫情影響暫時失去收入來源的人群，合理延後住房按揭貸款、信用卡等個人信貸還款期限等。隨著疫情逐漸控制，恢復生產後，預計或有更為寬鬆利好的政策。

四、 樓市短期下行後回暖是趨勢。以武漢為例，作為湖北省省會城市，2019年無論是城市建設、人才落戶、企業引進等的成績是有目共睹，本次疫情對武漢影響較大，長期來看對城市管理、城市人公共衛生意識等層面有教育，找到問題解決問題，長遠看武漢發展潛力勢頭好。樓市的回暖，各行業的有序開展，城市逐漸運作都需要時間恢復。

大武漢購房指南

2020年這場疫情，對各行各業都影響，站在房產領域，淺拙的對後市進行分析。首先對“後市”做個限定，即2020年之內，終究一場災難的影響都有恢復期，之後人們的觀念會如何變化，還看政策與市場變化；其次，本篇幅重點從市場需求角度切入，避開政策的不確定性和開發企業的資金鍊產生的影響；最後，本篇幅僅代表本號觀點，僅供參考。

時機：金三銀四是不會有了，金九銀十或形成爆發

2020年的“武漢肺炎”，快則4月進入尾聲，慢則入夏，期間不論是政策管控企業方的行為還是管控消費者的行為，曾經的金三銀四是不會有了。而積壓的購買需求，或在金九銀十呈現。為什麼會有這個爆發式需求呢？

1、城市醫療資源的優越性，促進人口由中小城市向大城市流動。當然原本人口流動的重要因素就有教育、醫療、就業；

2、雖說租售同權，但在這次疫情期間，多個社區、街道辦、村委會對於外來人員的區別化對待，促使租客轉向業主的心理訴求；

3、不被限購鎖定的業主，是否體會了“狡兔三窟”的必要性？這一點筆者深切體會，多一處房產，就多一處安身之地，居家獨自隔離也有可去之地。

區域：新區拓荒將萎縮，成熟區域將搶手

在這次的疫情中，每一個人都不曾置身事外，充分感受到了各種在交通上、生活上的問題，新區當中的配套遠不及老城區，哪怕是老城區中稍偏一點的位置，缺乏超市、菜市場，在需要出行時，公交、出租車都成了問題。今日筆者同樣深有體會，一朋友帶妻子要去做產檢，社區內車庫已封，近處公交已停，同時該片區出租車也少有前往，風中等了兩小時，最後聯繫了筆者，在相對繁華的地方打到出租車幫其解決出行困難；同樣的，成熟板塊中的超市、菜市場基本供應正常，而偏遠一些地方，則相對缺乏。

細節：生活改變需求

在自我隔離的日子裡，每天的生活空間就是臥室、廚房、廁所，近段時間，原先很多不做飯的家庭也解鎖了“廚藝”這項技能，伴隨著“廚藝”的解鎖，對於廚房和冰箱的空間需求，就明顯了。據2019年市場踩盤，諸多品牌地產商在戶型結構設計方面，都在擴大客廳的面積，縮小臥室的面積，同時犧牲廚房的面積，那麼在這次疫情的影響之下，上述產品可能會有一個時期遭到嫌棄；同樣，不論是廚房或是餐廳，得容得下一部大“冰箱”的空間了。

2020年上半年已經註定了在低谷中平穩，下半年，累積的需求，以及政策方面的變數，都可能會引起房地產市場的供需反彈。2020年之後嘛~塵歸塵，土歸土，一切迴歸於“穩”！

西安房產

地產重啟。分為三個階段

近期：疫情管制中。房管局要求售樓部關門，同時地產來訪的主要渠道分銷公司因為交通管制停擺，地產公司開始大量使用專業網站搭建的網上售樓部，但是成交很少。降價滯銷出現

中期：疫情過後。剛需客戶集中購買，會有一波來訪成交反彈，但是時間會很短。因為實體行業因為疫情影響，投資客和改善客戶會大幅下降，地產公司持續銷售會收到影響。部分公司資金鍊緊張會帶頭降價，導致競品項目降價，地產價格會出現疲軟，投資客基本消亡。疫情影響實體經濟後部分經濟實力較差的業主會出現斷供（特別是首付分期客戶，事業或者破產的同時需要一邊還首付尾款，一邊還銀行貸款，只能斷供）部分地產公司資金壓力進一步增加

遠期：缺少了投資客和改善客戶，加之此次疫情對中國經濟起到一定的反思和調整作用，房住不炒進一步得到執行。部分實力較差的地產公司收到了斷供、降價、滯銷的影響出現破產。對地產公司貸款較多的銀行首當其衝面臨風險，銀行會進一步降低對地產公司帶貸款的限制，地產公司日子會更加難過。過程會出現延期交房（回款難、貸款難、業主斷供、疫情和揚塵管控停工等多方面影響），屆時剛需購買會更加傾向於國企和央企地產公司的項目，小型民營地產公司開始退出歷史舞臺。地方政府開始集中接手整理爛尾項目。

中國地產結構從此重啟

不是壞事，這一調整如果順利度過因地產次貸危機引發的經濟危機將不會存在，國家每個階段的發展一定會有優勝劣汰，相信中國的科技信息等行業將會進步一歩發展壯大，走在世界的前列。

鄭州張震

去年12月底以來，新型冠狀病毒的出現，無疑對社會造成了巨大的影響，而對於廣大市民而言，也非常關心今後房價的走勢，畢竟在疫情之下，全國經濟難免會受到一定的衝擊，那麼疫情對樓市有影響嗎？2020年房子會大降價嗎？下文就來帶大家瞭解一下。

疫情對樓市的影響

春節前後，一般都是樓市成交量較大的時期，而數據顯示，受疫情影響，上個月下旬以來，大部分開發商的成交量成交量下跌了95%。但短期來看，疫情對房地產的開發、銷售、物業等領域，均都會受到影響。那麼從長遠來看疫情對樓市有影響嗎？回顧2003年的非典疫情，從當時的數據來看，非典並沒有造成房價的嚴重下跌，甚至還出現了一定程度的上漲，房屋銷售價格上漲5.0%，房屋銷售面積增長29%。所以有專家表示，這次疫情對於中國房價影響不會太大。

只為那做人的標準

接下來我認為會面臨的情況

第一：這次疫情會加劇中小房企的經營困難。只有出項，沒有進項，這是對房企現金流的更嚴重考驗。

第二：樓市小陽春消失，整體房價有輕微下行壓力.

當然我們希望疫情儘快過去，還的看疫情發展情況週期長短！

短期房價會降價促銷以價換量，剛需客戶可以抓住機會！

長遠看疫情不會改變房地產市場發展階段和基本面，甚至，也許很多人都深有體會：從來沒有如此長時間在家居住過，很多人對於現居房子的戶型、面積、房屋質量、物業等產品細節方面的需求也有了新的認識，可能會產生新的購房需求。總體上，房地產剛性需求、改善性需求、重置需求依然還在，一二線城市、城市群等增長的潛力依然較大。

夢想家dxy

現在全國人民關心的是疫情什麼時候結束，什麼時候可以上班掙錢養家。先保命要緊，買房在等等看看吧。

目前房地產的國家政策是房住不炒，這一政策短時間內不會改變，也不會因為這次疫情而放棄。

疫情發生後全國的房地產市場都涼了。開發公司都沒有收入，銀行貸款，人員工資，工程款，材料款都要等著付，壓力山大啊。

這也沒辦法，咱們國家的房地產開發模式在這，用很少的資金來做項目，槓桿加得這麼大，只能是自作自受。

對於真正有購房需求的老百姓這也是一次買房的時機。

疫情長短誰也不知道。但開發公司資金的需求可在這擺著，到了時間可需要現金，他們除了降價賣房子還有別的辦法嗎？

剛需的買房者可要做好準備，如果有公司開始推特價房了，你要時刻關注。第一次促銷還是不要出手了，這是做一次降價試水，看看市場的放映程度，如果成交量可以，他們會過一段時間再推房子。如果市場放映不好，第二次促銷就會很快實施，價格會更低一點，這時有合適房子就可以出手了。

房地產牽動著整個國家的經濟跟金融安全，別指望房價跌成白菜價。只要你買的房子價格比17年18年19年的價格低就行，想想買到山頂上的價格，知足就行。

想再通過炒房賺大錢，短時間內是不好辦了，記住房子是用來住的。

郝峰房地產估價師

無疑疫情多房地產行業的影響是巨大的，但不是毀滅性的。

從各大品牌房企的儲備糧及儲備地來說，硬抗兩三個月不成問題，而對於中小房企日子就不太好過了，債務違約，無法開工，停止銷售等情況必然會影響本就緊張的資金鍊，很可能會造成一波倒閉，併購潮，勢必造成階段性，局部地區的房地產行業整合。但從整體上看疫情結束後，對樓市不會有太大影響。

2020年房地產發展趨勢很可能會是穩中向上，甚至在疫情結束後的短期內，利用因城施策的方式整體向上，為什麼會這樣呢？

疫情對經濟的損失有多大，財政補貼了多少，地方債還要不要發行，承擔大量就業人口的中小企業如何生存等等這些都是疫情過後需要面對的現實問題，俗話說大河沒水小河斷流，整體缺錢的情況下就要想辦法創收，不然經濟還怎麼搞，城鎮化還怎麼發展，地產也許不是最好的方法，但確實最快速最有效的辦法。

屬狗的水瓶座

先說一下我對整體的預測：

疫情之中，成交量會跌入谷底，新房小幅下挫，二手房可能出現撿漏機會。樓市的小陽春必然延後，返鄉置業潮遭受重創，自住買房人更加謹慎，投資投機客大概率重現江湖。

疫情之後，武漢很可能房價經濟雙受挫，也很可能會出臺房價經濟雙利好政策，全國的房地產政策不會繼續嚴格，但重大利好出現的概率不足三成。全年房價有波動，但依然會“穩”字當頭。

但顯然，這個預測是建立在疫情短期內結束+調控得當的前提下，

只是，要是不呢？

這裡需要強調一下：

疫情對房價絕對是利空，絕對會影響房地產市場。

無論成交量還是成交均價都會影響。畢竟房產是不動產，需要到現場看房決策。疫情在短期內必然影響看房人數，進而影響成交量、影響房企的營收。

如果疫情很快過去，在結束後成交一定有短期回補，但如果持續時間久，居民資產受損嚴重，就會把房產的購置時間後移甚至直接取消，這會切實地影響全年的成交量。

你可能會詫異，為什麼羊迪一直在強調成交量，卻不強調房價？

因為開發商相比於房價，更關注的是成交量，只有成交量上去了，開發商才能轉起來，才能活下去。更何況，房價才不是開發商說得算的。

所以房價會怎麼樣？

如果疫情比較嚴重，雖然國家一定會努力去穩定它，但開發商的還貸壓力蠻大，成交量下降對開發商的影響是災難級別，所以即便是少賺，也會為了回款而給出一定優惠。當然，因為開發商會懼怕2019年的集體性退房事件，不到萬不得已，開發商依然不會降價。

言而總之，房價不變是「美好預期」，但有明顯的「下行壓力」。

這時，再參考武漢“封城”操作後，“抄河南作業”的區域不少，這對疫情防控的確起到了積極作用，但封路、封村也導致了陸運停止、人口滯留，從而讓不少農民、企業主「難上加難」。

吳王好劍客，百姓多創瘢；楚王好細腰，宮中多餓死。

對於仍屬於發展中國家的中國，在執行端，我們常常要麼是做得不夠，要麼是做得太過。

因地制宜、因城施策的靈活調控，維護經濟與房價的平穩運行，堅持“房住不炒”是我們一以貫之的處事原則。

但如果真的把這些當作是未來會必然發生的事情，就太理想化、書生氣，而不知道中國的實際國情了。

回看一下非典期間全國商品住宅房價收入比走勢情況：

2003年，全國房價收入比降到歷史低位的6.6，但在18號文件明確房地產的重要地位之後，緊接著的2004年、2005年便迎來了報復性、爆發性的上漲。

2003年之前，全國房價年均漲幅在5.5%，商品住宅房價收入比常年維持在6%以下，但2003年8月，在疫情完全過去的同時，為了刺激經濟而出臺的“8號文件”，一舉提升了房地產的地位，也讓房價在隨後進入了上漲的快車道，10%的上漲幅度變成了“正常上漲”。

到了現在，即便我們的居民收入翻了幾番，但商品住宅房價收入比依然在增長，至2019年為8.8。

這個例子告訴我們，疫情後的經濟刺激政策曾經「過度」，再參考2008年全球金融危機後，同樣「過度」的“4萬億經濟刺激計劃”，如果這一次的疫情對經濟產生了國家認為的「嚴重影響」，接下來的經濟刺激政策，也可能「過度」。

再回顧一下SARS的具體時間：

2002年12月發現，2003年3月擴散、4月爆發、6月減少、8月結束。

而這一次的武漢新型肺炎，是2019年12月發現，1月爆發，病毒的傳播性更強，隱匿性更高，但好在我們的反應更快，防護也更堅決，所以作為普通民眾的我們，應當有疫情比SARS更快結束的信心。

在這樣的「預設」之下，最優的策略是在疫情結束之後，於整個房地產市場被摧殘得蕭條之際，逆勢入場。

但以上是靜態的眼光，是過去的思路。<strong>

那麼現在究竟有多高、多大？

中國人民銀行發佈《中國金融穩定報告（2019）》。報告指出2018年末，我國住戶部門貸款餘額47.9萬億元，同比增長18.2％。住戶部門貸款餘額佔存款類金融機構全部貸款餘額的比例為35.1％，同比上升2.8個百分點。

2018年末，從貸款類型看，住戶部門貸款中的消費貸款和經營貸款餘額佔比分別為78.9％和21.1％，同比增速分別為19.9％和12.3％。從貸款期限看，住戶部門貸款中的短期貸款和中長期貸款餘額佔比分別為29％和71％。

讓我們一起回顧一下疫情之前的各種政策：

傻子都能看得出來，這些政策是為了抑制房地產的。

所以，即便疫情結束之後會全國性地下發“利好大禮包”，也一定會努力避開房地產。

但再怎麼努力避開，在雙黃連都能一夜脫銷的中國，只要市場中有錢，就一定會再回到房地產中去。

除非我們直接改變了A股的“割韭菜”邏輯，或者把房產稅大殺器立即推了出來，但這些都是在短期內不可能的。

所以，接下來的“利好”刺激，大概率是避開房地產，導向於同為第二產業的製造業，以及第三產業的，但轉一大圈後，還是會提振房價。

只不過這個時間不會像2003年一樣迅速，可能是一年以上，且房價的增長也是間接的、溫和的。

而房產本身的調控，大概率是在“搶人大戰”的外衣和“經濟刺激”的帽子之下，對購買首套、二套房的年輕人、對高學歷、高技術的定向人才，有綠色通道，對全國人民的購房成本（房貸、稅費）有減少，而房價還是會努力去維持平穩。

分城市來看：

北上這種已經不再依賴房地產的城市，房價依然不會有多少起色，還真的依然沒有什麼上漲預期。

但二三四五線城市？

有，真的有。

只要在“搶人大戰”中搶得來人口，10%的房價漲幅也只是“灑灑水”。

但如果沒能搶到人口？「收縮型城市」，瞭解一下。

在這個寒冷的冬季，準備好子彈去面對疾風，懷揣著希望去迎接春天，之後讓資產在盛夏綻放、並在秋天一舉收穫，然後廣積糧、高築牆，悶聲發大財地防備下一個“黑天鵝”與“經濟寒冬”。

完美。

關鍵字: 疫情 高檔 傳染病