我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：新人首問，美麗的房姐，我杭州及老家四線城市各一套，杭州價值300W自住目前杭州還有一張房票，老家價值245W今年年底交房，目前已經掛出去賣了，手上子彈200+，我和老公都是做生意的，流動資金起碼要留80，接下來我應該怎麼投資房產才能使得最大化。對於你說的房產抵押貸款出來再投入房產炒房會不會冒風險就目前的樓市來說，我目前的想法是把老家房子賣了，然後加上手上的，可以杭州再入一套，然後去臨安買一套，臨安目前不限購，謝謝！另外，你是我你會怎麼投資？
回答：你好，思路正確，4線城市人口淨流出城市，房價升值缺乏動力，可以出手裂變。詳見知識星球內部資料分享《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》
杭州現在並不便宜，投資策略是逢筍入，不少新盤價格倒掛都在5千以上，搶到可以無腦入。另外投資角度分析蕭山開元名都周邊、世紀城+餘杭科技城。投資標的需要根據個人情況來區別對待。目前沒有明顯低沽板塊。除了關注倒掛新盤外，二手推薦餘杭臨平星橋未來科技城、蕭山市北等，配合淘筍。可以開發老人票，做接力貸買入，不佔你房票，也可以首付3成，貸款30年。
臨安這地方三面環山，其實是個交通死角。我覺得更適合休閒度假養老。未來如果打造產業、科創，上強度地進行人流物流交換，恐怕不一定有優勢。臨安目前價格並不算筍。離未來科技城其實車程也有20公里以上了，開車半個小時以上。投資二線城市的主城區窪地板塊更有價值，武漢重慶瀋陽都是不錯的選擇，其中重慶和瀋陽二手房不限購，單價比臨安更低。
提問：美麗睿智的房姐，抱著學習心態進星球，問題有點多，請不吝賜教。
1.主場東莞兩套房，負債率大概百分之五十三，一套在松山湖今年漲約七十萬，一套在東莞麻涌自住，17年入手至今陰跌三十萬，麻涌這套是否可以按住投分離的概念換籌？
2.另外手上子彈70萬，200萬左右的投資標的，是選擇廣州中新知識城地鐵盤（地鐵一個小時到珠江新城，醫院，商業，學校等配套完善），重慶兩江四岸內環軌道沿線次新盤，還是東莞環松山湖區域次新盤。
3.兩個小孩目前在麻涌讀書，是否值得遷戶過鬆山湖讀教育資源更加優質的公立小學，代價是更少陪伴，每天多三個小時的上下班通勤時間，放棄老婆村裡的戶口和可能影響到每年兩至十萬不定分紅。謝謝！
回答：你好，東莞是鎮區經濟，各區之間差異非常大。多年來資金分散，產業低端，城市界面差，房價扁平化，不利於吸引外來資金，松山湖是東莞政府重點打造的經濟高地。東莞未來的房價高點一定是松山湖，至於單價能託舉到多少，不僅看東莞本地的購買力，更要看對外來資本的吸引力。可以確定的是，四萬一定不是松山湖的天花板。
但是長遠看，東莞一定是跑不過深圳和廣州的。出手麻涌，入手廣州是明智的決定。
知識城是個概念，投資不建議，還是集中在主城區淘筍。廣州整體東移，建議你看看珠江兩岸，往東一點找找被低估的片區。
廣州投資回報率最大的板塊，詳見知識星球內部分享。為了孩子教育放棄戶型戶口值得。如果條件允許，廣州的教育資源更好。
提問：美麗的房姐求翻牌～加入知識星球好久，乾貨妥妥的，還有待慢慢吸收！現在有3個問題（剛需）
1.東原啟城、保利上城需不需要茶水費？需要的話得多少？
2.剛需自主的話，攬勝公園和頤桂苑這兩個哪個好？
3.剛畢業的小青年，在1和2之間選擇更建議哪一種？1的首付和月供都沒問題，2的首付和月供都比較有壓力。
回答：1.現在大概是10左右吧，我沒有給過茶水，也不太清楚，還是要提醒你謹慎。
2.自住不買頤桂苑，地段不錯，小區規模小，沒品牌，這樣的小規模新房項目投資一般是迴避的，後期開發商拉動力有限。開發商是包工頭出身，靠ZF關係拿的地，就幾棟樓，沒有小區環境。
3.投資角度看白沙洲潛力更大。
提問：買新房的時候合作的銀行利率高，我們能否去自己找？
回答：可以自己找，你找的銀行同意放款，開發商會允許你更換的
提問：房姐，請問我註冊個空殼公司是否能辦經營貸或者抵押貸？還是要求必要實體經營幾年以上的才行？
回答：可以
自己註冊更省錢
沒有經營年限的限制，新註冊的也可以，每家銀行產品要求不一樣，執照滿一年能選擇的貸款產品更多
買公司殼的價格根據公司註冊時間、是否有特殊資質、渠道成本等不同，一殼一價，一般在幾千到一萬多。自己註冊公司，五六千（含首年代賬費），要另外註冊地址的話貴點。
說一個標準答案，背下來。
父母當法人，自己當30%-50%的股東，註冊金額100萬-500萬，認繳制，科技類公司。
營業範圍：從事計算機軟硬件領域內的技術開發、技術諮詢、技術服務、技術轉讓；會展服務；禮儀服務；汽車租賃（不得從事出租客運和道路客貨運輸經營）；清潔服務；商務信息諮詢；設計、製作、代理、發佈國內外廣告；銷售：計算機及配件、電子產品（不含電子出版物）、化妝品、五金交電、家電、傢俱、儀器儀表、燈飾、服裝、環保設備；貨物及技術進出口。**【依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動】再加幾個你喜歡的
提問：請問武昌區綠地國際金融城一期二期的房子有投資價值嗎？中介還推薦了恆大首府。相比之下哪個更好？首kuan手上有70-80，本地戶口首套房。還有綠地606聽說不會建那麼高了。但是完工後綠地的房子漲幅怎麼樣？（個人情況目前是想替父母買個房子，母親6年後退休會過來住，當然房子如果漲幅好的話，可能會考慮換個更好的，不完全算投資）
像我這種情況的話沿江地區還有什麼可以入手的嗎？
回答：如果說住的舒服，積玉橋是不錯的選擇，繁華之後的幽靜之地，交通方便，唯一不足的是沒有好的學區。武昌濱江發展太慢，606被砍了。未來武昌濱江發展起來，可能不熟漢口，需要耐心長持。綠地和恆大首府考慮自住可以入，淘單價2.6左右的。投資回報率不如低價潛力區，但是未來會跑平大盤。沿江目前更推薦漢陽濱江和青山濱江。
提問：房姐除了炒菜，普通人還有提升階層的辦法嗎？
回答：這個問題，答案的重點不在如何升階，重點是前提是普通人。
普通人能做什麼？創業，做生意，需要的是死人堆裡爬出來的堅韌，組織資源的堅定和智慧。大型組織的副手，圈內交際，是二代們的特權。
普通人剩下的，只有積累和賭博兩條路。能快速積累出大量財富的，只有買房一條路。
提問：房姐您好，北京已婚，lp北京戶口，在機場工作。stsd在機場附近買了一套小房子，有按揭，能賣220左右，還剩40萬貸款。剛生了小孩，想改善一下居住環境，順便考慮孩子上學的事，目前夫妻兩人月收入共3w左右，手裡有40左右。希望能給點建議。1.看了公園十七區的限價房，90平490左右，按二套買的話，首付都不夠。中介說可以想辦法做一套，但不一定能成。而且21年底才交房，這期間又得租房又得還房貸，壓力也不小。2.保留現在機場的房，去燕郊看了嘉都，距離機場近，但是40年的產權，不限購，75首付，75貸款。以後如果過幾年孩子上學想換到北京來，怕不好賣掉，也很麻煩。或者房姐還有什麼建議？感恩
回答：機場附近的標的長期漲幅會跑輸，可以出掉。如果預估準確，220-40+40，220萬首付，操作各方面得當，可以買到450-500萬的標的。限價房≠便宜。順義的房產和主城區有比較大的分割，建議迴避。公園十七區很貴。完全不需要浪費錢買燕郊。不管是首套還是二套，都可以貸足。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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