甲公司出租自己辦公室一間給A公司，合同期間為2019年7月1日到2020年6月30日，合同約定簽訂之日A公司一次性付清全年房租126000元。甲公司出租不動產適用簡易計稅增值稅政策。
財稅 【2016】36號文《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》附件1中關於銷售服務、無形資產、不動產註釋對租賃服務稅目是這樣規定的：
關於增值稅適用稅率和徵收率的問題，結合國家稅務總局公告【2016】16號《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法》和最新稅率規定，以圖表方式列示，看起來更直觀。
一般納稅人「圖片可放大看」
正常情況下，一般納稅人採用一般計稅辦法，適用稅率是9%。
如果是採取簡易計稅就適用5%的徵收率，當然這個簡易計稅主要針對老項目，也就是2016年4月30日之前取得的不動產，而且需要去主管稅務機關備案後方可。
小規模納稅人「圖片可放大看」
所以，我們可以看到，如果是公司，那麼其增值稅要麼就是9%，要麼就是簡易計稅5%，不會分是否是住房。本文中甲公司適用5%徵收率。
甲公司如何正確處理這筆跨期的租金收入？
會計核算
會計核算以會計準則為準，記住，會計核算不是以開票為準，也不是以收錢為準，而是以會計準則為準。會計核算遵循權責發生制，凡是在本期內已經收到和已經發生或應當負擔的一切費用，不論其款項是否收到或付出，都作為本期的收入和費用處理;反之，凡不屬於本期的收入和費用，即使款項在本期收到或付出，也不應作為本期的收入和費用處理。
《企業會計準則第21號—租賃》第二十六條明確對於經營租賃的租金，出租人應當在租賃期內各個期間按照直線法確認為當期損益；其他方法更為系統合理的，也可以採用其他方法。
通常我們會按照租賃收益期間確認會計收入，那麼甲公司2019和2020應該分別確認收入如下：
2019年確認會計收入(126000/1.05)/12*6=60000
2020年確認會計收入(126000/1.05)/12*6=60000
2019年會計分錄
借：銀行存款 126000
貸：其他業務收入-房租收入 60000
貸：應交稅費-簡易計稅 6000
貸：預收賬款 60000
2020年會計分錄
借：預收賬款 60000
貸：其他業務收入-房租收入 60000
當然實際中具體分攤到月份進行賬務處理，這裡只是彙總了年度的數據寫的分錄。有朋友可能會問，為什麼增值稅稅金一次性計入到2019年了? 這個其實就要從增值稅的處理來說明一下。
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增值稅
營改增試點實施辦法第四十五條第二款明確納稅人租賃服務採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
所以，從增值稅納稅義務時間來看，甲公司在收到房租的時候就產生了增值稅納稅義務，應該就收到全部的房租計算繳納增值稅，而不是按照會計準則一樣，分攤到各個期間來納稅申報，這個就是增值稅收入和會計收入的一個很經典的稅會差異。
日常工作中，我知道很多朋友申報增值稅都是以開票為準，沒開票就不申報，其實這並不完全正確，增值稅什麼時候申報，我們得看暫行條例和營改增試點辦法中關於納稅義務時間的規定。
所以，甲公司收到全年房租時候不管是否開具了增值稅發票，都應該進行納稅申報了。
如果開具了發票，申報表填寫如下:
如果沒有開具發票，填到未開票收入欄次去。
賬務處理方面，財會2016年22號也有規定。
所以，會計核算上，因為增值稅納稅義務時間都在2019年，所以我們把稅金都確認在2019年，2020年確認會計收入時候就直接確認剩下的收入即可，不在確認稅金。如文章開頭分錄所示。
這個時候你會發現，你2019年和2020年的會計收入和增值稅申報表的銷售額都是不相等的，有一個時間差，2019年會計收入60000，增值稅申報表銷售收入120000，申報表多了60000，而2020年會計收入60000，增值稅申報表銷售收入0，申報表少了60000。
其實這都是正常的稅會差異，是會計收入確認原則和增值稅收入確認時間的差異。
之前有很多朋友說稅務局問詢他們為什麼會計報表收入和增值稅申報表上銷售額不一致，其實在很多情況下產生這個差異，比如甲公司的這個情況，又比如有視同銷售的情況等等。不是說不允許不一致，而是不一致你需要解釋差異在哪裡。
還有朋友說，這個搞的複雜的很，我想簡單處理，既然都一次性收到租金了，我就確認到2019年會計收入了，增值稅我也交不就行了。
說實話，肯定有人這麼做，但是從規範性上講，這樣核算的會計數據是失真的，小公司倒是沒人管你，你愛咋咋的，只要你沒滯後納稅，稅務局也不會管你，但是如果是上市公司，那都是要經過審計的，金額不大倒是好說，金額涉及多很可能影響期間會計利潤，影響披露的會計信息質量。
所以都是要嚴格按照一慣性原則確認收入的，不能隨意。
企業所得稅
企業所得稅也有企業所得稅收入的確認時間要求，所以你看，學會計真的特別麻煩，不是我們想的那麼簡單，開票就交稅，不開票就不交稅，什麼時候開票就什麼時候交稅，如果你真有這樣的底層邏輯思維，那你的會計學習方向都是錯的，在收入確認上我們一定要有稅會差異的思維。
所得稅上，甲公司有兩種選擇，既可以按照所得稅法實施條例第十九條規定按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，直接在2019年度確認12萬元所得稅收入；也可以按照國稅函〔2010〕79號第一條的規定在租賃期內分攤確認。
通常情況下，建議直接保持和會計收入確認一致，也就是你會計收入是分期確認，你所得稅申報也分期，這樣可以避免不必要的稅會差異調整。
如果你會計收入是分期確認的，所得稅你要一次性確認，那2019年你就涉及納稅調增60000，2020年所得稅彙算，你又涉及納稅調減60000，這樣就略顯麻煩了。
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