一、有一項目用地6500M2，規劃容積率為3.6，建築履蓋率為35%。請問該項目為多少層？總建築面積為多少？
總建築面積（地上）=用地面積X容積率=6500X3.6=23400M2；
建築履蓋率又稱建築密度=建築佔地面積（約等於建築底層面積）/用地面積；因此，在建築建築履蓋率用足的情況下，建築佔地面積（約等於建築底層面積）=建築履蓋率X用地面積=35%X6500=2275M2；
在建築底層面積與標準層相差不多的情況下，建築平均層數=地上總建築面積/建築底層面積（標準層面積）=23400/2275≈10層；但是，就像二樓所說的，容積率3.6的小區，如果真的用足35%的覆蓋率，小區環境會很差，一般做到15%~20%左右的話會比較合理，這樣的話，按上面的計算過程，層數應在18~24左右。
所謂“容積率”，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。建築密度是指在具體“宗地”內建築物基底面積與宗地面積之比。
對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中佔的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。 容積率比淨容積率要低50％左右。這兩個指標都是合法的，除特別說明外，說到容積率時一般都是指淨容積率。但國家沒有明文規定開發商只能宣傳淨容積率，於是，一些開發商就鑽法律的空子，將淨容積率換算成毛容積率來宣傳，購房人弄不明白其中的奧妙，還以為這個小區的容積率真的很低，入住後才發現上當了。 什麼是容積率？按照《成都市土地使用和建築規劃管理技術規定（試行）》的解釋，容積率是地面以上各建築面積的總和與建築用地面積的比值。容積率和建築密度直接關係居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，人們的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。但對於開發商來說，容積率決定地價成本在房屋價格中的比例，決定被開發土地的含金量。因此，容積率越高，開發商的利潤就越大。
（1）容積率:即規劃地塊內各類總建築面積與地塊面積之比,計算公式為:容積率=總建築面積/土地面積
容積率可根據需要制定上限與下限.容積率的下限是保證地塊開發的效益，防止無效益或低效益開發造成土地的浪費。容積率上限防止過渡開發帶來的城市基礎設施超負荷運行。容積率還可以根據建築用途的不同，分為全部建築容積率，公共建築容積率，住宅建築容積率等
（2）建築密度：即規劃地塊內各建築基底佔地面積與地塊面積之比，計算公式：建築密度=建築基底佔地面積/地塊面積
（3）綠化率，亦稱綠地率：指的是規劃地塊內各類綠地面積的總和佔規劃地塊面積的比率，計算公式：
綠地率=綠地面積/土地面積
綠地率通常以下限控制。這裡的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地（道路紅線內的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內佔地面積不大於百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建築可視為綠地。
容積率的術語釋義為：容積率是指某一基地範圍內，地面以上各類建築的建築面積總和與基地總面積的比值。與容積率密切相關的一個指標就是建築密度，術語釋義為：建築密度是指某一基地範圍內，所有建築物底層佔地面積與基地面積的比率（%）。從上面兩個釋義可以看出：如果基地面積和建築密度不變，那麼建築物的層數越多，容積率就越大。
充分了解容積率對項目品質的影響，對我們的項目定位和規劃是非常有幫助的。在此我簡單說一說各類建築分別對應的容積率數值。
1、容積率低於0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目。
2、容積率0.3~0.5，一般獨棟別墅項目，環境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯排別墅，就可以解決這個問題了。
3、容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當高了。
4、容積率0.8~1.2，全部是多層的話，那麼環境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯排別墅，那麼環境相比而言只能算是一般了。
5、容積率1.2~1.5，正常的多層項目，環境一般。如果是多層與小高層的組合，環境會是一大賣點。
6、容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層項目。
7、容積率2.0~2.5，正常的小高層項目。
8、容積率2.5~3.0，小高層+二類高層項目（18層以內）。此時如果做全小高層，環境會很差。
9、容積率3.0~6.0，高層項目（樓高100米以內）。
10、容積率6.0以上，摩天大樓項目。
二、面積單位換算公式
面積單位轉換如下：
1平方釐米=100平方毫米 1平方分米=100平方釐米
1平方米=100平方分米 1平方米=10000平方釐米
1平方米=1000000平方毫米 1公頃=10000平方米
1平方千米=100公頃=1000000平方米 1平方公里=1000000平方米=1平方千米
國際上一般使用千米、米、分米、釐米作為普通計量單位，它的各個單位進率為10x10，等於100。
面積的物理量符號為S
1公頃=15畝 1公頃=100公畝 1公畝=0.15畝
1畝 = 666.666667 平方米 1公畝=100平方米 1公頃=10000平方米
1平方公里=1000米x1000米=1000000平方米=1平方千米≈1500畝 1公頃=0.01平方公里
ha,hm2都是指公頃;ha是以前用的單位，現在一般用hm2
hm是hundred metre 的縮寫，即百米，即1公頃=1hm2=10000平方米
在面積中，最特別是平方米和公頃之間的進率，是10000，都是100進制。
面積單位換算表
三、土地面積和地價單位換算的簡便方法
由於歷史原因，我國土地面積的計量單位在不少場合仍沿用“畝”這個單位。基準地價也往往用“萬元/畝”作單位。但我國土地面積的法定計量單位是“平方米”。土地面積單位在“畝”與“平方米”之間以及地價在“萬元/畝”與“元/平方米”之間的換算，還是土地價值評估中經常要遇到的事情。
1.最笨的土地面積單位換算方法
土地面積單位換算時，常見許多人採用:1畝=666 .6666……平方米，這一公式來進行換算。土地單價“萬元/畝”換算成“元/平方米”時，將分子乘以10,000，分母乘以666.6666……後，再用分子的數值除以分母的數值計算出具體的結果。
假設某宗地的基準地價為D萬元/畝，用這一公式換算的計算過程如下: D萬元/畝=(D ×10,000) /666.6666……元/平方米
這樣的換算，既繁鎖易出錯，又不精確。雖然用計算器，由於數字多，稍不小心，還會出錯。由於1畝=666.6666……平方米，小數點後是除不盡的小數。我們作計算時有時只取整數部份667或666.67等，但不管取多少位，式中的等號將變成約等號。 在評估測算中，有時須將土地面積從“平方米”換算成“畝”，以後又要將“畝”再換算成“平方米”。如果換算中計算不精確，對於面積較大的土地，經過這一來回，也許會少掉或多出好幾平方米。怎樣的換算方法，能使計算相對簡單，而又不因為小數點後的取捨造成精確度不高呢?現在向大家推薦一種土地面積、地價換算的簡便方法。
2.平方米”與“畝”、“萬元/畝”與“元/平方米”之間換算的簡便方法
我們從1公頃=15畝換算式(由於1公頃=10000平方米)，就能夠推導出:
1平方米二0.0015 (1)
即:1畝=1/0.0015平方米。 (2)
從而我們可以推導出土地單價換算的計算公式:
1萬元/畝==10000 =1 /0.0015(元戶1叻米)=15元/平方米 (3)
還可得出:1元/平方米=1/15(萬元/畝 (4)
從公式(3)、公式(4)，我們可以看出，將“萬元/畝”的地價換算成“元/平方米”，只須乘以15。反過來要將“元/平方米”換算成“萬元/畝”，只須除以15即可。
例如某地塊，其基準地價為18萬元/畝，要換算成“元/平方米”，根據公式(3)只須乘以巧，即:
18萬元/畝=18 x 15=270元/平方米
實際上，一個數乘以15，簡便的算法，就是將這個數加上它的一半後乘以10(也就是在個位數後加個0)，即:
18萬元/畝=[18+ (18令2)l x 10=[18﹢9] x10=270元/平方米
採用上面簡便的算法，不用計算器就能心算出來了。
將土地面積單位“平方米”換算成“畝”，根據公式(1)，只須乘以0.0015。將土地面積單位從“畝”換算成“平方米”，根據公式(2)，只須除以0.0015即可。
例如某地塊，土地面積為24000平方米，要換算成畝，只須乘以0.0015即:
24000平方米=24000×0.0015=36畝
實際上一個數乘以0.0015，就是將這個數加上它的一半後，除以1000(也就是小數點往前移動三位)。我們再來看一下上面這塊土地面積的簡便換算方法:
24000平方米=[24000+ (24000÷2)]÷1000
=[24000+12000]÷1000
=36畝
上面這個例子中，我們也可以先除以1000後，再加上它的一半，計算會更簡單。
3.簡便換算法的總結和口訣
從上面分析、測算中，我們可以得到土地面積、地價單位換算的簡便方法。為方便記憶，我們再加上相應的口訣。“萬元/畝”與“元/平方米”，“畝”與“平方米”之間單位換算的方法及口訣敘述如下:
在將地價單位“萬元/畝”換算成“元/平方米”時，可用如下口訣:“加半乘十”(就是將這個數加上它的一半後，乘以10>，也就是乘以15，將地價單位“元/平方米”換算成“萬元/畝”時，就除以15。
在將土地面積單位“平方米”換算成“畝”時，可用如下口訣:“加半移三”(就是將這個數加上它的一半後，小數點往前移三位)，也就是乘以0.0015;將“畝”換算成“平方米”時，就除以0.0015。
這樣的方法，不僅計算簡單而且精確。
閱讀更多 太原市房產頻道 的文章
