容積率是衡量小區環境優劣的一個重要指標，它直接關係到小區交房後的居住舒適度。所以，很多人買房都會先了解樓盤項目的容積率。但是，對於容積率，很多購房者只是一知半解，甚至有些房產銷售員，也不能完全搞明白或者說明白，到底什麼是容積率。
當然，不同的建築形態，較合理的容積率是各不相同的。高層住宅的容積率一般在3-5之間，多層住宅的容積率一般在1.2-1.8之間，別墅的容積率一般只有0.4-0.8之間。配合綠地率、綠化率指標，容積率越小，建築的密度就越低，居住舒適度越高。
什麼是容積率？
容積率是指一個小區的地上總建築面積與淨用地面積的比率，也稱建築面積毛密度。
一個良好舒適的小區，高層住宅容積率不得高於5，多層住宅容積率不得高於3,但是容積率低，開發商在同一塊土地上的開發成本就會增加，所以，開發商會控制容積率，只會讓它保持在一個可以接受的範圍。
通俗的講，就是在同樣大小的土地上，建造了多少面積的建築物（住宅及公共設施），建造的建築物面積越大，容積率就越大，反之，建築物面積越小，容積率越小。當建築物的面積等於土地面積，容積率就等於1.
容積率為2和容積率為3的小區，示意圖如下：
從圖中可以看到，容積率越大，建築物越龐大，相對的，就會使綠化面積和人均使用面積大幅減少。
再用一個圖來表示容積率大的樓盤和容積率小的樓盤，兩者的生活擁擠程度對比，可以直觀的感受到，過高的容積率，每天的生活就跟“春運”似的。
從圖中可以清楚的看出，如果容積率特別高，就會在有限的土地上面造成地面建築的面積特別大，同時綠化面積就會相應減少，人流也會特別集中，在這樣的小區生活，就會顯得很擁擠，消防、治安各方面都會存在隱患。
為什麼買房，首先要看容積率？
因為容積率是你住房品質的象徵。
首先，從建築形態上來講，別墅的容積率最低。
同一個面積的地塊，做純別墅小區，大概就只能有30-60家，而做30層的超高層小區，可以建一個至少有4500家的大型社區。容積率大，建築就多，建築多，居民就更多，而土地還是那麼點大。你可以想象出，兩者的生活品質是有本質區別的。
其次，容積率過大，非常影響日常生活。
容積率大，建築密度高，小區就沒有或很少有單獨的日常休閒活動區域，沒有遛狗、沒有打球等場所，也正因為小區擁擠，居民多，生活噪音會比較大，停車位會不足，沒有理想的垃圾處理場所。總而言之，過高的容積率，最後的結果就是，小區會變得髒、亂、差。
評估小區環境品質，需要容積率和綠地率兩個指標綜合考慮。容積率越低，綠地率並不一定越高。
前面講到，容積率高，綠地率就會相應減少，那麼，為什麼容積率越低，綠地率怎麼就不一定越高呢？
因為容積率低，只代表，同一個土地的總建築物面積較少，有更多的空地，但是，這些空地有沒有綠化，就不一定了。所以，容積率還需搭配另外一個指標綠地率，一起使用，才能完整評估一個小區的居住環境品質。
講綠地率之前，先要弄清綠地率和綠化率的區別，兩者並不是一個概念。
綠地率是指小區用地範圍內各類綠地的總和與小區用地的比率。
綠地率是有明文規定的概念，而綠化率只是開發商一種宣傳指標，國家沒有明確規定涉及此指標。本質上，綠地率是有據可依的"官方指標"，綠化率是開發商自我宣傳不規範的"民間指標"。
因為沒有規範，很多開發商會以綠化率指標混淆綠地率指標，廣告宣傳自己的項目綠化率40%，甚至50%，讓購房者產生錯覺，小區近一半面積是綠化。而實際上，綠地率才是有參考意義的，綠化率表示綠地面積佔有率往往有虛高的情況存在。
總結
容積率對後期的居住生活品質有很重要的參考意義，所以，買房前一定要提前瞭解清楚。因為不同建築形態有不同的特性，不可能做到極低的容積率，在評估小區居住品質的時候，還應該把綠地率這個指標一起考慮。
容積率和綠地率兩個指標綜合分析，可以使你買房不盲目。
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