问：你好，十三老师，我目前手上持有5套物业想卖掉一些。 1）石厦东方欣悦居89.9平3房2卫。 2）景田锦文阁大厦45平单间。 3）布吉石芽岭宇宏健康花城89平三房一卫。 4）凤岗大运城邦4期95平三房二卫。 5）天健天娇123平的3房两卫。 在您看来该留哪些去哪些，谢谢。

答：感谢付费咨询。 看你的房产布局，三套福田，一套布吉，一套凤岗，不出意外是个老福田。 房产数量够了，但是质量不够，基本都是防守型非进攻型产品，这样的产品线缺乏继续拉升的力量。 在福田沉淀了两千多万，太多了。 我的意见，深圳的四套除了天健天骄，其他全出。 锦文阁是个烂盘，不值得占指标，石厦片区的房价和学区现在已是高点，以后会逐渐走下坡路，宇宏健康花城所在的石芽岭片区是个鸡肋，食之无味弃之可惜。 出掉这三套，腾出了一个宝贵的指标和一千多万现金，用这笔钱去买更贵更有价值的产品，比如深业中城，这样的机会持续还会有。 现在是拼质量不是拼数量的年代了。

问：请问！40+，家庭年收入70w+（5年左右会退休，收入40w），现有坂田一套3房红本市值540W自住（两人名下），后海一套老破旧两房滞涨（一人名下）租大于贷市值590w（有贷60W），手上现金90w，目前想再折腾一下，计划是1.卖两套换贷500w买福田莲花大房；2.卖坂田贷500w，买福田小三房；3.离婚再坂田抵押出300w，贷款买个关内小2房（这个能操作？）很喜欢香蜜，贵啊，买不进去！主要是想住关内也想把资产优化一下，并喜欢莲花和香蜜湖的环境，盼复！

答：坂田那套红本在手，是可以去名的，不建议全部卖出，一套升值一套自住是标配，至于置换哪一套，我们需要了解您更多的信息，选筹上，宏观上的板块+微观上的楼盘都很重要。

问：经常看到十三房的回复有踏空风险，深圳楼市目前状况横盘中怎会有踏空风险?另外本人西荟城两房已升值均价5.6万左右有人接手，升值空间还大?大亚湾原价4800一平三房现在翻一倍可套现(原来是用了养老而买)?

答：我从来没说过买深圳会踏空，深圳会横盘，会滞涨，但下跌的概率几乎为零。 西荟城是沙井升值较快的楼盘，现在均价5万，但沙井的大空港规划还是远景，要等到前海自贸区基本成熟才会考虑开发，近两年沙井难有像样涨幅。 大亚湾的房子涨一倍要花五到八年，下一波又要漫长的等待。 从这个角度，这两套房子当然可以套现，但问题是，套现后这些钱该往哪里放? 卖房从来不难，如何优化再买入才是最难的。

问：老师，福田应该去投资下沙或者梅林吗？还是哪里？

答：福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。 建议策略： 一、低总价刚需次新电梯房 二、顶级名校学区最低总价学票房 三、实现顶级名校+自住品质的稀缺楼盘

问：十三老师好！工作在龙华基本七八年不会改变，之前买了龙华的壹城中心小房限售中，当初看中的是离上班地点近。目前二胎准备出生，想置换大房改善。现手上200，只有5成名额。 本来，住习惯了所以计划是在壹城中心买多一套四房用于改善居住。 但是长远看似乎龙华不及南山 现在是两难选择： A：买南山前海附近，龙华小房子出租，另租大房子住。 B：买龙华大房子住，小房子3年后出售再买前海。 简言之:自住和投资无法同时兼顾，怎么选择？

答：问题是好问题，可你没有考虑过，手头200，5成名额，总预算400万，这两个目标你都达不到。 第一，400万在前海已经买不到什么像样的房子了，尤其这一波追涨后，我已经不建议400万以下盲目去投前海宝中。 第二，400万在龙华也买不到有品质的大房子，除非是中心区的老盘，也谈不上改善的目的。 既然两个选择都不现实，倒不如做减法，放弃自住，在龙华租一套品质好一点的大房，这200万专心考虑如何做好投资。

问：想咨询下这样操作对不对：家有两娃，卖掉福田中心区益田路皇庭世纪3房（市场价800万）和罗湖深圳小学学位房1房（市场价300万），买香蜜湖侨香外国语+深高级学位房香格丽苑（2006年的房，1500万左右），可以兼顾学位和居住环境，这样操作对不对？有没有更优选？ 大宝在深圳小学读一年级，二宝2岁半

答：大方向没问题，皇庭世纪虽然地段好，但皇岗村旧改也是很遥远，本片区非常成熟，却没有稀缺的教育资源支撑，可以考虑置换掉。 罗湖同理。 不过要谈到香蜜湖学区怎么买，还是大有学问的，侨香外国语小学不差，不过一方面比起隔壁的荔园还是略有逊色，另一方面是香格丽苑单价并不高，同样113的三房另外还有其他几套，你们看中的1500w，总价是偏高的，这样的总价在香蜜湖片区买个学区更好的三房也是可以的。 因此具体选哪个盘、哪一套，还是有可以优化的空间。 另外，深高级今年dianzhao取消了，也许会影响它未来的成绩表现。你们需要更加系统的教育和学区规划，这一点我可以帮到你们。

问：十三老师你好，请问龙岗龙东风临四季的小两房还有上涨空间吗？是等16号线开通在出手还是现在出手去置换更有价值的标的

答：短期内没有空间，确实要等到地铁16号线通车才会有变化，楼梯房总归是要置换掉的，结合你的家庭和名额情况来通盘考虑吧，需要的话，我们线下约个时间帮你规划一下。 现在这个两房在豪宅线以内，挺好出手的。

问：十三好，请问您觉得罗湖龙园山庄这个盘怎么样？单价不高，适合投资吗？

答：龙园山庄投资回避 这地段虽然隶属于罗湖，但是草埔、布吉、上下水径历来都是打工者聚集的区域，龙园山庄一期是98年的楼梯房，单价4w并不低洼，整体依山而建、交通拥堵是常态，缺少现代化的城市配套，并不值得持有。

问：十三你好，小径湾海景新房持有五年容易出手吗？

答：小径湾适合手上资金不多，用来收租的投资，如果能变现，能升值，那是锦上添花，心理预期要调整好。 惠州海岸线绵长，任何时候都要打骨折才能从众多猪对手中脱颖而出。

问：十三 你好。小孩五年后上初中，能否赌一下蛇口的太子湾学校？

答：深圳现在的名校有以下几种： 第一，市属名校分校，比如龙华的深高北，深中龙初，南外高新之类的，这些本地名校会更注重自己在本地的IP，所以生源多数会点招，虽然颇为人诟病，但是不可否认，唯有如此才可以快速吸引聚集重视教育的父母以及更有资质的孩子，从而提高生源质量。 第二，豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验，所以大家对深圳湾学校未来期望也很高。 名师能出高徒，前提是要孺子可教也，所以生源是不得不考虑的一个因素，生源质量又和家庭有很大关系，一个挣扎在生存线上的家庭，是很难重视教育的，更多的时候是有心无力，寒门难出贵子，也很大一部分原因在此。 生源也解释了为何南外学府的成绩并不亮眼，因为囊括了太多老旧小区，也解释了缘何没有名校光环，海韵也能挺进前三十，所以太子湾能否成为名校，这答案就不言而喻了吧。 如果自用周期还长，买传统强校就好，掉下来的可能性很小。

问：咨询一个问题。福田学位房，那个深高的那个学区啊，和那个实验的学区。都有一些产权性质是单身公寓的小户型，然后实际呢被打造成了那个办公楼。比如说实验片区的群星广场和深高片区的财富广场。像这种物业，怎么看呢？ 因为毕竟是总价最低的，可是问题呢，就是虽然说他是住宅性质的产权可是它的实际用途已经被打造成那个办公楼了。当然从历史的成交，那个从历史的申请来看呢，确实也是一类的学位，也是80分的基础分。 可是不知道未来的话，风险大不大？不知道你怎么看这个问题呢，谢谢。

答：如果只是普通住宅，沦落成办公楼是应该避而远之的，但是学位房的买房逻辑和普通房子逻辑不一样，不管品质何如，成绩才是决定房价的生死线。所以，只要能正常上学，是否用来办公无伤大雅。百花的房子多破多老，众人照样前仆后继，还屡破新高。

问：十三老师你好，请问我岳母68岁（贷到80岁）最近刚购房我跟我老婆是担保人，未来3-5年我跟我老婆如果还要购房（目前没有名额）到时候有可能会是家庭为单位无房但是有房贷记录，也有可能是二套购房有贷款未还清、也有可能会还清。给岳母的这个担保到时候会影响到我们贷款吗？谢谢。

答：首付成数跟你们个人名下是否有按揭贷款有关，担保会有一点影响，提前准备好流水，能够覆盖负债，按揭一般还是能批。

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