問：你好，十三老師，我目前手上持有5套物業想賣掉一些。 1）石廈東方欣悅居89.9平3房2衛。 2）景田錦文閣大廈45平單間。 3）布吉石芽嶺宇宏健康花城89平三房一衛。 4）鳳崗大運城邦4期95平三房二衛。 5）天健天嬌123平的3房兩衛。 在您看來該留哪些去哪些，謝謝。

答：感謝付費諮詢。 看你的房產佈局，三套福田，一套布吉，一套鳳崗，不出意外是個老福田。 房產數量夠了，但是質量不夠，基本都是防守型非進攻型產品，這樣的產品線缺乏繼續拉昇的力量。 在福田沉澱了兩千多萬，太多了。 我的意見，深圳的四套除了天健天驕，其他全出。 錦文閣是個爛盤，不值得佔指標，石廈片區的房價和學區現在已是高點，以後會逐漸走下坡路，宇宏健康花城所在的石芽嶺片區是個雞肋，食之無味棄之可惜。 出掉這三套，騰出了一個寶貴的指標和一千多萬現金，用這筆錢去買更貴更有價值的產品，比如深業中城，這樣的機會持續還會有。 現在是拼質量不是拼數量的年代了。

問：請問！40+，家庭年收入70w+（5年左右會退休，收入40w），現有坂田一套3房紅本市值540W自住（兩人名下），後海一套老破舊兩房滯漲（一人名下）租大於貸市值590w（有貸60W），手上現金90w，目前想再折騰一下，計劃是1.賣兩套換貸500w買福田蓮花大房；2.賣坂田貸500w，買福田小三房；3.離婚再坂田抵押出300w，貸款買個關內小2房（這個能操作？）很喜歡香蜜，貴啊，買不進去！主要是想住關內也想把資產優化一下，並喜歡蓮花和香蜜湖的環境，盼復！

答：坂田那套紅本在手，是可以去名的，不建議全部賣出，一套升值一套自住是標配，至於置換哪一套，我們需要了解您更多的信息，選籌上，宏觀上的板塊+微觀上的樓盤都很重要。

問：經常看到十三房的回覆有踏空風險，深圳樓市目前狀況橫盤中怎會有踏空風險?另外本人西薈城兩房已升值均價5.6萬左右有人接手，升值空間還大?大亞灣原價4800一平三房現在翻一倍可套現(原來是用了養老而買)?

答：我從來沒說過買深圳會踏空，深圳會橫盤，會滯漲，但下跌的概率幾乎為零。 西薈城是沙井升值較快的樓盤，現在均價5萬，但沙井的大空港規劃還是遠景，要等到前海自貿區基本成熟才會考慮開發，近兩年沙井難有像樣漲幅。 大亞灣的房子漲一倍要花五到八年，下一波又要漫長的等待。 從這個角度，這兩套房子當然可以套現，但問題是，套現後這些錢該往哪裡放? 賣房從來不難，如何優化再買入才是最難的。

問：老師，福田應該去投資下沙或者梅林嗎？還是哪裡？

答：福田整體選籌難度很高，目前重點發展區域梅彩-福保-河套，上下沙是長週期舊改拆遷、香蜜湖金融街整體升級為城市客廳，熱點很多，但是比較分散。 建議策略： 一、低總價剛需次新電梯房 二、頂級名校學區最低總價學票房 三、實現頂級名校+自住品質的稀缺樓盤

問：十三老師好！工作在龍華基本七八年不會改變，之前買了龍華的壹城中心小房限售中，當初看中的是離上班地點近。目前二胎準備出生，想置換大房改善。現手上200，只有5成名額。 本來，住習慣了所以計劃是在壹城中心買多一套四房用於改善居住。 但是長遠看似乎龍華不及南山 現在是兩難選擇： A：買南山前海附近，龍華小房子出租，另租大房子住。 B：買龍華大房子住，小房子3年後出售再買前海。 簡言之:自住和投資無法同時兼顧，怎麼選擇？

答：問題是好問題，可你沒有考慮過，手頭200，5成名額，總預算400萬，這兩個目標你都達不到。 第一，400萬在前海已經買不到什麼像樣的房子了，尤其這一波追漲後，我已經不建議400萬以下盲目去投前海寶中。 第二，400萬在龍華也買不到有品質的大房子，除非是中心區的老盤，也談不上改善的目的。 既然兩個選擇都不現實，倒不如做減法，放棄自住，在龍華租一套品質好一點的大房，這200萬專心考慮如何做好投資。

問：想諮詢下這樣操作對不對：家有兩娃，賣掉福田中心區益田路皇庭世紀3房（市場價800萬）和羅湖深圳小學學位房1房（市場價300萬），買香蜜湖僑香外國語+深高級學位房香格麗苑（2006年的房，1500萬左右），可以兼顧學位和居住環境，這樣操作對不對？有沒有更優選？ 大寶在深圳小學讀一年級，二寶2歲半

答：大方向沒問題，皇庭世紀雖然地段好，但皇崗村舊改也是很遙遠，本片區非常成熟，卻沒有稀缺的教育資源支撐，可以考慮置換掉。 羅湖同理。 不過要談到香蜜湖學區怎麼買，還是大有學問的，僑香外國語小學不差，不過一方面比起隔壁的荔園還是略有遜色，另一方面是香格麗苑單價並不高，同樣113的三房另外還有其他幾套，你們看中的1500w，總價是偏高的，這樣的總價在香蜜湖片區買個學區更好的三房也是可以的。 因此具體選哪個盤、哪一套，還是有可以優化的空間。 另外，深高級今年dianzhao取消了，也許會影響它未來的成績表現。你們需要更加系統的教育和學區規劃，這一點我可以幫到你們。

問：十三老師你好，請問龍崗龍東風臨四季的小兩房還有上漲空間嗎？是等16號線開通在出手還是現在出手去置換更有價值的標的

答：短期內沒有空間，確實要等到地鐵16號線通車才會有變化，樓梯房總歸是要置換掉的，結合你的家庭和名額情況來通盤考慮吧，需要的話，我們線下約個時間幫你規劃一下。 現在這個兩房在豪宅線以內，挺好出手的。

問：十三好，請問您覺得羅湖龍園山莊這個盤怎麼樣？單價不高，適合投資嗎？

答：龍園山莊投資迴避 這地段雖然隸屬於羅湖，但是草埔、布吉、上下水徑歷來都是打工者聚集的區域，龍園山莊一期是98年的樓梯房，單價4w並不低窪，整體依山而建、交通擁堵是常態，缺少現代化的城市配套，並不值得持有。

問：十三你好，小徑灣海景新房持有五年容易出手嗎？

答：小徑灣適合手上資金不多，用來收租的投資，如果能變現，能升值，那是錦上添花，心理預期要調整好。 惠州海岸線綿長，任何時候都要打骨折才能從眾多豬對手中脫穎而出。

問：十三 你好。小孩五年後上初中，能否賭一下蛇口的太子灣學校？

答：深圳現在的名校有以下幾種： 第一，市屬名校分校，比如龍華的深高北，深中龍初，南外高新之類的，這些本地名校會更注重自己在本地的IP，所以生源多數會點招，雖然頗為人詬病，但是不可否認，唯有如此才可以快速吸引聚集重視教育的父母以及更有資質的孩子，從而提高生源質量。 第二，豪宅片區生源純粹，外加小班教學，也能考出一道風景線，比如香蜜湖的明德實驗，所以大家對深圳灣學校未來期望也很高。 名師能出高徒，前提是要孺子可教也，所以生源是不得不考慮的一個因素，生源質量又和家庭有很大關係，一個掙扎在生存線上的家庭，是很難重視教育的，更多的時候是有心無力，寒門難出貴子，也很大一部分原因在此。 生源也解釋了為何南外學府的成績並不亮眼，因為囊括了太多老舊小區，也解釋了緣何沒有名校光環，海韻也能挺進前三十，所以太子灣能否成為名校，這答案就不言而喻了吧。 如果自用週期還長，買傳統強校就好，掉下來的可能性很小。

問：諮詢一個問題。福田學位房，那個深高的那個學區啊，和那個實驗的學區。都有一些產權性質是單身公寓的小戶型，然後實際呢被打造成了那個辦公樓。比如說實驗片區的群星廣場和深高片區的財富廣場。像這種物業，怎麼看呢？ 因為畢竟是總價最低的，可是問題呢，就是雖然說他是住宅性質的產權可是它的實際用途已經被打造成那個辦公樓了。當然從歷史的成交，那個從歷史的申請來看呢，確實也是一類的學位，也是80分的基礎分。 可是不知道未來的話，風險大不大？不知道你怎麼看這個問題呢，謝謝。

答：如果只是普通住宅，淪落成辦公樓是應該避而遠之的，但是學位房的買房邏輯和普通房子邏輯不一樣，不管品質何如，成績才是決定房價的生死線。所以，只要能正常上學，是否用來辦公無傷大雅。百花的房子多破多老，眾人照樣前仆後繼，還屢破新高。

問：十三老師你好，請問我岳母68歲（貸到80歲）最近剛購房我跟我老婆是擔保人，未來3-5年我跟我老婆如果還要購房（目前沒有名額）到時候有可能會是家庭為單位無房但是有房貸記錄，也有可能是二套購房有貸款未還清、也有可能會還清。給岳母的這個擔保到時候會影響到我們貸款嗎？謝謝。

答：首付成數跟你們個人名下是否有按揭貸款有關，擔保會有一點影響，提前準備好流水，能夠覆蓋負債，按揭一般還是能批。

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