2020年的楼市，以一种任何人都想不到的方式展开了。
在1个月之前，市场洋溢着乐观情绪，从去年10月份开始，从一线的广州、深圳，到新一线的南京、天津、成都，再到三四线的地市和县城，都纷纷出台了宽松措施，要么是买房门槛降低，要么是买房送补贴。
加上彼时央行刚刚出手降准，还有一系列公开市场操作释放流动性，似乎政策面和资金面都支撑房地产再走强一波，小阳春的预期也在情理之中。
没成想，一场突如其来的事件，让整个市场陷入了“停顿”。
比如，全国60多个城市关停了售楼部，绝大多数省市不再开工，恒大将复工时间延迟到2月17日，同时，全国1246个项目在2月20日前不得开工，全国1040个售楼部在 2月20日前不得开业。
有专家预计，按照乐观估计影响全年销售4-5个百分点，如果再延到3月份，可能就要影响到10个点左右。
这样看来，2020年的销售总额很可能回落到2018年15万亿左右的水平，也就意味着，2019年有可能成为地产行业销售的历史峰值年。
除此之外，楼市发出2条“禁令”，也可以说是2条“新规定”，购房者也要注意。
1，央行在上个月宣布，上线了第二代征信系统，假离婚、高杠杆、并发申请首套房贷款等手段，已经行不通了，这是2020年楼市最大的背景。
2，如上文所说，受短期特殊事件的影响，全国大部分省市都暂停卖房，市场流动性降到了“冰点”。
如果说第一条“禁令”影响的是高杠杆购房群体，那么第二条“禁令”，直接让楼市丢掉了流动性，买卖赚差价的空间已经没有了。
如此庞大的市场发生变化，必然会影响我们每一个具体的购房者。
作为普通人，如何应对不断变化的楼市？今天我们就从购房者的角度出发，来讨论这个问题。
笔者认为，在2020年，房地产景气度出现下降，3类人买房或吃亏，5年后可能“站岗”。
第一类，购房杠杆（月供占可支配收入比例）高于60%的人。
一个重要的问题是：购房杠杆怎么计算？
按首付比例算？3成首付，3倍杠杆，看起来确实不高，更别提二套房4成首付，南京这样的城市动辄八成首付，表面上看，银行是不可能出现坏账的。
但是，大家扪心自问，现在哪家哪户买房不借钱？又有谁的首付不是七拼八凑的？如果是借亲戚朋友的还好，信用资金、小贷、消费贷、经营贷绕道做首付的案例比比皆是。
这些钱，比月供还款压力更为紧迫，隐形的购房杠杆非但没有降低，人情、短期借款利息、房贷本息的压力下，杠杆是失真的。
我觉得，应该按房贷占月均可支配收入的比例来算。
比如，小王月入2万，看起来不少，可家里就他一个人上班，还有两个孩子要养，去掉孩子的学费辅导班、一家人的衣食住行消费，包括车贷、旅游等支出，可支配收入能达到1万就不错了。
假设小王刚买一套150万的房子，首付50万，等额本息30年，利率5.88%，月供6000元左右，他的购房杠杆就是60%，这还没有算他的首付是不是借钱了。
当然，所有的前提，是小王不能失业，收入要稳定，否则就是断贷断供。
而2020年，恰恰就是收入最不确定的一年，做销售的，开店的，开公司的，做后勤的，谁敢保证能像以前那样“岁月静好”？
第二类，手里持有三四线2套以上房产的人。
三四线不适合投机，这一点在之前的文章里，已经反复重申过了。
当然，全国有几百个地市，几千个县城，保不齐会出现类似2019年的临沂、洛阳、平顶山、唐山、绍兴，一年涨个30%也不奇怪。
但是，这些城市上涨的概率有多高？
根据证券时报的统计，在2019年，99个城市房价回落，大部分以三四线为主，其中清远、肇庆、泸州、资阳房价下跌10%以上。
在上千个地市和县城里押注，房价涨的概率可能只有1%，而下跌的概率可能高达90%。
正因为三四线的基数大，且大部分城市没有“稀缺性”，教育、医疗、区位、交通都平平无奇，持有房产的风险才更高，这是一道再简单不过的数学题。
因此，三四线只有自住属性，没有“赚差价”的属性。
假如你从小都在三四线，人脉、关系、朋友都在那里，回家找个安稳的工作，再搞点副业，1套房子足够了，一家人其乐融融，再合适不过。钱攒够了，可以考虑去一线和新一线买房。
假如你的财富都沉淀在三四线房产里，尤其是2015-2017年买在了“山岗”上，持有2套以上房产，5年后极有可能因为流动性的原因“卖不动”，今年只适合减持，不适合增持。
第三类，属于“倒金字塔式”家庭结构的人。
什么叫“倒金字塔式”家庭结构？
举个例子，“421家庭”模式，一对独生子女结婚生子后，家庭结构组成：4个父母长辈、1个小孩和他们2人。两个年轻人要负担起4个老人的养老重任和至少一个孩子的家庭压力。
真正让人担忧的是“八四二一”的家庭结构。
顾名思义，指的是八个老人、四个父母、一对夫妻，一个孩子，随着00后们逐步进入婚恋市场，10年后，他们普遍到了20-30岁，有的是而立之年，需要赚钱养家，有的是走出校门，懵懵懂懂之中，就要背上重担。
统计局前段时间发布了2019年的人口数据，新生儿数量继续下降，二胎占比已经达到了57%！
二胎占比达到6成，意味着有意愿生娃的家庭年龄普遍偏大，靠的是二胎政策的放开。头胎占比只有4成，说明风华正茂的年轻人们不想生了。
对父母来说，孩子越少，生活质量自然越高。对孩子来说，集万千宠爱于一身，吃喝无忧。
但是，对全家人来说，将所有希望都寄予到一个孩子身上，养老的压力空前巨大，对20年以后长大的孩子而言，既不公平，也不现实。
所以，属于“倒金字塔式”结构的家庭，2020年最好别买房。
原因在于：一孩家庭以后要继承的房产只会越来越多，养老的压力只能由他自己扛。
要知道，我们这一代人，缺的是房子，但不缺亲情。孩子这一代人，不缺房子，缺的是兄弟姐妹的陪伴。
閱讀更多 藍白觀樓市 的文章
