2020年的樓市，以一種任何人都想不到的方式展開了。
在1個月之前，市場洋溢著樂觀情緒，從去年10月份開始，從一線的廣州、深圳，到新一線的南京、天津、成都，再到三四線的地市和縣城，都紛紛出臺了寬鬆措施，要麼是買房門檻降低，要麼是買房送補貼。
加上彼時央行剛剛出手降準，還有一系列公開市場操作釋放流動性，似乎政策面和資金面都支撐房地產再走強一波，小陽春的預期也在情理之中。
沒成想，一場突如其來的事件，讓整個市場陷入了“停頓”。
比如，全國60多個城市關停了售樓部，絕大多數省市不再開工，恆大將復工時間延遲到2月17日，同時，全國1246個項目在2月20日前不得開工，全國1040個售樓部在 2月20日前不得開業。
有專家預計，按照樂觀估計影響全年銷售4-5個百分點，如果再延到3月份，可能就要影響到10個點左右。
這樣看來，2020年的銷售總額很可能回落到2018年15萬億左右的水平，也就意味著，2019年有可能成為地產行業銷售的歷史峰值年。
除此之外，樓市發出2條“禁令”，也可以說是2條“新規定”，購房者也要注意。
1，央行在上個月宣佈，上線了第二代徵信系統，假離婚、高槓杆、併發申請首套房貸款等手段，已經行不通了，這是2020年樓市最大的背景。
2，如上文所說，受短期特殊事件的影響，全國大部分省市都暫停賣房，市場流動性降到了“冰點”。
如果說第一條“禁令”影響的是高槓杆購房群體，那麼第二條“禁令”，直接讓樓市丟掉了流動性，買賣賺差價的空間已經沒有了。
如此龐大的市場發生變化，必然會影響我們每一個具體的購房者。
作為普通人，如何應對不斷變化的樓市？今天我們就從購房者的角度出發，來討論這個問題。
筆者認為，在2020年，房地產景氣度出現下降，3類人買房或吃虧，5年後可能“站崗”。
第一類，購房槓桿（月供佔可支配收入比例）高於60%的人。
一個重要的問題是：購房槓桿怎麼計算？
按首付比例算？3成首付，3倍槓桿，看起來確實不高，更別提二套房4成首付，南京這樣的城市動輒八成首付，表面上看，銀行是不可能出現壞賬的。
但是，大家捫心自問，現在哪家哪戶買房不借錢？又有誰的首付不是七拼八湊的？如果是借親戚朋友的還好，信用資金、小貸、消費貸、經營貸繞道做首付的案例比比皆是。
這些錢，比月供還款壓力更為緊迫，隱形的購房槓桿非但沒有降低，人情、短期借款利息、房貸本息的壓力下，槓桿是失真的。
我覺得，應該按房貸佔月均可支配收入的比例來算。
比如，小王月入2萬，看起來不少，可家裡就他一個人上班，還有兩個孩子要養，去掉孩子的學費輔導班、一家人的衣食住行消費，包括車貸、旅遊等支出，可支配收入能達到1萬就不錯了。
假設小王剛買一套150萬的房子，首付50萬，等額本息30年，利率5.88%，月供6000元左右，他的購房槓桿就是60%，這還沒有算他的首付是不是借錢了。
當然，所有的前提，是小王不能失業，收入要穩定，否則就是斷貸斷供。
而2020年，恰恰就是收入最不確定的一年，做銷售的，開店的，開公司的，做後勤的，誰敢保證能像以前那樣“歲月靜好”？
第二類，手裡持有三四線2套以上房產的人。
三四線不適合投機，這一點在之前的文章裡，已經反覆重申過了。
當然，全國有幾百個地市，幾千個縣城，保不齊會出現類似2019年的臨沂、洛陽、平頂山、唐山、紹興，一年漲個30%也不奇怪。
但是，這些城市上漲的概率有多高？
根據證券時報的統計，在2019年，99個城市房價回落，大部分以三四線為主，其中清遠、肇慶、瀘州、資陽房價下跌10%以上。
在上千個地市和縣城裡押注，房價漲的概率可能只有1%，而下跌的概率可能高達90%。
正因為三四線的基數大，且大部分城市沒有“稀缺性”，教育、醫療、區位、交通都平平無奇，持有房產的風險才更高，這是一道再簡單不過的數學題。
因此，三四線只有自住屬性，沒有“賺差價”的屬性。
假如你從小都在三四線，人脈、關係、朋友都在那裡，回家找個安穩的工作，再搞點副業，1套房子足夠了，一家人其樂融融，再合適不過。錢攢夠了，可以考慮去一線和新一線買房。
假如你的財富都沉澱在三四線房產裡，尤其是2015-2017年買在了“山崗”上，持有2套以上房產，5年後極有可能因為流動性的原因“賣不動”，今年只適合減持，不適合增持。
第三類，屬於“倒金字塔式”家庭結構的人。
什麼叫“倒金字塔式”家庭結構？
舉個例子，“421家庭”模式，一對獨生子女結婚生子後，家庭結構組成：4個父母長輩、1個小孩和他們2人。兩個年輕人要負擔起4個老人的養老重任和至少一個孩子的家庭壓力。
真正讓人擔憂的是“八四二一”的家庭結構。
顧名思義，指的是八個老人、四個父母、一對夫妻，一個孩子，隨著00後們逐步進入婚戀市場，10年後，他們普遍到了20-30歲，有的是而立之年，需要賺錢養家，有的是走出校門，懵懵懂懂之中，就要背上重擔。
統計局前段時間發佈了2019年的人口數據，新生兒數量繼續下降，二胎佔比已經達到了57%！
二胎佔比達到6成，意味著有意願生娃的家庭年齡普遍偏大，靠的是二胎政策的放開。頭胎佔比只有4成，說明風華正茂的年輕人們不想生了。
對父母來說，孩子越少，生活質量自然越高。對孩子來說，集萬千寵愛於一身，吃喝無憂。
但是，對全家人來說，將所有希望都寄予到一個孩子身上，養老的壓力空前巨大，對20年以後長大的孩子而言，既不公平，也不現實。
所以，屬於“倒金字塔式”結構的家庭，2020年最好別買房。
原因在於：一孩家庭以後要繼承的房產只會越來越多，養老的壓力只能由他自己扛。
要知道，我們這一代人，缺的是房子，但不缺親情。孩子這一代人，不缺房子，缺的是兄弟姐妹的陪伴。
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