出品：中訪網零度調研
研究員：朱婷婷
作為進入資本市場的新兵，跨過千億這一年，美的置業著實有很多所求與所得。
2月7日，美的集團官方微博公佈了美的集團董事長方洪波給全體美的員工的公開信，公開信的標題為《走出風暴的我們，有能力到達更遠的前方》。
美的集團復工在即，公開信表示，在過去大半個月的美的馳援抗疫行動中，讓美的人最驕傲的，不是向武漢火神山、雷神山醫院捐贈了數千臺所需家電產品，也不是捐贈了1億元，而是美的人面對突如其來疫情的快速反應。
2019年，美的置業全年銷售目標定為1000億元，截至2019年12月31日止，實現合同銷售金額約1012.3億元。根據觀點指數發佈的2019中國房地產銷售金額TOP100榜單顯示，美的置業位列中國房地產企業銷售榜第35名。
2019年，美的置業在土地市場上的動作令人關注。
縱觀全年，美的置業除了8月跟12月未在招拍掛市場露面之外，其餘每個月至少會拿上1宗地。7月單月則斥資近44億拿下6宗地，分佈於廣州、東莞、徐州、金華、南通、重慶等城市。
據瞭解，美的置業拿到地後4個月開盤、5個月資金回正、6個月資金再週轉。從買地到資金迴流，只需半年就可以週轉一次。
高週轉戰略下，品質難以堅守。2018年以來，美的置業相繼被貴州、湖南、河北住建廳點名，建設工程安全質量存隱憂。除此之外，業主維權事件不斷。
2018年10月，寧波美的蝴蝶海交房還不到兩年，高層外牆大面積脫落，引發業主維權。2019年3月，岳陽美的梧桐莊園交付，因偷工減料、簡配明顯，遭到業主多次維權。2019年7月，重慶美的金科郡一期洋房15棟與18棟處車庫地面整體塌陷。
數據顯示，僅2018年，美的置業風險控制中心便查實違法違紀案件9起，其中達到刑事立案標準的5起，其他嚴重違紀案件4起；涉及查處的違紀違法人員共19人，追繳非法所得近500萬元。
據悉，2019年全年，美的置業及附屬公司連同合營企業和聯營公司的合同銷售金額約1012.3億元，同比增長約28.1%，相應的已售建築面積約1002.3萬平方米，同比增長約26.8%。
隨著美的置業業務不斷擴張、拿地力度加大，現金流挑戰也隨之而來。
財報顯示，美的置業經營活動產生的現金流量淨額連續多年為負，2016年-2018年所產生的經營現金流量淨額分別為-55.54億元、-73.57億元、-166.15億元，2019年仍未回正，上半年這一數據為-82.66億元。
截至2019年上半年，美的置業總現金及銀行存款為278.26億元。其中，現金及現金等價物為人民幣192.24億元，原定到期日為三個月以上的定期存款為3.36億元，受限制現金為82.66億元。
另一方面，規模擴張會帶來負債的不斷加重。數據顯示，近幾年美的置業的流動負債增幅較大，增速也明顯。2019年上半年，美的置業負債總額達到1862億元，其中流動負債1419億元，佔比達到76.2%。
不過，規模增長之下，美的置業將淨負債比率控制得較好，在擴張增速不減的情況下，上半年淨負債比率為95.6%，較2018年年末下降約2個百分點。此外，短期債務佔比也較去年有所調整，償債能力有所提高。
事實上，美的置業也在針對性地優化債務結構。
2018年，美的置業借款總額為495.09億元，其中銀行及其他借款、公司債券分別為435.76億元及59.34億元。
截至2019年6月30日，美的置業將低成本的銀行借款及債券融資佔比由年初的62%提升至81%，成本較高的信託融資佔比由年初的24%降至8%，一年內到期有息負債佔比由年初的34%降至21%。
調整之後，截至2019年第三季度，美的置業的借款餘額為566.95億元，較2018年末借款餘額452.76億元增加114.19億元。其中低息的銀行貸款新增最多，佔比46%。
具體來看，新增銀行貸款137.66億元；企業債券、公司債券、金融債券等金融工具合計新增37.27億元，佔比12.56%；委託貸款、融資租賃借款、小額貸款新增金額為-24.96億元，佔比-8.41%；其他借款新增金額為-35.78億元，佔比-12.06%。
通過多種融資方式補充資金渴求，增資、發債與配售是美的置業常用的融資手段。2017年負債率較高之時，美的置業使用股東增資方式融資，二股東樾宸投資增資68億元。其中，註冊資本9.12億元，超出部分約58.88億元被放進資本公積金。
這一動作，令美的置業負債率驟降至118.9%。2018年業績會上，首席財務官林戈也表示，如果美的置業需要，股東可以直接進行財務支持。
2019年底，美的置業便向公司控股股東先舊後新進行股份配售，最終獲得認購所得款項淨額合共約7.56億港元。
2018年底，美的置業成功登陸香港聯交所主板。根據美的置業官網顯示：“美的置業”是中國房地產上市企業30強，成立近15年以來，共在全國54個城市開發249個項目，目前集團土地儲備高達5200多萬平方米。
財報數據顯示，2016年至2019年上半年，公司營業收入分別為119.92億元、177.17億元、301.20億元和141.95億元，同比分別增長44.27%、47.74%、70.01%和34.44%；淨利潤分別實現10.07億元、19.12億元、32.10億元和17.69億元，淨利潤增速分別為157.59%、89.84%、67.85%和20.11%，今年來增速已下滑48%。可以看到，其淨利潤增速已呈現明顯下滑趨勢。
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