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南京人的“東富西貴”，這詞在最近幾年略黯然。
城東發展很早熟，20年前是南京僅有的富人區，紫金山下，月牙湖畔，是多少人的魂系夢牽。
梅花山莊、湖畔之星、月牙湖花園、銀城東苑……都是如雷貫耳的名字，誰要是住那裡，自帶光環，惹人實名制羨慕。
但後來城市發展西移，城東被“遺忘”。
房價長期不振。
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如今，有一個成交，似乎讓人看到“城東房價上漲”的跡象。
銀城東苑的成交達到了4.6萬/㎡，創了新高。
有人說，牛了，城東。銀城東苑是區域裡的標杆樓盤。體量大，開發週期長，影響力大。連孟非之前一直住這裡，甚至還在淹水時留下經典的一句“市長”。
我們先看下“銀城東苑”這個讓人很喜歡的小區。
▲ 銀城東苑實景 by鏈家網
嗯，先不急，來，我們看這個成交：2020年1月19日。
我們再看鏈家的成交情況，確實，在表面的數據上，房價從4萬到4.6萬，簡直是短短几個月就猛漲、大漲。
當然，我們更嚴謹的來做精確性的邏輯分析。總結了幾點原因：
（1）毓秀苑的地段最佳
銀城東苑是個超級大盤，包括毓秀苑、攬翠苑、東籬苑、菱香苑、紫荊苑、西華苑等。其中，毓秀苑位於小區核心景觀旁，地段最好，單價成交一直是最貴的。
我找來這張圖，大家可以看一下。因此，“毓秀苑”本身單價就高。
（2）“總價-房間數”原則
我們看這個4.6萬成交的房源。注意，面積僅僅是103平，卻做到了3房。這在小區裡也是很稀缺的戶型，很少出來。因為103㎡戶型，在早年，比如銀城東苑、西堤國際、萬科光明城這樣的，往往是2房。3房普遍是126平這樣的面積。
因此，同樣的面積，103平戶型硬生生多了一個“房間”，多好呀！
“總價-房間數”原則又在默默發揮左右。這就是這些年我一直說的，這個因素非常重要，這也是河西南單價貴的原因之一。
（3）裝修、樓層等因素
從成交的房源看，裝修圖片還算不錯，是中產居家感，談不上特別精緻，但也是明顯“中產”，而樓層又是高層，11層的高層，視野、景觀都相當好。
三因素疊加，這個房源的成交價高達4.6萬，其實也是很有道理的。
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那我們繼續研究，根據線索解析。
把“毓秀苑”的成交羅列，也可以明顯看出來，單價一直是銀城東苑最高的。103㎡戶型很稀缺。
而同樣的103㎡戶型，我們在2016年10月22日，發現了一套成交，這個還是中樓層（非高樓層），單價就達到了3.96萬，差不多4萬一平。
所以，真相是，儘管銀城東苑103㎡戶型最近的成交價達到了4.6萬，如果選擇性事實做帶節奏的話，也可以說，幾個月漲6000元/㎡。
令人心情平靜的是，這個戶型在3年半之前（2016.10.22）就達到了3.96萬/平米，換句話，3年半，也一樣漲了6000元一平 。
然而，這就是事實。
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每一個事實成交的背後，都有著“多空博弈”與內在的合理性。
我們擅長做精確性的邏輯分析，可以最大程度的規避對房價的不合理認知，對房價的誤解與情緒消費。
因此，這就是銀城東苑4.6萬㎡成交背後的線索與邏輯。
關注城市樓市，發現更美價值
我們要把研究的目光放在城市大格局上，那就更是一目瞭然“為什麼”。
其實近十年以來，南京西移，隨著河西新城的推進、升級，新南京封面越來越明顯，而南京的城市發展也從秦淮河到長江——擁江戰略，江北新區的加持，讓城市的“西移”非常明顯，要不是紫東開始發力，城東的概念會更零散化、邊緣化。
城東，某種意義上被遺忘在一邊。
而眾多南京的城東家庭，用腳投票，從城東到鼓樓，到龍江，到河西，城東還是那個城東，而河西卻從不起眼到漸成城市熱土。與之同時，誇張的說法，河西房價從4千到6萬，城東房價從6千到4萬。當年城東比河西貴50%，如今調換過來，河西比城東貴50%。
當然，房價只是一個投影，一個結果。
實際城東，自然資源非常豐富，也有人文情懷，適合悠然的生活，也是很多南京人的心頭好。城東的有滋有味生活習慣了，到哪兒都覺得不適。
總而言之，城東有個案的豪宅（如雅頌居等），有個案的驚豔，但土地資源有限，規劃無法“一張白紙上作畫”，老舊房相對居多，整體房價不振，在城市整體發展上，眾所周知，其實這麼多年下來是很“吃虧”的。
20年一個輪迴，就把南京的家庭財富做了一個空間上的“隱蔽性轉移”。
不真正洞悉城市，就無法理解南京房價的流動與趨勢。
這就是我們寫這篇文章的意義所在。
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