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下结论之前，我们先介绍一下投资回报率的概念。

投资回报率是指通过投资而应返回的价值，即从一项投资活动中得到的经济回报，等于年利润或年均利润除以投资总额的百分比。如果170万商铺年租金是12万，不考虑出租的有关税费的话，投资回报率是7%。

客观地说，这个7%不算高。举个例子可参考：财政部公布的示范项目南京市溧水区产业新城PPP项目，中标方是华夏幸福基业，其中约定“基础设施建设、公共设施建设项目，甲方应向乙方支付建设费用，建设费用 由建设成本和建设利润构成，建设利润按建设项目的总投资额的15%计算”。这个“15%”就是约定的基础设施、公告设施建设投资的投资回报率。 不过，出租商铺可比做PPP项目要好，因为基本上没有收不到钱的风险，如果收不到钱，计划收益率再高也是数字。

由于投资回报率的概念是从静态角度考量项目的综合收益能力，没有考虑资金时间价值的因素，也没有考虑房产保值升值的因素，所以，实际上商铺的投资价值是高于上面分析的。

结合上面分析，我个人还有一个经验判断，那就是1020原则：如果房产能够少于10年收回投资，则极具投资价值；如果房产至少需要20年才能收回投资，则不具有投资的价值。也就是说10年至20年之间，属于中性状态，可投可不投，可结合其他因素进行考虑。比如，你想过些年老了也开个店，那当然可以买。

沉默的砖家

咋一看，170万的商铺，年租金12万，算下来回报率到7％了。哇，这不是天上掉馅饼吗？但是，其实你自己仔细琢磨下就会发现其实问题不简单，不能被表面的东西遮住了双眼。下面我给大家分析下，看看到底合适不。

第一：首先买一个170万的商铺，全款买下来的很少。更多的还是要贷款，按现在的商业贷款利率来看，假如首付100万，贷款70万、贷款10年那么每年的利息是19000，这么算下来一年的收益就是10万出头的样子，这么算下来收益率就是5.8％了，而并不是所说的7％。

第二：我在之前回答过的问题里面也曾经说过，商铺和住房是完全不同的两个概念。一个商铺的价值要与它所处的地段，商业发展情况来决定的。而住房是满足人们租住的需求的，就目前我国的情况来看，住房的出租和销售一般情况下是不会亏本的，毕竟巨大的刚需摆在那里只要本着房子是住的而不是炒的观念，住房基本是稳定的。但是，商铺不一样，商铺的性质主要还是偏向投资属性，所谓收益越高，风险就越大。一个地段的商业如果做起来，别说年租金12万就算是15万，20万的年租金照样是可以实现的。但是，如果没有做起来，这个地段的商铺别说年租金12万，你是连租都很难租出去，同时你想转手这个商铺都是没人接盘，那就真正的是血本无归了。

第三：开发商说年租金12万，难道每年的年租金就都有12万了吗？现在，随着电商的快速发展，实体经济越来越难做了。现在的商场想做起来比以前难多了，没有哪个开放商敢保证这个商场一定就能做的起来，既然无法保证那么开发商所鼓吹的多少年回本根本就是无稽之谈，如果你轻易听信了开发商的话，那到时候开发商拍拍屁股就走了，亏的只是你自己的血汗钱。

最后，商铺本来就是一个带着投资属性的商品，有收益就会有风险。在购买时一定要擦亮自己的眼睛，多考察，多了解、不要让那些所谓的馅饼把自己给砸晕了。

小唐论财经

170万的商铺，年租金12万，可以买吗？回答这个问题之前，我们来算一笔账先！

已知条件为：商铺的总价为170万元，年租金为12万元，那么换算成租金回报率就是7.06%！（条件是把170万看成是到手价）

那么对于7.06%年回报率的商铺可以买吗？我的答案是可以的！但是同时注意以下几点要求！

1）你的商铺是一楼底商吗？是沿街商铺吗？

尽量选择这样的商铺！我自己有两套商铺，都是一楼沿街的，目前也都是出租状态，基本没有空租期，就是因为位置比较好。而许多二楼，三楼的商铺至今还有空铺状态，甚至断租状态。所以选择商铺的位置非常重要！

2）12万的年租金和7%的租金回报率是已经租出去的状态，还是开放商或者房东承诺你的？

记住，如果是开放商承诺你的，不要相信！但是如果是已经出租的状态，你也得四处打听，看看周围的情况，只有周围大部分都是如此，那么这样的商铺才是OK的！

3）可以做重餐饮吗？

要知道目前电商冲击实体非常厉害，能够站得住脚的只有重餐饮和消费体验类的实体，所以说能够买入重餐饮的铺子，会对你以后的升值率，出租率，租金回报率的增长有着巨大的作用。

4）是一手铺子还是二手铺子，是包租的形式吗？

如果是一手铺子的话最好，但是如果是2手铺子，你就得加上一个高昂的收费费！因为商铺的买卖手续费非常规，特别是二手，可能要加一个30%-60%的增值税，所以一定要算到手价格的租金回报率！另一方面，如果是一手，但是是包租的，别碰，因为猫腻太多！

总结

170万的商铺，年租金12万，可以买吗？如果你能够解决以上几个问题，那么我觉得是没有问题的！商铺的投资就看两大点，第一就是租金回报率，第二就是地段。

租金回报率必须在7%左右甚至以上！为什么这样说？因为目前市面上低风险的理财收益都可以达到6%，如果商铺最近连这个都跑不赢，其实没有太大的投资必要，况且风险还大，麻烦事还多。

而地段往往代表着人流，尽量买一二线城市的商铺，少碰三四五线的！

琅琊榜首张大仙

买商铺之前，必须计算收益，170万的商铺，每年12万的租金，相当于13.5年收回成本，相当于7%的回报率，这可是相当的高了，立马入手，但是前提是要保障，一不是产权商铺，不是开发商承诺的，二是必须要拥有实体商铺，在这个前提下，赶紧就立马入手，这是一笔非常棒的生意，为什么呢？

第一个建议，必须要使用杠杆，也就是说170万的商铺么使用85万的杠杆，为什么这样呢，这个道理非常简单，假如你用170万全款，那么，你要收回170万，可能需要13.5年，才能全部收回，如果你用了杠杆，你只用85万，就把170万的东西拿下。

假如85万贷款，十年按揭，每月还款9000块钱，一年还款108000块，以租养贷，每年还能剩下12000块钱，十年后还完，相当于你用85万，实际投资额是85万，十年后是价值170万，相当于100%收益，换作20年后，就是300%的收益，多划算呀？

假如你有170万，完全可以买两套，十年后就值340万，100%的回报率的事，这么好的好事，为什么不赶紧点买呢？

第二个建议，关于购买商铺，还是要量入为出，因为买商铺的当中，还有很多特殊的情况，比如说暂时两年租不出去，周边商圈不够繁华，后期或者有一些市政变动，这些都要提前了解，果断下手，

好了，就说这么多吧，关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。

乐福居

在评估一个商铺是否值得入手前必须考虑两方面的因素：第一是租金收入，第二是增值收入，我们逐个分析讨论下。

租金收入

170万的商铺，年租金收入12万，租金收益率达到了惊人的7.06%，这可是相当高的收益率了，要知道一线城市普遍的商铺租金收益率也不过是4%左右！

而这12万元的租金收入可是稳定的现金流，如果有贷款可以用于支付商铺贷款，如果没有贷款还可以拿去投资理财，获得复利的增长。所以从租金收益率方面来说，是相当划算的。

商铺的增值收入

如果一个商铺买来之后会不断地贬值，那么这样的商铺是不值得投资的，比如，租金收益率每年7.06%，而商铺每年贬值5%，导致每年净收益率只有2.06%，那是非常不划算的。

楼主想要购买的商铺租金收益率能达到7%，我猜测这个商铺的地段应该是非常不错的，毕竟租金收益率能一定程度上反映这个店面的价值，而优质地段的商铺价格还有可能随着城市化的深入发展继续增值，而商铺价格的提升也会一定程度上推动商铺租金的上涨。因此，决定商铺值不值得投资最重要的还是看这个商铺所处的地段，是否具备人流多、消费需求旺盛等属性，只有优质地段的商铺或者未来可能成为优质地段的商铺才值得投资。

从楼主提供的信息来看，如果是我的话，我会果断地进行购买这个商铺，因为即使该商铺不增值，每年拿个7.06%的稳定租金收益就已经相当不错了。

低风险赢天下

现在去买商铺的就是绝对没有头脑，理由如三

一.现在实体生意可以说相当难做，你想租个好价钱很难！

二.170万就是你贷款买最少也得60万本金，再贷款110万，利息十年期估计到时候得还到130万，加上自己的60万，如果给理财机构估计十年最少也可以赚到70万！也就是说你十年投资170万实际你是花了200万的！而你12万租金要赚到200万的18年，18年后你这店面还有值钱不值钱真不好说啦！投资回收成本绝对太低太低了！等于你投资60万过18年才赚到170万(可能那时候你店面就只值17万都可能)

清风v一梦

商铺的投资价值，一般考虑两部分收益，租金收入+ 商铺增值。

如果只看租金收入，从现金回报的角度，一般是20-25年收回本金，算是比较合理的价格。至于增值部分，就要看商铺未来的售价。

从这个角度，年租金12月，20年240万算起来还是挺划算的。

但是，既然有折价，就说明市场对未来不看好，所以，关键是要评价者12万的年租金，未来是否可持续。简单说就是今年能租12万，那明天是可以租15万还是说会租不出去。

所以，在做出判断前，有必要对商铺做更多的了解，重点看地段吧，以及未来的城市规划。核心商业区，或是成熟的居住区，可能机会更好一些。

最近已经很少去逛街了，但偶尔出去，能感觉到实体商铺的逍遥，前阵子去上海，逛了下青浦的奥特莱斯，就觉得还是蛮冷情的，是不是周末还会好点，人最多的是有餐饮的那一层，实体店铺在看衣服的真是寥寥无几。

所以，商铺的投资价值是真需要打个大大的问号。

康愉子

120万购买商铺，年租金12万，可以买吗？回答是：基本可以！但是需要具体分析一些客观情况最好！本回答有一些关于商业步行街的专业解析，以供参考！分析如下：

第一、先通过投资回报率来分析一下。

此商铺总价120万，年租金12万元左右，那么，此商铺的年投资回报率为：120000/1700000=7%，属于成长期的商铺正常投资回报率范围。则投资回报周期大约为：1700000/120000=14年，与回报率相互辉映，属于正常范围。当然，这是在此商铺的潜力未经放大化的阶段。

第二、从这个商铺的长远规划来说，合理的投资回报周期才是王道！

1、目前的商铺成两极化发展。

目前，确实存在商铺空铺率高的问题。因为商铺的性质不同，以及所处的位置和定位不同，那么，商铺的价格与出租率就不一样。比如，以定位来说，一个三四线城市，顶多只能容载一个大型的家居城。而又有一个同规模的出现，暂且不论经营的好坏，市场的盘子是固定的吧！所以此处的商铺空置率就会大。那么，与住宅类底商的出租率一平均，不就虚大了商铺的空置率吗？

其次，有些定位好的商业综合体商铺出租率还是比较高的。这里的商业综合体与其规模和实力无多大关系，即使目前最好的商业综合体，其商业街照旧大片空置率，开业即使在红火也很少有坚持2年以上的。

所以，投资商铺，一是看位置，二要看定位！

2、投资商铺不要只看眼前的利益，更需要可持续的经营。

还是如上的例子，一个商业街可能当时开业的时候异常红火，但是为啥半年不到，就冷清的员工比顾客都多啦？

这就是与起初的租金问题有关了。或许有人会说，房租高，当然房主定的租金就要高啦！看到了吧，这就是症结所在！

商业街商铺的经营必须是把眼光放长远一些的，还没形成稳定的商圈，还没成为网红打卡地，就要租户承担了赔钱赚吆喝的后果。那么最终的结果就是歇业、弃租。商铺又要重新招商，重新定位，一切又回到了原点。

所以，商铺的租金一定不要固定不变，可以采取累进制、联营制、混合合作方式等。

租金可以采取369制，什么意思？就是第一年只收3个月租金，第二年只收6个月租金，第三年收9个月租金。相信3年的培养期，应该形成一个稳定的商圈啦！如果3年还是不行，抓紧转让吧，不是存在将帅无能，就是碰上了猪队友。

总之，170万的商铺，年租金达12万，投资回报率大约7个点，是一个中上的成长期的商铺，潜力还有，运营和理念是至关重要的！

厘生商业策略

170万元的商铺显然不可能是在四大一线城市，正常情况下应该是地处二三线城市。一直以来我对于商铺的投资是持反对态度的，因为除了极其核心地段的商铺，大部分商铺的投资最终都是以亏损而告终，商铺的增值率远远比不上住宅。

二线城市的商铺情况表现？

如下图所示我们可以看到最近几年来，我国二线城市商铺不论是空置率还是租金都一直处于一个下降的趋势，互联网冲击是一方面的原因，各地纷纷上马的各种城市综合体相互竞争也极其惨烈，所以投资商铺的前景并不算明朗，即使是当地的主流的综合体内，现在也开始出现供过于求的情况了，所以投资商铺有风险。

170万的商铺，年租金12万。

一套170万元的商铺，一年的租金可以达到12万元，大概需要170/12=14.2年才可以收回本金，时间较长，风险的把控难度较高。不过170万元，每年可以收回12万的租金，相当于年化利率为：12/170=7%左右，这个利率就当前市场上而言还是一个比较高的收益水平，即使是银行的五年期存款当前的利率也普遍不会超过5.5%，所以这个收益率很有竞争优势。

考虑到这个收益率，如果资金足够的话，可以适当尝试投资，但是必须要考虑两个问题：（1）当地最近几年商铺的租金走势图，是持续下降还是持续上升，对于持续下降的，那么就要慎重，入手之后要在出手可能会存在一定的困难。

（2）当地商铺最近几年的成交量以及成交价格，投资商铺主要是为了赚钱，如果说你商铺地理位置极其优越，单纯只是想要收租金的，那么这个问题不要考虑，但是假设商铺位置并没有特殊的地方，你就要考虑以后出手的难易程度。

总结

假如170万元真真实实一年有12万的租金是可以考虑，你可以自己调查一下该商铺周边的整个房租市场看看，理论上来说，一家170万的商铺，如果年租金可以稳稳12万元，是没有人会愿意出手的。故而我想这个所谓的租金大概率时开发商承诺的租金吧，如果是这种，那么就坚决不要买了，现实中为了卖房，开发商什么都敢说，说到没做到的比比皆是，以后有的扯。

鲤行者

坐标广西南宁，由于这几年的城市建设快速发展，现在市面上新推出的商铺非常多，从正常的商铺投资角度去分析，年回报率有5%的商铺就值得随时入手。

对于你说的这个商铺，总价170万，年租金能达到12万，那么回报率达到7%以上，单就回报率这一点来说，市面上非常稀缺，这样的商铺是多少人梦寐以求的，可谓是中头彩买到就是赚到，肯定是可以投资的，怕是半夜排队都抢不到。

商铺做为资产保值增值的一种投资，其风险系数是要比投资房子高的。商铺通常分为几个类型，分别是街区铺、商业街铺、商业广场铺、社区底商铺、专业市场铺，不同类型的商铺投资回报和风险系数是有很大变化的。商铺的投资回报很大程度上取决于地段位置和人流量，同时还要考虑片区的发展前景及商铺的经营业态和运营管理模式

楼主说的这个总价170万的商铺年租金12万，从投资回报率这点去分析是完全可以投资的。具体能不能投资，前景如何建议再通过以下几点去综合分析:

1. 商铺的地段位置，周边交通情况，学校、医院、大型商场等生活配套是否全面及规模大小，片区居住人群密度，未来发展潜力是否能达到预期。

2. 商铺是在新城区还是老城区，是新铺还是老城区二手旧铺。如果是新铺开始就能收这么高的租金，那后期是非常值得期待的。如果是老城区二手旧铺，特别是社区底商铺，能有这么高的回报率，就能说明周边商业基本上都已经发展到顶峰，未来租金上涨的空间已经不大，但也还是一个不错的投资。

3. 商铺的类型及管理模式，比如说是新城区的社区底商铺，开始就能有这么高回报率，那未来升值潜力无限。在这里要特别指出如果是反租模式的统一运营管理新商城内铺，那你需要特别小心。商城内铺除了位置以外最依赖嗯就是运营管理团队，好的运营管理团队操盘能把商城做旺。差的运营管理团队由于经验不够，很多时候一开始向你承诺这么高的回报率只是为了给你下套，遇到这情况需要慎重考虑。

时间关系我就说这么多吧，我觉得要是按我说的这些去分析，至少一般的业务员懵不了你，的希望对您有帮助。

關鍵字: 回报率 投资 房产