浮云财经观

300万买房子，我们按照三成首付算，首付需要105万，贷款195万，纯商业贷款，按照基础利率上浮5%算，每个月需要还款10641，5年也就是需要还款63.84万。

我们来算一笔帐：

五年时间，你总共支出了105+63.84=168.84万，到第五年底，你的房贷本金还是下179.13万待还，这个时候其实你的购房成本达到179.13+168.84=348万了，也就是说你的房子只有卖到348万才能保本，高于这个价格的钱都是你赚的，如果你买的那个房子正好是高速发展期，房子涨到了500万，卖掉后你将赚了152万。

恭喜你：收益152万/支出168.84万=90%，你到收益高达90%，平均每年收益18%，这是很高到收益了，可以看到，在房价上涨到年代，买房仍然是最好到投资。

住杭房产

300万投资一套房子，限售五年后卖出，需要卖到多少价位才能保本。如果是投资房地产的话，应当算一笔账。首先，300万购买银行理财产品年收益可以达到5%左右，按5%计算，5年的收益是75万元。如果你购房是按揭贷款的话，每年的贷款利息也将近5%，如果你首付60万，还需要贷款240万，需要支付贷款利息12万，再加上各种税费15万。如果算上通货膨胀的话，每年有5%左右的通胀率，再加上15万，共计是57万。五年后你需要将房子卖到高于357万才能保本。

现在的问题是，五年后的房价是涨是跌，五年后房子能否卖出去，按照目前的情况，目前我国的房价是在历史最高位，这两年房产税就要出台了，炒房时代结束了，再也没有人会去投资买房了，再也没有人去炒房了，房子就剩下了住房的功能了，过去房子涨价是人为炒上去的，全民炒房炒地，现在没有炒房的基础了，接下来将要面临的是过去大量的炒房者都需要卖房子，在这样的情况下，未来几年房价肯定是下跌的，而且现在已经形成了房价下跌的趋势了，现在房子已经卖不动了，只有降价才能勉强卖得出房子，你现在300万买的房子，五年后可能只能卖出200万了，而且有可能还卖不出去，到时你怎么办？

笔者认为，现在不是投资买房的时候，中国投资炒房的时代已经结束了，现在投资炒房只有赔钱。那种还希望通过投资炒房赚钱的人只能是当房地产高位的接盘侠。无论怎么算账也挡不住房价下跌损失。

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金融学家宏皓教授

300万投资一套房子，限售五年意思就是五年之后才能卖出，而你的问题就是五年之后要把这套房子卖出多少价位才能保本？这个问题要计算，然后统计才能知道答案。

第一种：假如你是全款购房的

假如300万元按照银行的五年期的大额存单利率来计算，300万存民营银行的大额存单利率在5%，五年时间总收入为：300万*5%*5年=75万元，五年时间300万存银行总收益为75万元。

通过计算可以得出答案，如果你300万是一次性投资一套房子，五年之后你最起码要375万元以上的价格才能保本，而且这375万元卖房是净收入，不承担卖房的所有手续费（契税、印花税、维修基金、物业费、过户费、其他杂费）；假如你还要分担卖房手续费的话375万都是亏本的，希望你知晓。

第二种情况：假如你是贷款购房的

根据贷款购房的话，购房款总体分为两部分，其一就是首付3成，其二就是银行贷款，而银行的贷款是需要支付利息的，贷款利率不同最终所支付的利息是不同的。

假如300万的房子，首付3成的话就是90万的首付款，需要贷款210万元，而这210万元根据不同的贷款利率和还款方式不同就有不同的成本：

（1）计算贷款成本

如果贷款210万元，贷款周期是30年，还款方式是等额本金，贷款利率是5.88%，在基准利率上浮20%，按照这种贷款利率进行购房。

如上图，贷款210万元，按照5.88%的贷款利率贷款30年，采用等额本息的还款方式，每个月还款金额是12429.00元，总还款金额是4474441.63元，总支付贷款利息是2374441.63元，这就是个人贷款情况。

（2）五年之后总还款本金是多少？

假如你按照每月还款金额12429.00元为准，五年时间的也就是也就是还了60期，每一期还款金额12429.00元，60期的总还款金额是：12429.00元*60期=745740元，也就是说你五年时间已经总共还款了745740元。

如上图这是你提前还款的金额具体数额，假如你五年时间之后一次性还款的还，你在五年时间总共还款金额是745740元，其中还款利息是596961.2元；而在五年时间你真正还款的本金为：745740元-596961.2=148778.8元，这是你五年时间已经还款的本金。

假如你还要提前还款的话，在五年之后你一次性还给银行从还款本金210万元，还需要还款本金约为196.08万元，当然这个本金已经包含了提前还款的违约金12429元，因为提前还款是需要支付一个月的违约金的。

（3）综合以上数据可以结算五年后一次性还款的成本

假如你想要把这套房子的卖掉，你肯定要计算出你在这五年时间里面所付出的所有成本，只有把这些所有成本都计算出来，得出总和就是你购买这套房的成本。

首付是：90万元；

五年月供总金额为：745740元，约为74.58万元；

五年后一次性还款总额约为：196.08万元

购房五年时间你总共付出的成本是：90万元+74.58万元+196.08万元=360.66万元。

这就是你贷款购房，五年时间所付出的购房成本。

综合以上两种购房成本进行得出答案

通过以上两种情况进行分析，300万元投资一套房子，五年之后需要什么价位才能保本呢？

（1）假如全款购房五年之后需要375万元的价格才能保本；

（2）假如贷款购房五年之后需要360.66万元才能保本；

当然这两种情况都是属于净收入，也就是卖房不承担税费，假如要承担税费的话5~6万元之间，也就是在房价之上再度增加5~6万的税费，比如契税，印花税，过户费等等费用，这样才是保本价格。

以上计算数据并非完全正确，仅供大家参考而已。

老金财经

题主问的有些模糊，这300万到底是全款还是只是按揭的首付款？我就分全款和按揭两个分开来算吧：

一、如果300万全款买房，则你需要承担的隐性成本为：

1、利息收入：

假设5年大额定存利率为5%，则利息收入为300万*5%*5=75万

2、契税：

契税根据房屋面积分三个等级，144平以上：3%，144-90平：1.5%，90平以下：1%，我就取中间值1.5%计算，300万*1.5%=4.5万

3、印花税：

印花税一般是按照房款总价的0.05%计算，即：300万*0.05%=1500元

4、物业费、维修费等：

这个每个地方的都不一样，不好计算。

综上：

总成本为：75万+4.5万+0.15万=79.65万，即：

79.65/300=27%

也就是说，如果300万全款买房，五年后，房价要上涨27%才能保本！

二、如果300万贷款买房，则需要承担的隐性成本：

1、利息成本：75万

2、需支付的房贷利息（以等额本息贷款为例）：

首付300万，即房屋总价为1000万，贷款700万，贷款利率按6%计算，贷款20年，则需支付的利息为：503.6万

3、契税+印花税：

1000万*（3%+0.05%）=30.5万

总成本为：75万+503.6万+30.5万=609.1万，即：

609.1/1000=60.9%

也就是说，如果首付300万贷款买房，则五年后房价要上涨60.9%才能保本！

以上是我的个人观点，如果算法有误之处，请在下方留言指正~~

K涛资本

这个需要好好算一算。

如果按照当前得利率5.145%，首付3成，计算。首付需要105万，贷款195万，5年还款大概是64万。

105万首付+64万总共支出了，169万。本金还剩下179万，于是这个房子的成本就变成了348万元。

也就是说，五年后，你的房子必须卖348万元才能保本，否则就会亏钱。

300万买的房子，五年后还能否涨48万元，涨幅大概在16%。

以目前，房地产市场的行情来看，如果一直限购限售下去，估计很难涨到16%。

即使涨价16%，你还是亏钱。因为，300万元按照平均银行理财4.3%的年利率，这五年利滚利，最后得到的金额是355万元（300*1.043的5次方=355.17）。

这还不包括购房的契税、五年来持有房屋的物业费、装修成本等。

如果你打算房子拿五年就卖掉，大概率是亏钱的。

因此，磐点财经建议，如果房子不是自住，就不要再买了。房地产的黄金时代已经过去，它的涨幅已经追不上理财利率，这种投资是毫无价值的。

磐点财经

现在全款投资房子是送钱血本无亏，贷款负债投资房子等于自杀，500万投资一套房，5年后一分不值。

一，现在高房价挤出效应，已经让经济出现严重问题，只从2016房价大涨后，很多做企业实体都说，生意不好做了，陆陆续续不少企业，服务业裁员，减少规模，关门，破产发生。这个问题稳定房价不跌今天越来越严重，大家只要看几个数据就知道了。

①老赖数据，老赖越来越多，现在1000多万了，这些人都是做生意的生意不好做，债务一大推。

②返乡潮，这个数据也很大，差不多1-2亿依赖制造业的大量返乡，这个数据还在变大。

③服务业，除了食品以外的其他消费数据，这个数据不增加不说，还在下滑，特别是服务业和实体，大家看一些昔日繁华的街道门店变仓库了，街边就药店，饭店和奶茶店在哪里聚聚支撑，我认识好几个开店的2016后慢慢都没有开店了，有的去卖保险有的回家了。

④结婚率和生育率，2亿单身人口，生育逐年下滑。

⑤大学生就业率，大学喜欢造假，毕业时候就业率100%，都是盖章盖出来的，2016年后毕业大学生就业率估计不到50%。

二，通货膨胀救房地产导致经济更出现大问题，这个我们可以从猪肉涨价里面看出来，由于猪肉大涨，带动其他食品大涨，饭店也涨价，饭店都没有吃了，泡面消费增加，农贸市场火热，这是社会倒退提现，这个就可以看出来，要是继续涨下去。实体，服务业和企业日子会越来越艰难，更多人失业，内需更下滑，更多企业，实体，服务业关门，破产倒闭，更多老赖诞生，降息也没用，没有市场贷款来投资血本无亏变老赖，所以不要指望通货膨胀给解决了，根本行不通。到时候房奴失业了就要断供了，市场没有人接盘，泡沫越来越高，那通货膨胀加快了泡沫破灭。

刘华银mark

投资房子，总价300万，锁定五年后才能出售，房子增长多少才能够保本，这取决于你的成本，也就是资金成本，假如说，你的这个房子，全款买的300万，五年后出售，300万卖出去，从数字上看就已经是保本了，但是，300万放在银行，存死期利息，现在应该也有4%左右的收益，每年也有12万左右的收益，五年60万的收益，也就是说你未来卖300万，相当于亏钱，360万才保本。

因为钱，本身也会产生价值，本身也会给你转钱。

还有资金成本，假如你投资100万，按照30%首付按揭，按揭20年，每个月还款12000，每个月还款额当中，70%是利息，还款五年，每年还款14万，五年是70万，利息占到50万，那你这个房子五年以后出手，至少要卖到，360万才能保本，因为五年后你的资金成本是170万，卖360万，你要还掉银行180万的本金，还有自己的120万本金，还有50万的利息，还有十万块钱，你那100万产生的利息，你才能够评本儿。

也就是说，五年后出手，无论如何？你的这个房子都要增长20%平均每年增长5%左右，才能够做到平本，否则就是亏钱，投资房子，一方面要算它的纯成本，资金成本，还要计算本身资金的价值，未来产生的价值，和房子总价值之间的差距，进行一个计算和核算，才能算出一个准确的增长幅度。

乐福居

我来回答一下吧。

既然房子是打算用来卖出的，那就计算一下，这笔资金充分利用后的投资收益率如何吧。

1.300万五年后值多少钱？

首先计算现在的300万以后值多少钱，目前来说300万算是比较高的一笔投资资金了，在银行做大额存款收益大概在5%左右，但是如果去做一些券商资管集合产品，可能年化收益率可以达到7%左右。接下来呢，就按照每年年化收益7%计算投资收益的话，五年后300万就会变成300*1.07*1.07*1.07*1.07*1.07=420.7万元。也就是说，5年后你的房子需要达到420万左右才算“不亏”。

假设这五年来，你将房子拿出去出租，按照1.5%租售比计算的话，每年租金大概可以回收4.5万元，5年的话大概回收23万元，但是租房也会出现房客丢失的真空期，所以假设5年靠租房可以回收20万的话，那么也就是说5年后的房子至少需要400万，才算“不亏”的投资。

2.五年后房子是涨是跌

<strong>我们知道近几年“房住不炒”口号，喊得非常响亮，而全国各地配合度也很高，限售、限购、房贷利率上升等手段四面八法袭来，就是为了限制房价过快上涨。

根据58同城和安居客发布的《2019年三季度楼市总结报告》内容来看，2019年1-8月，全国商品房销售面积101849万平方米，同比下降0.6%，住宅销售面积增加0.6%，办公楼销售面积下降10.8%，商业营业用房销售面积下降13.9%。商品房销售额95373亿元，增长6.7%。住宅销售额增长9.9%，办公楼销售额下降11.7%，商业营业用房销售额下降12.8%。

总体来看，全国新房销售面积和销售金额还是同比增加的，只是增长幅度不大。从长远的角度来看，一线城市由于人口始终保持净流入的状态，就回导致商品房供需不平衡，房价还是会保持一个比较温和的上涨速度，如果你是在一线城市购房的话，投资回报率会高一点。如果不是一线城市的话，某些发展里较强劲的二线城市也是可以考虑的，不过如果是一些比较普通的三四线城市，估计投资收益就要大打折扣了。

总的来说，如果选择的是一线城市或者强二线城市的话，我认为投资收益应该还是不错的，但是如果选择三四线城市，可能还不如做理财呢。

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修行路上的韭菜

这个就要通过房子的属性，目前的理财收益，以及一个通货膨胀率等多重因素来参考了！因为你给出的信息量实在太少了，所以无法做到一个主观，全面的判断和分析！

第一，得跑赢理财收益！

目前来看，市面的上的平均理财收益可以达到5%左右，5年期的理财！那么按照5年时间来计算，收益率就是300万x5%x5年=75万元！

而加上房产契税、维修基金、物业费等各项成本，5年大概15万元左右！所以说，投资房产，你得5年后卖出至少390万的价格，涨幅达到33%左右，才能够算满足了第一个合格指标！

第二，跑赢通胀率！

好的投资是一定需要跑赢同伙膨胀率的，根据2017年所发布的中国通货膨胀率来看，每年可以大大7.5%左右的水平！

也就是说，300万的投资房产，需要5年保持一个7.5%以上的增长，才算是合格，优秀的投资！那么得出的结果就是5年后需要得到一个493万的结果！

再加上房产契税、维修基金、物业费等各项成本，5年大概15万元左右，也即是508万，才算是一个非常优秀的投资！！

第三，考虑一个按揭买房的情况

按照目前的贷款情况来看，按照二套房计算，目前国内二套房房贷利率普遍上涨20~30%，假设按照贷款利率6.1%计算，30%首付即90万元。

90万资金成本：90万*5%*5年=22.5万

210万的利息成本：140万*6.1%*5年=75万左右

税费、维修基金、物业费等成本：15万元

即按揭买房5年后卖出（300+22.5+75+15）万元=412.5万元，即涨幅达到37.5%，才能算不赔本。

总结

也就是说，如果300万买房的话，全款需要33%才能跑赢市场上的理财，不算亏本买卖；

贷款买房的话，则需要37.5%涨幅收益，才能不赔本；

而想要达到优秀投资标准，战胜通胀，那就得有69%才是一个优秀的投资回报！！而这个数字，对于目前大部分地区的房产来说，难！！！

琅琊榜首张大仙

这完全是一道数学问题，你看我把题主的题目进行一番变化：

解这道题的关键就是计算从银行获得的收益是否大于租出去的租金。如果大于租出去的租金，大多少就需要在卖价上加多少。

我们就按照我设定的标准来计算一下：

年收益率4.5%，5年下来，300万的的年收益为300万*4.5%*5=67.5万。

租金每月3000元，不空置，5年下来租金收入为：3000*5*12=18万。

如果想要不赔钱，最终的卖价应该至少为300万+67.5万—18万=349.5万。

不得不说，5年下来，300万的收益率不可能只有4.5%。无论是采用信托也好，复利理财也好，收益率都可能远大于4.5%。租金收益也很有可能不止3000元，300万的房子租金超5000元的都不在少数，再加上每年房租可能还要有涨幅。在这里只是引入一个数字做简单的计算，题主只要了解计算方法，套用当地当时的情况就可以了。

总结：

5年限售，这个词对于投资来说并不友好。谁能知道5年后房价是涨是跌，5年后理财是3.0%还是5.0%？谁又能知道你的300万会不会遇到更好的投资标的？总体建议是，如果投资，不建议；如果刚需，可以入手。

银行研究僧，你学习，我也跟着学习！有任何疑问或观点随时交流！

關鍵字: 房产 财经 需要