總有一批人是計劃在2020年買房的。
我們也在《開發商泡湯的小陽春，是你給自己買房的窗口期》一文中說過，疫情結束後一段時間，是手上有現金的自住購房者買房的好時機。
但是，更多的人並不那麼堅定，比如說二套房首付本來就要湊一點錢的，比如說要賣舊買新中間還涉及到要租房過度的，再比方說本來就是為了投資的，等等。
今天我們再幫你覆盤一下，這幾年杭州樓市到底是怎麼過來的。
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第4個盤整期
2003-2019年杭州商品房成交統計
這是2003年至2019年這17年間杭州大市（包括十區和三縣市）商品房的成交面積、銷售額與成交均價統計圖。可以發現：杭州樓市每年成交面積和銷售總額的變化非常大，而且存在四個明顯的盤整期。雖然從個盤來講，杭州也經歷過七折賣房，但全市的成交均價整體還是持續上漲的，除了2010年至2015年的六年平價期。
界定盤整期的，主要是這四個盤整期內成交面積和銷售總額都有了明顯的下降。這四個盤整期分別是2007-2008年，2009-2011年，2013-2014年，2016-2019年，對應的分別是2008年的「美國次貸危機」，2010年的「後四萬億」，2013年後的高庫存，2016年房價快速竄高後的消化期與嚴格限購限價期。
我們也可以看到：
1），2003年的非典對樓市基本沒有影響。
2），今天的杭州樓市正處於第4個盤整期。
3），與前三個盤整期比較，目前所在的盤整期特點明顯，就是成交總額差不多維持，雖然有嚴格的限價，但房價還是上漲的，成交面積明顯下降。三條線的變動幅度都在減緩，趨向於平行線。
本來，如果沒有NCP疫情，沒有大的刺激，2020年的樓市大概率也將維持第4個盤整期的基本態勢:「穩」。
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成交量不「剛」
第一張圖給大家的整體感覺是，樓市受外圍的大事件影響明顯，那麼，與杭州城市內在的購房者群體又有什麼關係呢？
我們整理了2011年至2018年這8年間杭州市的婚姻變動對數，包括結婚登記和離婚。為什麼要把離婚也統計進去，因為這幾年的離婚對數實在太多了，而離婚在現實上確實會產生房產需求。
我們也整理了這8年間每年的小學新招生人數。
杭州年度商品房成交面積與婚姻小學新生
婚姻和學齡段子女要獨立的房間，被認為是樓市最剛的剛需，但是，杭州樓市的成交量並不「剛」。
這張圖上可以看出：
1），雖然結婚的越來越少，離婚的越來越多，但這8年兩者加起來的總量就都差不多了，基本上在8.4-9.2萬之間。這連起來差不多就是一條水平線，與成交量的大幅漲跌沒有明顯關聯。
2），小學的年招生人數有明顯上漲，這8年從8.6萬漲到了11.4萬，但與成交量的大幅漲跌也沒有明顯關聯。
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「限購」拉平了曲線
我們同樣製作了這8年杭州年度商品房成交面積與常住人口的關係圖。2016年以前，每年新增的常住人口與成交量好像有一定的關聯，但是從2017年以後，這個關聯度也失效了。
我們知道，杭州在2011-2014年間曾經執行過限購，在2016年下半年又重啟限購，並且在重啟後又不斷加碼。
大概的結論是，新增的常住人口對樓市的成交面積有正關聯，但在嚴格的限購政策下，這個關聯度也在失效。
杭州年度商品房成交面積與常住人口
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大盤還得看M2
我們再來比較成交面積、房價和M2餘額三者增長率之間的關係。這一次我們能夠看出一個明顯的結論，M2餘額的增長率在三者中有先導作用。
成交面積的起伏率過大，我們找到了7個M2餘額增長率與房價增長率之間是正關聯的點。2005年，2009-2010年，2013年，2015年，可以明顯地看到，房價隨著M2餘額增長率的上升而增長。2006年，2008年，2014年，則是三個協同的波谷。
2017年以後，因為杭州實行了嚴格的新房限價，關聯性失真。
M2餘額增長率在樓市中的先導性
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NCP算不算大事件
從杭州樓市的歷史來看，我們大概可以發現，房價的上漲與M2餘額的增長率基本上呈正相關（2017年以後部分失真），成交面積與當地限購政策和房價絕對值逆相關。
雖然朋友圈已經充斥了各類的預言，我們也摘取部分作了回應（參見《疫情下的樓市，朋友圈在傳的11個預測》），但是，我們還是無法完全預測樓市的未來，就像我們在年初的時候根本沒有想到NCP疫情會對國民經濟和每個人的生活帶來這麼大的影響。
不過，我們回顧杭州樓市這十多年的歷史，大概可以讓你相信，我們目前所處的階段，樓市與剛需，與新增常住人口等其實都沒有太剛的關聯，它更多取決於以M2餘額增長率為代表的宏觀政策，和以限購限價為代表的一城一策。也就是說，樓市取決於政策，而但凡有大事件發生，政策就會有可能調整。
NCP算不算大事件？
短期算，長期還不知道，希望它早早地被我們消滅掉。
本文圖表採用數據除2019年外均來自各統計局網站
2019年數據為本機構綜合預估
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