01|壹
2017年3月2號，招商蛇口拍得開發區龍桂北路以北、海濱大道以東、廣州灣大道以西地塊，地塊面積275畝，成交價17.6億，樓面價3102元/平，土地溢價率0%。
與3個月前拍出的，調順島恆大地王的8458元/平的樓面價相比便宜的多，與恆大地王的335輪競價，溢價率1002%相比更是風平浪靜的多。
從區位價值上看，兩塊地價值應該在差不多同一水準，底價成交的原因在宗地情況說明中很清晰了。
1.地塊外東側配建一個3萬GT和7萬GT規模的郵輪碼頭，以及在受讓地塊內建設相應配套的航站樓。碼頭擬使用岸線共570米，匡算總投資為5.1億元。
郵輪碼頭（含航站樓）及配套設施、配套用地產權無償歸屬政府，配套設施包括口岸查驗辦公場所及相關查驗設施設備，滿足口岸單位有效查驗要求。
意思就是：在地塊外建兩個郵輪碼頭，在地塊內建一個航站樓，弄好後無償交給政府，還要弄好在這工作的相關的單位的辦公室，以及各種檢查設備，對了，還要通過各種驗收哦！
2.土地競得者須在出讓地塊外西側配建佔地16797.35平方米九年一貫制學校，建設規模為48個教學班，教學用房及教學輔助用房總建築面積不少於25000㎡，須與項目同步完成建設並無償交付政府使用（產權一併交付）。
意思是：地塊外西側，建一個不小於2.5萬方48班的小學，要跟項目一起完工，和產權一起交給政府。3.土地競得者須按照規劃配建出讓地塊權屬內及權屬外相連的七條市政道路。
意思是：修建7條路段，有你地塊內的，也有你地塊外的，要瀝青路面的哈，你的房子蓋好路也要通，然後交給政府。
4.土地競得者結合項目施工用水用電，一併完成經過受讓地塊內相鄰單位水、電等管線的遷移鋪設。
意思是：隔壁鄰居單位的水電你也幫著弄一下。
02|貳
土地競得者為湛江招商港城投資有限公司，也就是招商局蛇口和湛江港合資成立的新公司。很明顯以上各種條件是多輪協商的結果，並且是雙贏局面。建設這樣的項目對於招商蛇口來說正是“專業對口”。
招商蛇口什麼來頭？
據百度百科的介紹，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（簡稱“招商蛇口”）是招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，是招商局集團在國內重要的核心資產整合及業務協同平臺，是“招商血脈，蛇口基因 ”。
招商局集團大家都知道的，根正苗紅的國企，是中央直接管理的國有重要骨幹企業，香港四大中資企業之一。
可是，國企大旗在房地產市場上並不是什麼大的優勢，還是要參與到激烈而殘酷的競爭中的，再說了，你看哪個大型房企沒有點國資背景，連楊主席的碧桂園都曾經找到馬明哲的平安保險，邀請對方入股，以達到“染紅”的目的。
2017年招商蛇口銷售額1123.3億，全國範圍內排名第14，在這個競爭慘烈的行業內能做到穩步提升，還是有兩把刷子的。壓箱底的本事，除了在深圳有超過2000億元的土地儲備，另外就是突出的“前港--中區--後城”的開發模式，有業內人士稱，這種生態圈式的地產發展模式，是房地產開發的前景所在。
在房地產行業目前有兩種類型的企業：
一種是規模擴展型，變得越來越龐大。融創老闆孫宏斌說過，規模就是優勢。不管是加快週轉，還是薄利多銷，都是為了一個目的，用最短的時候發展到最大的規模，爭取到最後大而不倒，站在宇宙之巔。恆大、碧桂園、融創，以及一干喊著明年破千億口號的追隨者都是這個套路。
第二種就是打造生態，深入發展型。現在萬科、華夏幸福、招商蛇口都是這種類型。自打萬科把宇宙第一大房企的位置讓給碧桂園和恆大去爭之後，就開啟了轉型之路，提出了地產+一切美好生活的口號，萬科在年報中明確提出了轉型升級，即從城市服務配套商向城鄉建設與生活服務商轉型。
招商蛇口的生態模式
招商蛇口年報對“前港--中區--後城”的解釋：
“前港”提法的核心是打造或者完善交通節點，保障產業園區能夠在資源和要素獲取中獲得更大優勢；
“中區”的本質在於要素對接，把“前港”所獲取的資金、勞動力、生產資料和高科技有效融入；
“後城”的本質在於反哺城市，產城融合。在園區經濟體量已經達到較高水準是，加大宜居環境、城市配套、公共服務建設、基礎保障和城市公益事業服務投入。
以湛江的項目來看招商蛇口的這個模式，由原外貿碼頭岸線350米、海關緝私碼頭岸線110米、原霞海港碼頭岸線110米，總長為570米的岸線建設兩個郵輪碼頭，這作為水上的重要交通節點，應該是以旅遊性運輸為主，可以保障該區域有足夠旺的人氣支持。
中區應該是前港的資源承接，因為湛江的前港不是物流港，更多的人流量，所以中區更大意義上是一個商業區，消化旅遊人群的消費。
後城就是房地產項目了，是前港的住宅配套，也是城市的住宅服務配套。
這與同樣起家於深圳的華南城是一個套路的，不同的是華南城是做大型的批發市場然後配套住宅，招商蛇口是做高大上的港口園區然後配件住宅。
換個角度看，更容易理解事情的邏輯
在湛江的項目上，從招商蛇口的視角來看，如果按照重要性來排，“前港--中區--後城”的模式應該倒過來寫“後城--中區--前港”，配套的住宅才是核心所在，才是做這一切的動力。
每個開發商都有強大的精算部門，小算盤啪嗒啪嗒6的很，如果算一下不能賺錢，即使再熱愛建設港口園區，估計也不會投資。所以在商言商才是理性的，地塊要素中的各種詳細的違約責任也是理性的。
結 尾
招商蛇口在CBD拿地，不管你是把他當成一個純粹的房地產項目，還是當成一個園區開發項目，甚至是一個旅遊項目，這對於湛江都是好事。
兩個郵輪碼頭對於湛江來講是有一定意義的，大的方面講對旅遊肯定有強大的推動力，另外對城市面貌的提升也很明顯。小的方面說，改善了湛江人民的生活條件，平時也多了個休閒的去處。
說回招商的住宅地產，對於國企的房地產項目，我在之前的文章裡分析過，總體來說就是，房子質量沒有大問題，但是也沒有什麼亮點，中規中矩。定價相對低一點，畢竟是國企，吃相不能太難看。
那麼問題來了，招商蛇口的這個項目什麼時候能開盤呢？人家血性少年碧桂園可以做到拿地後5個月就開盤，我們的根正苗紅招商蛇口會讓湛江人民等到幾月？
END
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