一、作為一個較新的概念，融合了健康、養生、養老三個維度的康養產業日益受到關注。
康養產業發展背景：康養福利時代來臨，擁抱產業藍海健康養老需求催生康養業態。老齡化社會壓力、亞健康、霧霾與疾病、慢病與壓力的關注憂慮和經濟增長下對高品質生活、醫療康復、健康活力的核心訴求之間的矛盾催生醫療旅遊、養老服務等康養業態。
頂層設計持續加碼迎來政策福利。從2013年“加快養老服務業”，2014年“醫養結合+農村養老服務設施”，2015年“中醫藥+醫養結合+智慧養老”，2016年“健康中國2030規劃”，2017年養老政策“質量提升年”，到2018年“新設老齡健康司”，六年來出臺各種優惠補貼、土地政策及支付體系細化專項鼓勵政策百餘項。
當前約84%的養老需求未得到滿足，2020年康養產業市場規模預計將達7.7萬億元。建議完善康養產業市場競爭機制與系統性相關政策配套，研發具有康養產業特色的金融產品與服務，實施政府與社會資本合作（PPP）模式
康養產業在科技、資本以及政策的支持下催生"銀色產業"、"銀色經濟"，其蘊藏著發展的潛力與空間，是推動經濟增長的引擎之一。
2020年，老年人的退休金總額將超7萬億元，老年人消費潛力將達到9萬億元，康養產業市場規模將達到7.7萬億元，2030年市場規模將高達20萬億元。
與巨大的市場潛力相比，據不完全測算，當前每年為老年人康養生活提供的產品只有5000億-7000億元，有近84%的老年需求還未得到滿足。可以說，人口老齡化催生的"銀色經濟"擁有高增速、大增量的萬億市場空間。
二、康養產業市場探析：市場需求龐大，有效供給缺乏康養產業目標客群有銀髮養老客群（老年人群）、養生保健客群（中青年人群）、醫療康復客群（疾病人群）、美容康體客群（健康人群）。當前，市場聚焦老年人群和亞健康人群，隨著需求多樣、市場細分、產業外延，美容美體人群、母嬰人群也晉升為新一代康養消費群體。康養產業呈現市場需求龐大，發展前景廣闊，但有效供給不足，產業發展機遇與挑戰並存的特徵。
1.養老透視：我國老年人口基數龐大，養老需求大，老齡化城鄉倒置背景下農村養老問題突出。
2020年50後嬰兒潮群體步入養老剛需，我國健康養老產業進程進一步加快。
人口老齡化背景下，我國農村地區的養老問題更為突出。中國當前有6億多農村人口，在老齡化城鄉倒置、未富先老現象、農村青壯年勞動力轉移、傳統家庭養老功能弱化、農村醫療保障制度不健全的挑戰下，廣大農村老年人群的養老問題將是鄉村振興中亟需解決的重要課題和時代性難題，也將是未來康養產業的重要佈局和趨勢選擇。而農村老年人養老主觀需求集中在醫療需求、經濟供養需求、精神慰藉需求和生活照料需求。
2.亞健康觀：亞健康人群康養消費需求大，療養類康養服務受推崇。
隨著亞健康問題的日趨突出及人們對健康問題的日益重視（見圖2），社會對於亞健康防治的需求日益增長，亞健康人群康養市場逐漸成為我國康養市場主要構成之一。我國主流城市中白領亞健康比例高達76%，其中接近6成處於過勞狀態。亞健康問題的普遍存在帶動休閒旅遊、中醫養生、康復運動、心理諮詢等療養類康養產業。
3.美容微視：美容康體客群消費能力強，發展平臺廣闊。
隨著“顏值經濟”發展，醫療美容消費概念由年輕女性群體導入市場，我國龐大的女性人口為以美容康體為主要服務內容的醫美行業提供廣闊的發展平臺。2018年中國正規醫美市場規模4953億，約2200萬人進行醫美消費
從供給對象上看，養老行業是佈局重點，醫美行業成新秀。
養老行業供給呈現：重點佈局高端養老社區服務，居家養老、機構養老社會養老三種模式相結合；
三康養產業模式解讀：傳統醫療模式產業化，新型模式不斷湧現在文旅融合大背景下，傳統醫療康養模式趨向產業化體系化，養老服務模式、農村集體養老模式、月子中心模式等新型康養模式不斷湧現，呈現出市場更加細分化、服務內容專業化、全家庭體驗產品多樣化等特徵。
（一）醫療康復模式
醫療康復是康養產業的傳統形式，以先進的醫療技術為核心，依託中西醫療產業資源和適宜的康療養生氣候，配套完善的養生養老設施，提供專業化的醫療診斷、醫護療養、健康檢查、康復護理服務產品。
項目特色：（1）完善的醫療產業鏈。園區包括世界頂級醫院、國際組織基地、高端購物中心、特色體驗居住區四大功能區以及由5個醫療養生組團構成的健康長廊。旨在建設以醫療服務業為重點的新興產業園區，吸引國際高端醫療、研發機構進入、發展旅遊性醫療和康復性醫療等。
（2）醫療旅遊導向。以健康檢查、慢病治療康復、中醫養生保健、整形美容、先進醫療技術研發和孵化為重點，透露出潛在的巨大醫療旅遊市場。
養老服務模式
以需要不同程度專業養老照護服務的全齡長者為服務對象，機構養老、社區養老為主要形式，依託託老所、福利院、臨終關懷醫院、老年公寓、老年社區，提供養老服務、專業化醫療、康復服務、臨終關懷服務等服務保障。從產品類型上看，主要有複合型、機構型、社區型養老、特色主題養老，全齡社區、嵌入式服務中心、老年公寓、醫養結合型養老、旅遊養老等養老業態。從運營模式上看，分為長期持有型、銷售型、租賃集合型，常見盈利模式有押金制、會員制、保單捆綁制三種形式。
服務設施：社區服務中心、醫療服務中心、家政服務中心等。文化娛樂健身設施和興趣小組：配套老年大學、藏書閣、書法繪畫廳等，開展英語唱沙龍、交際舞等20餘個興趣小組。
秘書式服務。首創秘書式服務體系，提供全方位、不打擾的養老生活。“生活秘書”提供24小時各項生活服務，“快樂秘書”推薦組織社區內豐富多彩的興趣活動小組，“健康秘書”建立個人專屬健康檔案綠皮書。
專業醫療團隊運營，為神經系統病患、亞健康人群提供康復治療、老年全科門診、專業體檢服務。
醫養結合。配有二級康復醫院——泰康燕園康復醫院，可為社區老人及周邊居民提供慢病預防、治療康復、長期護理、慢病管理、臨終關懷的全過程醫療護理服務；
一、建設康養項目的三大主流模式
康養地產+醫療康養+康養旅遊：未來投資大熱點
康養地產如何定位？
1、客戶定位清晰，項目特色突出。康養地產是一種新興的業態，康養地產以健康旅遊產業為核心，將醫療、健康管理、養生、養老、休閒、旅遊等多元化功能融為一體，同時核心特色產業能與“研、學、農、林、漁”等其它產業相融合，起到產業帶動的作用。康養地產按照核心特色可分為以下幾種：1）醫療為特色；2）中醫為特色；3）養生為特色；4）田園康養為特色；5）濱海康養為特色；6）森林康養為特色。
其中，1、2可以做到康養元素自行導流，其他的需要依賴旅遊元素導流。
2、“康養之醫”體系的準確理解和把握
健康服務業主要有醫療、健康管理、養生服務、養老服務等，其中需求剛性最強的也是產業價值最大就是醫療服務業。對於康養之醫體系的作用我們必須重新認識，康養之醫不管包括醫療，還包括醫學體系對康養體系的支撐。
如果回顧一下醫學體系的四大門類：預防醫學、臨床醫學、康復醫學、保健醫學，就會清晰的發現醫學體系對康養地產的產品體系的重要性。在家庭及社區的醫療保健服務、健康管理服務及護理服務方面有著巨大的發展空間。
市場分析
隨著我國城市化進程加快，老齡化現象突顯，生活質量的追求以及教育體制的改革，人們對於鄉村康養的需求日益增多，總體來說可以分為三大客群：
1.學生客群
學生客群的需求可以概括為“養心”需求，具體來說有兩種：一是求知，二是遊樂。尤其是隨著研學旅行越來越被重視，研學旅行市場也越來越具潛力，鄉村旅遊對他們來說是一個認識農業、瞭解大自然的途徑。針對這一客群，應提供科普教育相關旅遊產品，寓教於樂。
2.白領客群
白領客群的需求可以概括為“養生”需求，他們久居都市，生活節奏快，工作壓力大，休閒運動少……針對這一客群，應提供田園騎行、節慶參與、養生齋宿等旅遊產品，讓他們“久在樊籠裡，復得返自然”，在鄉村的山水田園之間，放慢自己的生活節奏，調節自己的健康狀態，感受淳樸的鄉土人文。
3.銀髮客群
銀髮客群的需求可以概括為“養老”需求，該群體為老年人，他們渴望悠然自得的生活，天然綠色的食物、靜謐靈秀的環境，和睦熱心的鄰里……針對這一客群，應提供農耕體驗、有機食材、領裡宴會、老年太極等產品，他們可以體驗勞作的快樂，感受鄰里的熱情，享受健康的生活。
根據《國家康養旅遊示範基地標準》，康養旅遊被定義為：通過養顏健體、營養膳食、修心養性、關愛環境等各種手段，使人在身體、心智和精神上都能達到自然和諧的優良狀態的各種旅遊活動的總和。
按照資源和功能，康養旅遊可以分為以下幾類：
(1)中醫藥膳保健類
中醫文化博大精深，針灸、理療、藥食同源等中醫理念歷經了歷史的沉澱後至今仍被人們所認可，將中醫和旅遊相結合，能讓中醫文化通過旅遊得以傳播、讓中醫服務得以創新和擴展，將中醫文化元素和內涵注入到旅遊業中並與文化創意產業融合，提升了旅遊業的品質、創新出旅遊新業態、新產品並延長旅遊產業鏈，以滿足人們對中醫文化的瞭解和對中醫養生保健、醫療康復、休閒旅遊的更新更高的精神文化和物質文化消費需求。可開展的項目有中醫理療、保健、按摩;藥膳的體驗與製作;中草藥識別與品鑑等等。
(2)文化宗教養心類
中華五千年悠久的歷史造就了多彩絢麗的華夏文化，將文化、宗教與旅遊相結合，深度挖掘宗教文化、民俗文化、歷史文化，將其與社會市場需求和當代生活方式相結合，打造具有養心的精神層面高端的旅遊產品，是遊客更深入的認識文化了解文化，在獲得高層次精神文化體驗的同時，能夠調節身心，修身養性，保持本心。可開展的項目主要有：禪修，太極養生，佛法學習，經書抄寫等等。
(3)自然生態養生類
優越的地理位置和氣候條件造就了我國豐富的多樣自然生態資源，將自然生態與旅遊相結合，以獨特的自然生態資源為基礎，依託優良的氣候和生態環境，打造以健康養生、休閒旅遊為主題的旅遊產品，可滿足了人們對於生物養生的需要。可開展的項目有：森林氧吧養生，溫泉水療養生，高山避暑養生，海島避寒養生等。
(4)養老宜居度假類
隨著老年人口的不斷增加，老齡化社會即將到來，將養老宜居與旅遊相結合，選擇氣候自然條件優越的地區，以養生產業為主題，結合醫療，康復，保健，休閒等元素，打造及健康飲食、休閒娛樂、養生度假為一體的旅遊產品，做到“老有所養”，“老有所樂”。可開展的項目有：健康養生操學習和訓練，養生保健食療，老年大學等等。
(5)體育健身康體類
體育運動和體育精神越來越為世人所重視，將體育與旅遊相結合，依託山地、峽谷、水體等地形地貌及資源，發展山地運動、水上運動、戶外拓展、戶外露營、戶外體育運動、定向運動、養生運動、極限運動、傳統體育運動、徒步旅行、探險等戶外康體養生產品，推動體育、旅遊、度假、健身、賽事等業態的深度融合發展。可開展項目有：馬拉松旅遊、戶外驢友俱樂部、馬術等等。
康養綜合體
康養綜合體模式是一種以大健康產業與旅遊度假產業雙輪驅動的區域綜合開發模式。這一模式以東西方養生哲學與東西方養生理療技術為支撐，構建健康產業鏈與旅遊度假產業鏈兩大產業體系，打造延年益壽、強身健體、修身養性、康復理療、修復保健、生活方式體驗、文化體驗七大健康主題，形成區域健康的生活方式。
康養綜合體一般選址在空氣優良、環境優美、私密性強的區域，其主要針對中高級白領、企業主等多元亞健康群體，通過運動健身、心靈療法、美容養顏、生活方式管理、休閒娛樂、養生度假等完善的養生項目體系打造，塑造區域健康養生的核心主題，使遊客獲得身心上的健康。
醫療服務導入--醫療健康項目
其特點是依託當地特定的自然環境與交通輻射能力，規劃、導入和構建優質、綜合性的醫療健康服務體系，服務當地及所輻射、吸引的特定醫療服務受眾或老齡人群，打造以醫療健康服務為特色的醫療健康產業。
此類項目對吸引優質合作伙伴、構建較強的醫療品牌及長期高品質運營能力有著特殊的要求。其核心業態體現為醫療服務、康復護理和養老養生為主，養老將是亮點。
享老社區
享老社區模式是依託區域良好的生態環境，通過養老社區與城市社區共生模式的打造以實現區域綜合開發的目標。享老社區不同於以往的養老模式，要從物質和精神兩個層面，通過舒適愉悅的生活環境、人性化的專業侍候體系、智能化的專控服務體系、便利性的特色產品體系保證老年人的身體健康；通過良好的人際交往環境、多元的休閒娛樂項目設置，使老年人獲得心理上的享受。享老社區以打造健康老人、幸福老人為目標，針對老年人與年輕群體共同生活、與子女親密聯繫的心理需求，構建養老居住與區域社區的共生模式。
享老社區的打造既需要構建旅居度假產品，提供運動休閒、養生、養心、康復治療的健康服務，以及親子、親孫、三代四代同樂的綜合休閒度假服務，又需要注重安全無障礙設施設計，關愛老人的日常生活需求。通過文化養老方式，使老年人生活年輕態。以養老社區為核心，區域內最終形成集培訓、診療、科研、監控、養護、修復、體驗於一體的享老產業鏈，以優化產業結構，增加核心競爭力。
目前我國，70%的人處於亞健康狀態，15%的人處於疾病狀態，在加上17%六十歲以上的老年人口。未來10年，各種慢性疾病將以爆發式的速度迅速擴展到每一個家庭。另外康養旅遊的需求主體：還包括1.09億的中產階級中的追求高品質生活健康人群。世衛組織數據顯示，中國人均健康支出不足美國的5%，距離全球人均健康支出差距更大，僅為1/5，因此，中國大健康產業發展潛力巨大。
“康養+特色資源”模式百花齊放。攀枝花市與六盤水市以當地優越的自然環境為核心資源發展生態康養。攀枝花市提出六度理論（溫度、高度、溼度、潔淨度、綠化度、優產度）作為支撐發展陽光康養產業，六盤水市大力宣傳“涼都”這一城市名片，以涼爽的天氣加清新的空氣為核心資源。還有些城市得益於優越的自然環境，發展南方地區候鳥型康養產業，如海南三亞市、海口市，四川攀枝花市都是國內聞名的冬季康養休養旅遊勝地。
康養地產運營及盈利模式研究
發展階段：目前我國健康養生養老地產正處於由第二階段向第三階段發展過程中。
國內目前康養模式可按驅動因素分為五大養生養老模式：
二、康養產業三大開發要點
(一)、根據自身特色，確定鄉村開發類型
如果鄉村本身有著名的地理標識性農產品，可以根據農產品開發系列美食康養;有些長壽村用有長壽文化基礎，倡導食養、藥養、中醫等健康養生，結合養老民宿，發展中長期的家庭養老機構，適合作田園長壽文化康養開發等等。
(二)、無特色資源，植入相關特色與功能
對於無明顯特色資源的鄉村，可以進入康養資源，通過旅遊的搬運功能進行特色植入。這類型一般僅適合長壽文化型、生態養生型，醫養結合型或養老型的開發。例如，生態養生型要求有較好的環境基礎，後期要改善和維護鄉村生態環境，同時培育和引導養生養老產業進駐，發展養生產業，進行生態養生型開發;醫養結合型需導入醫藥產業，形成醫藥種植產業鏈或形成醫藥產業小鎮等。
(三)、強化健康主題，進行多元化開發
鄉村康養產業必須強化健康養生養老主題，進行多元化開發。以健康養生、休閒養老度假等健康產業為核心，進行休閒農業、醫療服務、休閒娛樂、養生度假等多功能開發。
二、CCRC：一種全新的養老模式
提供連續性照護服務的退休老人社區。
具體是指在同一個居住社區中，為老人提供多種可選擇的生活方式，包括獨立生活、協助生活和專業護理等。
併為老人提供一系列的配套服務，其中包括打掃衛生、洗衣做飯、康復理療、健身中心、醫療保健等。
目前該養老社區服務模式已被世界廣為採用，但各國對於CCRC的提法略有差異。在我國。
有人譯為“一站式養老服務社區”，也有人譯為“連續護理型退休社區”，日本與我國叫法大致相同；在韓國，稱之為“銀色之城”，我國臺灣省譯為“持續關懷退休社區”。
它有效解決護理院存在的問題，探索出區別於醫院的照護模式，將服務重點轉移到為普通人群提供包括居住、生活、醫療等綜合服務上，而不僅侷限於提供醫療照護，同時建立經營標準和監管機制，保證服務質量。
CCRC的基本特徵
主要針對3累老年群體
在CCRC模式下，我們將老人按體健康狀態、生活自理程度及專業醫療護理介入程度，分為3類:
（1）自助型老人：一般在55～65歲，老人生活能夠自理，居住在獨立單元。組織各種形式的活動，如老年大學、興趣協會等，豐富自助型老年人的日常生活;
（2）介助型老人：一般在65～75歲，當老人的日常生活需要他人幫助照料時，將從自理轉入介助型護理。介助型老人住在協助生活單元，居住個體分開，但公共設施在同一區域。
介助老人得到的服務內容除社區服務之外，還包括日常生活照護，如飲食、穿衣、洗浴、洗漱及醫療護理等，社區還為介助型老人提供與身體狀況相適應的各類活動，豐富其日常生活;
（3）介護型老人：多在75歲以上，當老人生活完全不能自理，需要他人照料時，將轉入長期護理區，社區提供24h有專業護士照料的監護服務。CCRC收住老人類型存在差異。
由護理院演變而來的CCRC，多為非營利組織贊助，側重於收住需長期護理照顧的老人。一些專門開設的CCRC，若是營利性質，則傾向於收住能夠獨立生活的老人，因為對於CCRC而言，主要利潤來源於可獨立生活老人，這些老人生活自理，幾乎不需生活輔助或專業醫療護理照顧。
主要具備4大功能分區
依據老年人自理及需照顧程度，將老年人居住區域進行業態劃分，當老人照顧需求發生變化時，可搬至相應居住區，而不必搬出社區。CCRC在規模、提供服務等方面有差異，居住區域劃分情況也可能不同，以下是目前較為成熟的劃分方式。
（1）獨立生活區(ILU)
所有的CCRC都有ILU。ILU可以是獨棟房屋、多棟連建住宅、雙層或三層公寓、大樓公寓等。
提供的服務包括健身、餐食、居家清潔、社交活動、娛樂休閒、手工藝或計算機等課程、交通、美容、診療、諮商等，費用通常包含於月費中，也有一部分服務是收費的。ILU的入住者多是健康老人，日常生活幾乎不需輔助，可以享受家庭健康照護服務。
（2）輔助生活區(AL)
AL通常為大樓公寓或套房，並附有廚房等設施，入住老人大多具有一定獨立生活能力，但日常活動中仍需協助，介助程度介於獨立生活和專業護理照護之間。
老人可以享受保健、餐食或特別飲食、家政、交通、就醫協助、個人協助(如寫信、提領款)、日常生活活動能力(ADL)協助、緊急救援等服務及餵食、藥品管理和沐浴，並鼓勵他們積極參加集體就餐和社交娛樂活動。
（3）長期護理區
大部分CCRC提供專業護理服務，在社區或附近可及範圍內提供短期疾病或損傷的恢復、慢性病治療或更高層次的支持監護服務。同時提供康復服務，幫助老人儘可能達到獨立。居住設施內多設有浴室，單人或與他人合用。
（4）認知症照顧區
越來越多的CCRC提供專門的認知症照顧服務(也稱為痴呆照顧特別項目)，這是一項成熟且富有挑戰性的項目，旨在安全的物理環境中儘可能優化老人身體功能和生活質量，最大限度保持他們的尊嚴和自我存在感。對應地也會設置認知症護理的特殊照料單元（有時與介助、介護合併或不設置）。
產業的複合
我們能不能很好地發展養老地產，關鍵是養老產業鏈必須要儘快形成，來支撐養老地產的開發建設和運營服務。產業鏈中應該包括老人專用的設施設備、生活用品，老年大學，醫療、康復、護理、家政服務等環節。
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